(香江控股集团助理总裁陆国军)

    红网记者 邹双 长沙报道

    9月22日，天高云淡。长沙开福区兴联路与刚修建好的捞刀河路交汇处，高岭国际商贸城新落成的营销中心在阳光下熠熠生辉。简洁而富有底蕴的办公室内，一位富有军人气质的山东汉子带着极具亲和力的笑容，坐在沙发上，上身前倾，与记者真诚地交流。
　　
　　陆国军，香江控股集团助理总裁。这位自称香江集团“老人”的业界精英，十余年间伴随着香江的步伐，操盘过长春、沈阳、聊城、郑州、武汉、南昌、景德镇等20多个超大型商贸项目，如今，他来到了长沙，随着项目的推进，他对这一区域的发展充满了信心。
　　
　　“作为‘一部一带’的重要节点，高铁交汇带来了城市升级的历史机遇，长沙正面临最好的时代。而另一方面，变革中的长沙，商贸亟需转型升级。缺少具有全球视野的运营模式及相对应的实力运营企业，是现有老旧商贸市场转型难的症结。而香江集团凭借20多年的商贸运营经验、超强的资金实力，挥师入湘，将是助推长沙商贸物流经济快速发展的重要驱动力。”
　　
　　视角高远 政企决策高度契合
　　
　　2014年7月14日，必将载入长沙专业市场发展史册。这一天，香江集团斥资500亿元在长沙城北打造的中南地区规模最大的商贸物流项目——“高岭国际商贸城”正式起航。而且就在今年2月，长沙市政府正式发文，指定高岭国际商贸城为城区传统市场提质外迁的主承接地。
　　
　　一石激起千层浪，全国媒体聚焦香江，全球商贸业为之震撼。而市民则翘首以待，高岭国际商贸城，将给他们的生活带来怎样的惊喜和变化？
　　
　　对于许多长沙人来说，香江集团的名字似乎还有些陌生。“事实上，香江集团有着24年商贸与物流平台建设的经验。”陆国军介绍，香江集团已经在全国10多个省市建立了20多个规模大、种类全的大型综合商贸批发物流基地，开发面积超过2000万平米。
　　
　　至于为何会选址长沙，陆国军的脸上洋溢出了自信的神态。“早在10年前，政府就开始对商贸物流产业做出战略布局，计划在长沙打造一南一北，也就是人与物的两大枢纽，物的枢纽就在长沙金霞经济开发区。”陆国军告诉记者，2012年省市两级政府就开始了对全国各大商贸企业的全面考察与评选，历时一年有余，最终香江控股集团在十余家候选单位中脱颖而出。
　　
　　更为重要的是，香江控股全国布局的战略和长沙市发展商贸物流经济、老旧市场提质外迁的规划高度契合。“2012年3月30日，香江集团联合商务部、全国工商联在人民大会堂联合举办‘全球商贸交易集散平台发展论坛’，香江控股遵循国家九大物流基地建设战略，在长三角、珠三角、环渤海、西南、中部、山东半岛、东南沿海、东北和西北九大经济圈开发建设九大商贸交易集散平台。长沙是香江相继布局环渤海、西南、长三角的第四站，是落子中部的第一站。香江看中了长沙市中部中心的位置，同时也是沿海经济扩散辐射带动西部地区发展的必经之路。共同的发展需求及战略眼光，香江战略和政府政策高度契合。”
　　
　　首个商贸产业生态圈 抢占市场集群制高点
　　
　　2011至2014年之间，《长沙市政府工作报告》连续四年郑重提出，“加快推进城区内旧有专业市场的提质外迁”。
　　
　　如果说，因为老旧市场的自身桎梏，让政府层下定了市场外迁的决心。那么，对于长沙而言，接下来的一个问题是，新进入的竞争者，又该如何实现承接市场外迁的历史性责任？怎样的竞争者，才能在下一波市场集群的鏖战中抢占制高点？
　　
　　政府层的思考是，要发展现代商贸，一定要有大配套、大电商支持，把实体经济和虚拟经济有效结合，实现线上线下交易的无缝对接。
　　
　　7月14日，香江控股、阿里巴巴、传化物流、普洛斯仓储、前海香江金融“五龙”与长沙市开福区成功签约，共同打造产业链良性互动发展的中国首个“商贸产业生态圈”。
　　
　　“在城北高岭商贸组团开发、运营过程中，阿里巴巴将为组团提供超强电商平台支持。将聚合全国乃至全球的的好商好货，为买家提供一手优质货源，为卖家实现商品交易的全球化。香江控股将为高岭国际商贸组团提供商贸流通领域最专业的开发运营经验、最丰富的平台资源支持。传化创造的‘公路港’物流商业模式拥有行业最领先的物流交易管理系统，将为商品交易提供全世界最科学、最系统的干线与城市配送平台。普洛斯将为组团提供标准化的海量物流仓储设施及世界领先的管理模式。前海香江金融将联合农行、工行、建行、交行、浦发五大银行，提供360亿元超强资金作为后盾，为市场做大、做强提供金融服务与资金平台支持。”
　　
　　在陆国军看来，“五龙”各自扮演着不同的角色，分工明确，政府将提供一个政策的洼地，通过政策的洼地，形成服务的高地。“政府携手五大企业打造中国首个‘商贸产业生态圈’，使其拥有独树一帜的行业规范和分工机制系统，能有效激励多方资源之间的互动，连接多个产业链，壮大产业规模，完善产业生态环境，以达成建设全球最具影响力商贸集散平台的愿景。目标是构建一个适合现代商贸物流发展的大平台、大环境，力促湖南商贸高速发展。”

[NextPage]

(高岭国际商贸城营销中心)

　　独特的2/8定律 买家居建材将便宜30-50%
　　
　　如今，互联网技术的快速发展，电子商务的迅速兴起给传统市场带来强大冲击，产业的转型升级已经迫在眉睫。以大商贸集群、大仓储、大流通为基本条件的新型商贸平台，借力电商平台，已成为商贸变革的必然之路。
　　
　　“如果有了电商支持，我们的销售渠道会大大扩宽，销售量也会上去，相应地成本也会降低。我们的流通模式很简单，是工厂进入园区，直接销售，直接到了终端客户手上。摒弃了两个重要的环节，一个是物流环节，而另一个是中间商。”在陆国军看来，现代的商业竞争，说到底，是价格的竞争，谁的价格低谁就能占领市场。“商业后台产业链服务体系建立得越完善、高效，越能有效降低经营成本，今后，长沙市民在高岭国际商贸城买建材家具将便宜30—50%，消费者再也不用跑到广东去买高档的商品。”
　　
　　尽管高岭国际商贸城体量巨大，但陆国军却告诉记者，高岭国际商贸城的商铺，可是稀缺的“香饽饽”。未来，整个项目仅有20%是卖给投资者的，其他都是卖给行业买家、品牌厂商、批发代理商，并有部分物业比例是香江集团自持。对此，陆国军解释，这绝对不是“捂盘”，而是为了让投资者能够更好地赚钱。
　　
　　“我们的盈利模式决定了我们要自持部分物业。我们赚钱，不是靠卖商铺赚钱，而是靠物业增值赚钱。”在销售过程中，对购铺者严格审查，确保80%的购铺者为经营户，只有20%左右的铺源出让给投资者。经营户入驻会带来其原有的客户资源及市场渠道，确保了新市场开业必火、开业即火；业主购买商铺后，拥有自主产权的商铺营销成本更低，必然会形成价格洼地，撬动源源不断的人流、物流、资金流。
　　
　　对于这种模式，陆国军总结，这种模式叫“2/8定律”模式，香江集团的优先目标是把市场做旺，只有这样，才能赚到未来物业升值的利润。不过，这种模式的要求也很高，必须大投入，才会有大的产出。
　　
　　政策实力是保障 专业模式是核心
　　
　　如今，住宅因政策调控频发，投资风险骤增，加之近年综合体过量开发，价格居高不下，空置率超高，投资回报率一路走低。而专业市场群金铺，以远低于普通物业的租售比、超高的投资回报率、巨大的物业增值空间，越来越受到房产投资客的青睐。
　　
　　“过去的20年，房产投资大体可分为三个阶段：1.0为住宅时代；2.0为临街商铺；3.0为综合体物业。以上三类投资均大势已去，好景不再。专业市场群金铺的投资4.0时代，必将成为未来的投资新风向。”在陆国军眼里，高岭国际商贸城无疑是领引长沙房产投资4.0时代的龙头项目。
　　
　　而多年的商业地产操盘也让他积累了自己的一套经验。“做专业市场，没有政府政策支持，企业再有实力，地段再好，也做不起来。反之，有政府大力支持，一定做得起来。”在陆国军看来，一个商业地产项目能否长久，一个判断的标准是政府有无大力度的政策扶持和建设投入。
　　
　　非常擅长“摆事实讲道理”的陆国军又给我们举了一个例子，“长沙现在商业体非常多，但目前做得比较成功的应该还是万达，同样一个地段为什么不同的人去做，效果就不一样。我想这个例子就能说明专业也是非常关键的。俗话说十年磨一剑，香江集团通过24年专业商贸地产集群开发运营经验，目前有着很强大的专业商贸集群管理运营团队，正所谓专业的人才能做专业的事。”
　　
　　“第二就是模式，马云说过一流的商业靠模式，二流的商业卖产品，那就是模式决定出路。商贸地产说到底是运营模式的竞争，靠传统的一套模式，最容易被发展趋势所淘汰。第三是整个企业实力。因为企业实力是后盾，是可持续发展的重要保障。”
　　
　　“做好一个商业项目，关键在于四点：第一点要符合城市发展的方向，要有政府的支持；其次运营商要专业。因为专业就代表有资源、有运营能力；三要有一个很强的团队；最后商业模式决定了一个专业市场能否可持续发展。这四点条件香江都具备，而且很成熟。”陆国军笑着说。

[NextPage]

　　
　　全面提高长沙商贸物流服务水平
　　
　　高岭国际商贸城筹建于2013年夏，2014年春天启动建设。目前，项目建材家具馆已经封顶，从摘牌到封顶仅用时74天，预计明年初就可以正式营业。
　　
　　“目前，省内外招商工作顺利进行，近千厂商品牌签约入驻。预计9月底，项目将正式开盘。”陆国军介绍，从去年8月1日签约至今，高岭国际商贸城创造了香江集团全国84个项目的建设速度第一名。
　　
　　谈到项目将给长沙甚至整中南地区带来的改变，陆国军也是胸有成竹，“首先最直观的改变，就是会给整个区域的消费者购买家居建材带来非常便宜的一个价格。其次，项目建成后将吸引就业人口35万，年交易额有望达到千亿元，这对于长沙实现中部崛起，率先突围，具有重要的推动作用。最后，高岭国际商贸城以“商贸产业生态圈”为核心，打造“电商产业带+市场集群”商业模式，将全面提高长沙的商贸物流服务水平，增强长沙的整体经济实力，强化长沙在中部经济的领头羊地位。”
　　
　　采访手记：
　　
　　在现场营销中心，百忙之中的陆总，如约等待我们的到来，静下心来和我们进行几小时的对话，让我们平添了几份感动。对我们来说，这是一次专访，也是一次学习的机会。
　　
　　目前，长沙市专业市场有54个。整合湖南专业市场资源，吹响商贸湘军集结号角，建一个在全国有地位、在国际上有影响的超大型国际商贸城，能带一批产业、活一片经济、富一方百姓。
　　
　　香江集团看准了长沙中部中心这块宝地，香江人怀揣着梦想，全身心地投入到这片热土，必将在长沙开创新的商贸天地。同时，也将满足湖南省专业市场在全国范围内寻找市场资源配置的强烈要求，满足长沙市老旧市场外迁的发展诉求。
　　
　　陆国军和他的商业团队，从一开始，就在为“买全球、卖全球”的终极目标奋斗。