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　　23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定于7月1日起,到2016年6月30日,在上海、北京、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。至此，此前备受关注的 “以房养老”试点政策正式落地。

　　“以房养老” 俗称“倒按揭” 险企参与门槛高

　　“以房养老”即“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　老年人住房反向抵押养老保险，在欧美等国外成熟保险市场较为普遍。通俗地讲，“以房养老”的模式就是，保险公司请中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。可见，房屋价值、平均寿命是该产品的核心定价要素。

　　据此前保监会公布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)要求，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

　　与此同时，《意见稿》还规定，单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元，投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。对于试点保险公司的资质，保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛，申请试点资格的保险公司须满足“开业满5年，注册资本不少于20亿元”及“上一年度末及最近季度末偿付能力充足率不低于120%”等七个相关条件。

　　此外，由于这一新型产品的复杂性，保监会还要求销售人员须经考核通过后，才可取得反向抵押养老保险业务销售资格，并且品行良好、业务熟练、无投诉及其他不良记录。而这类产品的保险犹豫期也有别于以往其他险种的10个自然日，而特设为15个自然日。

　　风控或存考验 是否可行业内评价不一

　　保监会表示，开展以房养老试点，有利于健全中国社会养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，拓宽养老保障资金渠道，有利于保险业进一步参与养老服务业发展。

　　业内人士表示，相较其他金融产品，这一险种落地的意义更加重大及深远。它不仅可以拓宽保险资金投资渠道，活跃保险产品市场，还可以增加二手房上市量，活跃房地产二级市场。

　　据悉，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，《意见》的出台，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

　　而对于国内养老地产市场来讲，可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业及保险公司来讲，也会迎来新的市场发展机会，张宏伟表示。

　　与此同时，站在更高的角度来看，“以房养老”的确立，有利于健全我国社会养老保障体系，建立多层次、可持续的养老保障制度，同时可刺激和挖掘消费，拉动内需，促进国民经济的增长。

　　值得一提的是，对于“以房养老”可能引发的多重风险，目前业内也并不一致看好该项政策。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就认为“这个保险模式没有市场生存空间”。他表示，现在房价处于高位，与租金之间存在巨大落差，倒按揭的收益，远不如个人投资理财来的回报丰厚和稳健。

　　事实上，老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品，更准确地说，是一系列金融产品的组合，其中涉及到房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性，对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。

　　对此，此前保监会有关部门负责人表示，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，加之其业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，保监会对此非常慎重，将通过试点的方式，逐步研究解决存在的问题，降低业务风险。保监会高度重视消费者利益保护问题，明确此项业务为老年人的自主选择，自愿参与。