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以房养老只是锦上添花 公共养老才是政府责任

来源:广州日报 作者: 编辑:曹文飞 实习生:邹双 2013-10-14 09:44:28
时刻新闻
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  近日,中国政府网全文公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”迅速成为舆论关注焦点。
  
  “以房养老”能否纾解当前的养老困局?在房地产市场缺乏理性及金融机构缺乏动力的现实中是否会触礁?本报特邀专家进行探讨。
  
  观点
  
  养老金只能让大部分人过相对体面但不充裕的生活,而“以房养老”可以为有条件的老年人开辟更多的资金来源,是公共养老体系的补充。
  
  ——中山大学岭南学院财政税务系主任林江
  
  目前中国人的房子多数是属于家庭共有的,老人对房子并没有自由支配的权利。为了养老而抵押房子并不现实。
  
  ——中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧
  
  “以房养老”
  
  指老人通过抵押房屋产权,定期取得一定数额养老金,老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。
  
  现状:各地试点情况惨淡
  
  早在2011年,全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会,“以房养老”的提案引发外界关注,却又因无相应法律保障而陷入困局。而南京、上海、北京等地个别金融机构也曾做过相关探索。南京的一些老年公寓要求,凡在当地有60平方米以上的产权房,并超过60岁的孤残老人可以把房产抵押给养老机构,自己免费入住老年公寓,老人去世后房屋的产权归养老机构。上海也曾推出了针对老年人的房产转让,65岁以上的老人可以将自己的产权房卖给市公积金管理中心,房屋再由中心返租给老人。
  
  而从目前来看,多地试点情况惨淡。据媒体报道,南京首位申请“以房养老”的老奶奶房子3年没人敢接。上海早在2007年就开展了“以房养老”试点工作,但真正符合条件的老年申请者很少,3年后无奈“搁浅”。
  
  中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧指出一个现实问题:目前中国人的房子多数是属于家庭共有的,老人对房子并没有自由支配的权利。为了养老而抵押房子并不现实。“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定,导致这一政策步履维艰。
  
  争议:70年产权“卡”住以房养老
  
  日前,有媒体在100名60岁以上老人中展开微调查,其中73名受访者明确表示,“不会选择这种养老方式”;44人认为,“这样不能解决养老的实际需求”。如此高的反对声音,难免让人担心“以房养老”会在现实中触礁。
  
  “以房养老”引起的争议与顾虑,主要集中在三个方面:
  
  首先,当前房地产市场准备好了吗?“以房养老”的风险可以预见:如果涨速过快,则养老者要吃大亏;如果价格形势急转直下,则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里,看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致,难以确立一个公平的交易价格。
  
  其次,政府是否有推卸责任之嫌?中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为,在这个政策上,政府不存在推脱嫌疑。养老金只能让大部分人过相对体面但不充裕的生活,而“以房养老”可以为有条件的老年人开辟更多的资金来源,是公共养老体系的补充,也不会影响其他老人的收入。这种“逆按揭”模式,在西方有不少成功案例。对家庭较富裕的老人,子女不需要他们的房子,不如抵押给银行。对于没房的人,政府会提供基本的养老保障。
  
  最后,70年产权是不是以房养老的障碍?有民众质疑,若是70年产权快到期了,再申请以房养老,还能申请下来吗?我国土地使用权出让的最高年限是居住用地70年。产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。目前相关问题还得不到厘清。
  
  对策:以房养老还需法律护航
  
  经济学上有一个“帕累托改进”原理:假如一项政策在没有使任何人境况变坏的前提下,使得至少一个人变得更好,那么这项政策就是值得推行的。以房养老就是一种“帕累托改进”,要使政策成功落地,还须在以下几方面做好功课:
  
  首先,以房养老需要法律护航,政策出台前必须配套相关法律,厘清相关利益问题。比如,很多60岁左右的老年人,很大一部分住房都是单位分配,使用情况复杂,在此情形下,70年之后房屋的归属问题、金融机构履行的具体执行问题亟待明确。另外,我国的农村地区,由于房屋多为自家建造,还没有开展产权认证工作,难以上市交易;对房屋市值、贷款额度、贷款者年龄、房产价值折旧、利率等的评估测量问题应制定行业标准和详细法律法规。
  
  其次,要让房地产市场回归理性。相对理性与健康的房价,能确保对房产市场价值较为稳定的预期,对这种“逆按揭”十分重要。
  
  再者,要有独立的第三方估价体系。中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为,以房养老是金融创新,对盘活存量、活化资金有促进作用。房产评估是这一政策的重要环节。为保证评估的公平性,须有独立的第三方评估体系作支撑。另外,应让更多的银行进入“以房养老”的金融行列,有充分的竞争环境才能让估价更公正合理。
  
  政府角色:
  
  中间人和探索者
  
  今年年底,我国60岁以上的老年人将突破2亿;2025年,这个数字可能突破3亿。银发浪潮来势汹涌,但遗憾的是,我国建成的各类老年服务机构仅为4.4万个,每千人床位不足21.5张。公共养老服务缺口较大。面对日益逼近的养老危机,在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下,开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索,既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择,也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
  
  但是,政府在“以房养老”的推进过程中要有准确的定位。
  
  政府的角色之一是公正的“中间人”:美国在“以房养老”的制度设计上,就是由住房管理部门在金融机构与房主之间作为托管者,当房主逝世后就由其料理后续拍卖、还款等事宜,而不是直接假手金融机构去处理,这样能更好地保护双方的利益,防止出现一些不必要的法律纠纷和道德风险。
  
  另外,政府应做好“探索者”角色。林江强调,政府在养老问题上,要改变“全职保姆”的作风,让更多社会力量参与养老事业。在“以房养老”试点过程中,政府应当制定具体可行的政策体系,完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制,鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新,使“以房养老”更符合我国国情,更能满足多样化养老需求。
  
  同时,必须明确“以房养老”只是一种扩大养老资金来源的模式,是一些老年人更好养老的选择,而绝对不该成为他们支撑养老的唯一选择。“以房养老”只是为公共养老体系打补丁,加大养老设施投入,完善养老服务仍然任重道远。

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