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“限外”政策频出 外资扩张放缓炒房策略嬗变

2008/2/14 9:06:19 [稿源:上海证券报 ] [作者:唐文祺] [编辑:刘渝渝]
  “限外”不单单阻碍了内地房企的“出国潮”,政策频繁出台的背景之下,外资在内地房地产市场扩张的脚步,也终于停缓了下来。仅在北京、上海等一线城市,去年下半年以来外资收购案例明显现减少。
  
  去年7月,风传许久已被韩国基金mirae相中的上海华旭广场项目,收购交易最终却不了了之。虽然坊间推测可能是开
  
  发商“态度有变”,但仍然有人指点,由于根据相关规定,方案上报至商务部之后却迟迟无法获得批复,最后由开发商自己持有和招商的举措,实际上是不得已而为之。
  
  此外,早在去年5月份便披露的上海卢湾区“淡水湾花园”的收购案例,虽然根据公开计划,收购之后的装修会于9月份完成,并随之以服务式公寓形式对外出租,但此后的发展步骤并未能如期完成。披露收购计划之后2个月,意向收购方永兴国际(0621.HK)便公告宣称,由于未能就买卖该物业获得相关政府机构签发批文,且物业收购协议并未能如约完成,因此“终止买卖协议”。
  
  而这些只是冰山一角。对于外资投资机构来说,从去年下半年开始,投资中国房地产市场的“黄金岁月”已经一去不复返了。去年的“限外”政策尤为密集:3月份发布“25号文”,5月出台了被业内称之为“50号文”的规定,7月“130号文”又出现……
  
  一位美资金融机构负责人称,根据原先的操作方式,可直接通过离岸企业收购内地资产,“有些‘假外资’企业通过设立离岸企业的方式非法转移资产。”据他的介绍,根据相关规定,离岸企业已不能直接收购境内企业,需要在境内成立外商独资或合资企业,然后由该企业来收购境内企业的资产。“这样一来,资产不会直接被注入到离岸企业中,而政府对于境内企业的控制就会容易些。”
  
  在境内外交易中加上一把锁,无疑起到了安全规范的管理作用。但与此同时,无论是资金进入还是企业设立批复,不但程序步骤开始变得复杂,等待时间也在相应延长。显而易见的是,外资投资机构进入中国房地产市场的门槛正在“拔高”。
  
  高力国际在报告中称,自2007年开始,针对境外投资者的土地招标行政审批流程被延长,这对于那些对市场不了解且资金规模较小的投资者来说,其进入壁垒和成本将被抬高。高力国际华东区董事总经理翁琳表示,种种“限外”政策的出台,是为了限制那些投机性投资,使得中国的投资市场环境更趋规范化。“对于那些持有长线投资意愿的机构投资者来说,不是太大的问题。”
  
  而另一方面,对于已经积累了丰富经验的投资者来说,重新评估其投资策略并安排交易的法律及税务结构显得更为重要。甚至于,“改变投资策略的机构有不少。”翁琳说。
  
  据了解,外资投资机构在进入中国市场之前,通常会根据股东要求及投资风格,对其投资策略实行设定。如讲究稳妥的核心基金,会选择收购风险度最小的成熟物业实现长线收租回报;作风较为“大胆”的私募基金,则会以参与开发、收购集团公司股权等各种形式早期介入。而如今市场变化的影响,相应也使这些外资投资者的投资策略产生变化,如由一线城市转道二、三线城市寻觅项目,或从收购成熟物业转为采用“增资扩股”的方式。“预计2008年的物业投资市场将会保持平稳。”翁琳表示。

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