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“以房养老”能否纾解当前的养老困局？在房地产市场缺乏理性及金融机构缺乏动力的现实中是否会触礁？本报特邀专家进行探讨。
观点
养老金只能让大部分人过相对体面但不充裕的生活，而“以房养老”可以为有条件的老年人开辟更多的资金来源，是公共养老体系的补充。
——中山大学岭南学院财政税务系主任林江
目前中国人的房子多数是属于家庭共有的，老人对房子并没有自由支配的权利。为了养老而抵押房子并不现实。
——中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧
“以房养老”
指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
现状：各地试点情况惨淡
早在2011年，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入困局。而南京、上海、北京等地个别金融机构也曾做过相关探索。南京的一些老年公寓要求，凡在当地有60平方米以上的产权房，并超过60岁的孤残老人可以把房产抵押给养老机构，自己免费入住老年公寓，老人去世后房屋的产权归养老机构。上海也曾推出了针对老年人的房产转让，65岁以上的老人可以将自己的产权房卖给市公积金管理中心，房屋再由中心返租给老人。
而从目前来看，多地试点情况惨淡。据媒体报道，南京首位申请“以房养老”的老奶奶房子3年没人敢接。上海早在2007年就开展了“以房养老”试点工作，但真正符合条件的老年申请者很少，3年后无奈“搁浅”。
中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧指出一个现实问题：目前中国人的房子多数是属于家庭共有的，老人对房子并没有自由支配的权利。为了养老而抵押房子并不现实。“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，导致这一政策步履维艰。
争议：70年产权“卡”住以房养老
日前，有媒体在100名60岁以上老人中展开微调查，其中73名受访者明确表示，“不会选择这种养老方式”；44人认为，“这样不能解决养老的实际需求”。如此高的反对声音，难免让人担心“以房养老”会在现实中触礁。
“以房养老”引起的争议与顾虑，主要集中在三个方面：
首先，当前房地产市场准备好了吗？“以房养老”的风险可以预见：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，难以确立一个公平的交易价格。
其次，政府是否有推卸责任之嫌？中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，在这个政策上，政府不存在推脱嫌疑。养老金只能让大部分人过相对体面但不充裕的生活，而“以房养老”可以为有条件的老年人开辟更多的资金来源，是公共养老体系的补充，也不会影响其他老人的收入。这种“逆按揭”模式，在西方有不少成功案例。对家庭较富裕的老人，子女不需要他们的房子，不如抵押给银行。对于没房的人，政府会提供基本的养老保障。
最后，70年产权是不是以房养老的障碍？有民众质疑，若是70年产权快到期了，再申请以房养老，还能申请下来吗?我国土地使用权出让的最高年限是居住用地70年。产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。目前相关问题还得不到厘清。
对策：以房养老还需法律护航
经济学上有一个“帕累托改进”原理：假如一项政策在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好，那么这项政策就是值得推行的。以房养老就是一种“帕累托改进”，要使政策成功落地，还须在以下几方面做好功课：
首先，以房养老需要法律护航，政策出台前必须配套相关法律，厘清相关利益问题。比如，很多60岁左右的老年人，很大一部分住房都是单位分配，使用情况复杂，在此情形下，70年之后房屋的归属问题、金融机构履行的具体执行问题亟待明确。另外，我国的农村地区，由于房屋多为自家建造，还没有开展产权认证工作，难以上市交易；对房屋市值、贷款额度、贷款者年龄、房产价值折旧、利率等的评估测量问题应制定行业标准和详细法律法规。
其次，要让房地产市场回归理性。相对理性与健康的房价，能确保对房产市场价值较为稳定的预期，对这种“逆按揭”十分重要。
再者，要有独立的第三方估价体系。中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，以房养老是金融创新，对盘活存量、活化资金有促进作用。房产评估是这一政策的重要环节。为保证评估的公平性，须有独立的第三方评估体系作支撑。另外，应让更多的银行进入“以房养老”的金融行列，有充分的竞争环境才能让估价更公正合理。
政府角色：
中间人和探索者
今年年底，我国60岁以上的老年人将突破2亿；2025年，这个数字可能突破3亿。银发浪潮来势汹涌，但遗憾的是，我国建成的各类老年服务机构仅为4.4万个，每千人床位不足21.5张。公共养老服务缺口较大。面对日益逼近的养老危机，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
但是，政府在“以房养老”的推进过程中要有准确的定位。
政府的角色之一是公正的“中间人”：美国在“以房养老”的制度设计上，就是由住房管理部门在金融机构与房主之间作为托管者，当房主逝世后就由其料理后续拍卖、还款等事宜，而不是直接假手金融机构去处理，这样能更好地保护双方的利益，防止出现一些不必要的法律纠纷和道德风险。
另外，政府应做好“探索者”角色。林江强调，政府在养老问题上，要改变“全职保姆”的作风，让更多社会力量参与养老事业。在“以房养老”试点过程中，政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。
同时，必须明确“以房养老”只是一种扩大养老资金来源的模式，是一些老年人更好养老的选择，而绝对不该成为他们支撑养老的唯一选择。“以房养老”只是为公共养老体系打补丁，加大养老设施投入，完善养老服务仍然任重道远。