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出租房屋欲出售 承租人优先购买权如何认定

2007/9/10 10:00:50 [稿源:地产星空 ] [作者:黄可磊] [编辑:刘渝渝]

  案情

  我在虹桥路上有一套房屋,其中一间出租给了别人,现在我想把这套房屋出售并且已经与下家签好买卖合同。承租人突然要以优先购买权来主张我们的买卖合同无效,请问我能够以什么理由来对抗承租人的优先购买权。

  黄律师:

  承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

  承租人的优先购买权是法定的,但该优先购买权的行使并非没有任何条件和限制。例如承租人仅租赁了部分房屋,而出租人要出售整体房屋的,承租人并非当然享有优先购买权。因为法律本身只是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权,而对其他部分则没有优先购买权。故承租人的权利不能超出合同的范围。在这种情况下,如果将租赁部分单独出卖给承租人,对整体房屋其他部分的出卖不会产生实质性影响的,承租人对此部分可以行使优先购买权。反之,则不能行使优先购买权。因此,王女士来信中提到的情况要看单独出卖承租人所租赁的部分对房屋的整体出卖是否产生实质影响。如果将该部分房屋单独卖给承租人将会对房屋的整体出售造成实质影响的,该承租人则不享有优先购买权。

  此外,房屋共有人享有的优先购买权要优先于承租人的优先购买权;出租人基于与第三人的亲属关系或者其他特殊关系,以比较优惠的条件出卖房屋,而没有这些特殊的关系,出租人则不愿以如此优惠的条件出售房屋的,一般情况下承租人也不能享有优先购买权;出租人将房屋赠与他人、房屋被强制征收、征用、房屋以招标形式出卖、房屋被强制执行等情况下,承租人也不享有优先购买权。

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