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深圳楼市:投资客被套几百亿元 近七成人看跌后市

2008/5/15 17:12:05 [稿源:深圳晚报 ] [作者:] [编辑:刘渝渝]
    春交会已经落下帷幕,根据成交数据显示,深圳地产行业专家认为开发商期望的“翻身仗”没能飘红,而部分开发商却认为已经抢占制胜“高地”,只待下一步的周详“布阵”。在旁观望的消费者却仍旧沉重,让他们觉得辛苦的是,房价依然高高在上。

    据置业国际研究中心在春交会期间调查数据显示,超过九成的受访者认为目前深圳的房价仍然偏高,近七成人看跌后市,五成人认为房价将跌破万元。虽然楼市悲观情绪弥漫,但调查显示其价格承受能力逐年提高,单套总价已经接近消费者的心理价位。

    预期房价集中在6000~12000元

    在春交会上,有三口之家的吴先生表示,虽然展会上有很多选择,但是价位在1.2万元以下的特区内楼盘并不多,要不位置不合适,要不价格不合适,两者总是难兼顾。已经在福田拥有一套住房的吴先生,本来想要换房改善居住环境的,但是实际价格依然与起心理价格仍有2000-5000元/平方米的差距,不急于换房的他还是选择观望等待。

    与吴先生一样,由于实际价格未能达到心理价位,不少受访的置业者表示会继续持币观望。须等待到心理预期价位才会出手。置业国际研究中心调查数据显示,半数受访者认为房价每平方米将跌破万元,29%的受访者认为会达到8000-9999元/平方米,25%的受访者认为会达到6000-7999元/平方米;而认为未来一年深圳房价将会达到10000-11999元/平方米的只占26.1%。也就是说,有80.1%的受访者认为深圳未来一年的价格会集中在6000-12000元/平方米。

    “与此次调研结果接近,市场均价与消费者心理价位的接近,促成了4月份市场成交量的回升。”置业国际研究中心的研究人员分析,深圳国土局统计数据显示的4月市场均价11927元/平方米与6000-12000元/平方米的调查结果接近,看房量和成交量都出现上升趋势,其中新房住宅销售套数升至3124套,环比2月上升了51%,成交显著放大。但其研究人员强调,要想真正恢复楼市人气,房价还必须朝着置业者的预期往下调。

    投资客被套资金达几百亿

    与2007年秋交会调查数据相比,人们的投资需求有明显的下降,但是下降幅度并不大。2008年春交会投资需求的比重为11%,自住投资兼顾需求的比重为20%,比2007年秋交会分别下降了3.7和10.9个百分点。

    据业内人士统计,目前深圳投资客被套资金达几百亿,许多人面临资金链断裂的风险。在此背景下,投资者基本不敢轻易入市,而自住需求的,则表现得比较理性。

    置业国际研究中心调查数据显示,70%的置业者是自住需求,或为改善居住环境、或为方便工作,或为结婚买房。目前投资需求仅占11%,即使加上自住投资兼顾的也只有30%。

    这位业内人士分析,如果以单价一万元为考察标准的话,在不到两年的时间内,深圳新房交易均价目前已运转了一个轮回。2006年8月,深圳新房成交均价突破一万元,达到每平方米10669元,成为国内城市中的首个“万位城”;2007年10月新房成交均价达到每平方米17350元的历史高位;而到了2008年4月30日,新房成交均价又重新回到起点,再次跌破一万元大关。

    由于房价大起大落,市场前景不明朗,超过93%的受访者认为深圳房价调整时间还将持续半年以上,消费者对深圳楼市的未来境况多表示悲观,投资者自然不敢越雷池一步。

    近七成人看跌后市

    “房价一旦进入下降通道,也不可能在短期内快速止跌回升。如此而论,在众人的普遍预期之下,深圳楼市继续进行调整应是理所当然的事情。”一位资深地产观察人士表示。

    根据置业国际调查结果显示,与往年相比,九成受访者认为房价偏高,认为房价合理的则从2005年的35%下降到如今的9.6%,认为房价高的受访者比重也由63%上升到90.1%,增幅达27.1%。

    但是根据深圳市国土局公布数据显示,2008年1-4月份,深圳商品住房销售均价分别为15080元、16289元、13627元和11927元,总体趋势呈现逐步下跌的状态,跌幅达到20.9%。

    在房价有明显下滑的表现下,仍有90.1%的受访者认为房价过高,研究人员分析,深圳房价经过2007年疯狂飙升之后,虽然开始逐步回归理性,却还没有降到消费者能够承受的合理区间,说明离消费者的心理预期尚有比较大的差距。

    容易受到市场宏观环境影响的置业者,2007年疯涨的房价让65.7%的消费者“看涨”,2008年跌跌不休的房价则有65.7%的消费者“看跌”未来一年的房价。整体市场环境容易引起消费者大喜大悲,但是变幻的市场也让消费者的心理承受能力有所提高。

    单价承受能力提升2000元

    “虽然市场的定价变化不断提高消费者的心理能力,但是最主要是消费者的收入水平提高了。”置业国际的研究人员分析。据了解,2007年深圳人均GDP为79221元,人均可支配收入为24870元。这在某种程度上直接决定了人们购买住房的价位承受能力提升。

    置业国际研究中心调查数据显示,约有八成的受访者认为自己可以承受的单价在6000-10000元之间,能够承受10000元以上单价的受访者总共只有约两成,接受14000元/平方米以上的仅有2.1%。

    相比2005年秋交会,受访者能够承受的单价主要集中在4000-8000元/平方米之间,所占比重为82%。2008年受访者的承受价格已经提升到6000-10000元之间,每个区间平均提升2000元。

    相对于单价而言,受访者能够承受的单套住房总价基本上处在120万元以下,合计比重为94%。能够承受121万元以上总价的受访者共计为6%。

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