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业内人士:中国房地产投资全球化面临六大挑战

2008/4/9 9:33:02 [稿源:上海证券报] [作者:何锦荣 ] [编辑:刘渝渝]
    根据德勤最新发布的房地产投资手册,面对更严苛的融资要求、法规的不断调整和对更具环保特色建筑物的关注,海外投资者能否有效应对挑战将很大程度地影响其的投资回报。德勤全国房地产行业领导人何锦荣在接受采访时表示:“外国投资者面对禁止外债和其它对外商投资房地产市场的限制,以及国家的货币从紧政策,会促使他们为旗下的房地产投资项目寻求其它融资渠道。对外国投资者来说,与可靠的内地伙伴建立策略性伙伴关系,组成中外合资经营企业,已成为可取的选择。” 

    随着中国经济的持续发展,城市化的快速进程,2008年北京奥林匹克运动会及2010年上海世界博览会的到来,中国房地产市场为境内和境外投资者提供了大量的投资机会。尽管日前政府出台了调控性政策,但是业内人士仍然相信,从长期来看,中国房地产业存在着持续发展的巨大潜力。

    来自亚洲的投资者一直以来都是投资中国的主要境外投资者。近来,美国和欧洲投资者也逐渐成为活跃的买方。中东投资者亦表示出了对中国房地产市场的浓厚兴趣。北京和上海等一线城市吸引了大量的海外投资。事实上,在新兴的房地产市场中,房地产投资的全球化趋势正在日益增强。

    但是,针对住宅房地产价格飞涨的情况,有关部门出台了涉及土地收购,融资与税务等方面的宏观调控政策。在这一情况下,尽管机构投资者被中国较高的投资收益和中国经济的快速发展所吸引,但同时也面临着新兴市场所带来的一定挑战,这些挑战可能减缓他们进入市场或扩大投资的步伐。

    挑战一:透明度不足

    房地产买卖/租赁交易的数据不够准确透明;市场供需的历史/当前统计资料不足;以及缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。

    尽管市场中存在某些私有和公有房地产绩效指数,但是并没有一个指数专注于投资性房地产并且涵盖所有种类,而且现有的指数也经常采用不一致的绩效指标。交易数据透明度不足会导致延长尽职调查的时间,同时也增加了交易成本。

    挑战二:法制体系

    机构投资者依赖于有效的合同和产权保护机制,因此需要了解交易所适用的法律及其相关程序。虽然中国目前正在向“法治”国家的方向不断前进,但司法体系仍然需要一段时间以实现能够熟练处理错综复杂商业问题的目标。

    挑战三:交易过程复杂

    通常情况下,房地产交易的过程不够公开及迅速。目前,国内并无统一明确的税务和产权登记流程。因此,不但交易的不确定性增加,交易成本增加,而且某些交易是需要通过建立“关系”来完成的。这种方式经常与投资者所遵从的,与其母国的法律和行为习惯相一致的法规和社会要求有所不同。

    挑战四:买卖双方使用的评估标准不同

    很多房地产出售方是本土开发商,对投资收益的衡量标准缺乏适当的理解。大量的住宅房地产开发商对收益性物业以“每平方米单价”为估价基准,而不是以租金收益为估价基础。这就导致了出售方不现实的高预期,与租金价值低且相对风险高的情况不匹配。

    挑战五:资金汇入和利润汇回的冗长过程

    2006年7月,中国六部委联合颁布了171号文,要求境外房地产投资者不可以直接从境外通过境外公司投资拥有中国房地产。因此,境外投资者必须在中国境内设立外商独资企业,或者与持有房地产营业执照的中国公司成立合资企业。随后,中国商务部和外汇管理局联合又接连颁布了50号文和130号文,对房地产市场中外资在审批、备案,外汇管理和设立合资房地产项目开发公司,以及举借外债进行严格限制。对境外投资中国房地产市场而言,这不仅增加了设立境内公司的繁琐的程序,也增加了投资融资和现金汇回的限制。

    挑战六:有限的流动性

    尽管中国房地产市场十分活跃,发展迅速,但是也存在着一些限制其流动性的因素。第一,低透明度降低了交易的频率。第二,缺乏本地的长期投资机构。例如,目前尚不允许本地养老金和保险公司投资于房地产。第三,171号文限制了某些外国投资者的进入,包括机构投资者及非机构投资者。

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