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[沈阳]土地市场陷入尴尬 回暖待来年

2014-06-25 14:39:35 来源:中国房地产网 作者: 编辑:孟畅

  6月17日,沈阳土地市场迎来4宗土地入市,但除用途非常明确的商业(加油、加气站)用地顺利入市外,另外3宗地块均遭受流拍的命运,这其中均是住宅或商住用地,其中1宗商住用地紧邻地铁。

  这样的情形在今年4月、5月便已频繁上演。

  在沈阳市土地交易大厅中,猜测谁能拿地的游戏已经变成了猜测地块是否会流拍。近期传出的沈阳限购松绑的政策并未对市场信心注入多少强心剂,业内对于市场回暖的信心很弱,预期在下半年沈阳土地交易市场将会陷入更深的冰点。

  沈阳房地产市场的近乎停滞,已经演变为土地市场的接连流拍。

  而追溯到一年前的大规模供地,亦是诱发供求不平衡、房地产销售市场萎靡不振的主要原因。供地和销售有着不可剥离的轮回关系,这在沈阳尤为明显。

  政府尴尬供地企业不拿地

  “现在政府很尴尬,不会不供地,但土地价格降对以往拿地的企业没法交代。而以现有价格供地就会流拍,市场行情不好,只能硬着头皮供。”世联地产沈阳地区总经理李岩对中国房地产报记者表示。

  记者查阅沈阳市国土局相关网站发现,网站上最新更新的是2011年沈阳供地计划,此后的供地计划并未公示。关于今年的供地情况和供地计划,沈阳土地交易中心工作人员表示,“现在我们这边没有,今年基本上还没做。即使储备报了计划拆迁的时间可能很长,有的地在供地计划中可能一两年都没拆完,具体的供地计划掌握在各区县里。”对于沈阳今年的供地情况,克而瑞研究机构数据显示,截至目前,2014年沈阳供应土地宗数为120宗,不及2013年全年供地宗数481的三分之一。这其中顺利成交的仅为90宗土地,不及2013年全年顺利成交的土地宗数375的四分之一。

  数据显示,以往在沈阳主要拿地的企业包括碧桂园、中海、旭辉、明发、雅居乐、华润、绿城、新世界、星狮、越秀、首创、龙湖、富力、金地等品牌企业,而现在的情况来看,这些企业处于偃旗息鼓状态。

  “形势不好不拿地,卖的不好不盖房。我们很担心未来会出现大房企抛盘的情况。”沈阳百益龙集团董事长王国庆在接受中国房地产报记者采访时表示,大房企出现降价抛盘的苗头,很可能引来沈阳住宅市场的降价潮,这样的话市场总体回暖的周期可能要几年。

  王国庆告诉中国房地产报记者,现在沈阳市场观望情绪很浓,其项目的来电及到访率都降幅很大。“现在整个市场几乎是停下来了,下半年土地市场会更冷。”王国庆以20亿元总资产荣登胡润百富榜,其作为沈阳本土房地产公司对沈阳的形势非常了解,王国庆一直认为沈阳的房地产市场在未来还会非常繁荣,但这种判断在当下有所动摇。

  王国庆表示,沈阳不像北京人口聚集度特别高,沈阳人口的聚集是循序渐进的,过去几年没有房子的人大多都买完了房子,而此前供地量大导致库存大,即使观望过后也不会出现报复性集中购买,房地产市场会越来越平稳。

  扩城运动 大量供地后遗症

  2000年,沈阳城区面积只有217平方公里,2010年,沈阳城区面积达到450平方公里,而在《沈阳市城市总体规划中(2011-2020)草案》中显示,中心城区以四环路为基础,面积1460平方公里。

  十年间,沈阳的面积就“胖”了至少一倍,而城市面积的增加直接表现在土地供应增多上。

  “沈阳是平原城市,不缺土地,2013年全运会召开的前几年,很多路网开始提前规划提前开通,大量的土地开始释放,沈阳的土地供应量从2012年开始持续增加。”香港联祥集团董事总经理杜宏鹏分析认为。

  杜宏鹏表示,沈阳的土地市场在2008年是个节点,2008年之前的土地供应量是非常旺盛的,2008年到2009年上半年土地供应由于受到金融危机的影响有所下滑,但2009年到2013年期间基本保持高供应量。根据克而瑞研究机构数据显示,2011年沈阳供应土地宗数为1032宗,2012年和2013年分别是682宗和481宗,供应体量上也是2011年最高。

  高土地供应量带来了高商品房库存,有数据显示,沈阳目前商品房存量1800多万平方米,按近半年来月均去化速度计算,不算新增库存也要22个月才能消化。这也是近期传出沈阳政府出台“救市”或“托市”政策的原委。以现在局势来看,今年供地及成交将会更少。

  “今年的下滑,主要还是前几年沈阳供地及商品房供应量过大,加上今年经济形势不乐观,购房者观望情绪浓厚。”杜宏鹏分析认为,此前传出的沈阳限购政策松绑对市场影响不会太大其实是释放了一种信号,现在购房者对市场有恐慌情绪,政府在稳定市场,逐渐恢复房地产市场的信心。整个沈阳购房人口占比中外地人占到40%以上,从长远来看,沈阳房地产市场还是比较有潜力的,现在的调整只是阶段性的。

  杜宏鹏表示,沈阳还是以市场化调控机制为主,以往大规模供地,有效抑制了房价的快速上涨。但对于房地产行业的发展来看,政府在对供地方面应该有更理性的尺度把握,应该建立一套严格的数据监测系统,来判断土地供应节奏,平衡有效地供应土地。

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