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土地成交回落均价再创新高 房企拿地趋稳融资加码

2013/12/4 9:32:29 [稿源:新华网] [作者:] [编辑:曹文飞 实习生:邹双]
  数据显示,11月,北京、上海、广州等10个典型城市土地成交建筑面积1912万平方米,环比下降5.4%,同比下降29.1%;土地出让金收入920亿元,环比增长33.4%,同比增长38.7%;土地成交均价为4812元/平方米,环比增长41.1%,同比增长86.4%。
  
  易居研究院研究员朱光指出,本月土地成交继续回落,一方面是三季度土地市场消化较快,而整体供应也有所放缓;另一方面是政府要求年内禁出地王,导致各地成交也有所回落。总体看,今年以来,土地市场依旧保持着活跃态势。预计年底土地市场成交面积增幅受去年同期基数快速上升的影响,将继续呈现回落态势。
  
  与此同时,从近期土地市场来看,房企在拿地方面趋稳态势明显。随之而来的是,房地产企业的投资热情达到了高点,带动企业的融资规模的提升,形成了融资热潮。业内人士分析,临近年末,大型房企的今年土地储备任务基本完成,中小型房企工作重心在于冲刺年底销售目标。加之银行信贷收紧,部分房企受制于融资条件并不急于拿地。
  
  土地成交回落均价再升
  
  亚豪机构根据北京市土地整理储备中心的数据统计,11月,北京市共实现土地出让34宗,环比增加了15宗,规划总建筑面积432.4万平方米,成交总金额407亿元,环比上月分别增长189.6%、381%。业内人士称,不管是成交块数还是成交面积、金额,都创下了今年以来的最高值。
  
  上海易居房地产研究院12月2日发布的《2013年11月份典型城市土地成交报告》显示,北京、上海等10个典型城市土地成交建筑面积1912万平方米,环比下降5.4%,同比下降29.1%。
  
  从上述数据来看局部热点城市土地状况,诸如北京,土地市场一直比较火热。年底进行的大批自住商品房土地供应,除部分地块底价成交,其他地块甚至出现了北京单价地王和总价地王。与以往北京土地供应不达标不同的是,今年的供地计划已完成,但地价却不断攀升。
  
  中原地产市场研究中心对2009~2013年的住宅地块平均楼面价进行了统计。统计数据显示,2009年成交的住宅地块平均楼面价为5971元/平方米,而今年已经达到了9478元/平方米。
  
  从全国主要典型城市来看,11月尽管土地成交面积增幅同环比继续出现回落,土地成交均价却再创新高。业内人士称,近期土地市场整体持续平稳,虽然国土部要求一线城市年内禁出地王,对市场交易有所影响,但房企对于市场预期较为乐观,随着一二线城市优质地块的上市,实力房企的购地热情仍然较高,也推高了土地成交价格。
  
  房企拿地趋稳渐回理性
  
  新华网记者上周在北京土地竞拍现场看到,此前一直受关注的东坝地块并未达预期,在配建环节一度卡壳。而当天一起出让的另一块沙河地块,竞拍前,企业便纷纷交牌放弃,最终国土局官网显示该地块最终被以“不用配建任何自住型商品房”为条件的龙湖拿得。
  
  此次地块出让现场反应以及成交情况均较之前显得冷静。上海易居房地产研究院研究员严跃进向新华网记者分析,临近年末,银行信贷收紧,部分房企受制于融资条件也不急于拿地。大型房企的今年土地储备任务基本完成,中小型房企工作重心在于冲刺年底销售目标。因此,除非地块特别吻合企业业务需求,一般而言房企不会挤破头进入年末土地市场。
  
  “三中全会后,农村集体建设用地入市权利得到保障,明年此类地块集中入市的可能性加大。缓一缓,研究明年的土地市场及走势,是北京房企在拿地上实施缓兵之计的一个考虑。”严跃进分析。
  
  数据显示,从企业拿地城市来看,一线城市的比重达39%,其中北京占到一线城市的35%。保利、富力、龙湖、恒大四家企业均在北京土地市场有所斩获,恒大更是创造了北京今年的总价地王纪录。
  
  业内人士表示,总体来看,强者恒强的局势仍未改变,但企业拿地态度总体较为理性,尤其是在一二线城市相继出台“N条”后,企业的观望情绪有所加重,像万科、保利等前期拿地规模较高的企业保持了相对缓和的拿地速度。
  
  融资加码或为无奈扩张
  
  近日,关于房企再融资审核正式开闸的消息再次搅动房地产市场。消息显示,再融资方案正在按照程序上报,目前进展较为顺利。截至11月底,已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目,涉及资金总计约为1040亿元。
  
  仅11月,房地产市场的融资潮便来势汹汹。其中包括招商、金隅等众多房企已经核实通过并增加配股方案,由此不断助推着房地产企业的投资热情,同时带动了企业融资规模的不断扩大。
  
  11月2日,首开股份同时推出非公开发行预案及公司债发行预案,涉及资金高达98亿元。11月7日,招商局地产公告,其65亿元A股再融资方案获得股东超过97%的表决权通过。
  
  11月13日,因筹划重大事项停牌三个月的广宇发展发布公告称,拟以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股,购买其分别持有的8家房地产公司股权,标的资产的预估值合计约为124.84亿元,预估增值率约为133.3%。
  
  CRIC研究中心相关数据显示,从11月的其他的融资情况来看,100家监测企业融资总量450亿元,同比增长67%,环比上升96%。
  
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,通过融资渠道筹到的钱融资成本比其他渠道低,那么将节省企业大笔资金成本,进而也将提升企业利润率。业内人士也同时告诉记者,企业不断加码融资也是地价不断上涨迫使的结果。

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