原标题：改善需求改变楼市格局 个别区域换房比例达七成

　　受自住房冲击以及政策倾向等多重因素的影响，刚性需求受到抑制，而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下，上周(10.13-10.19)，无论是新房市场还是二手房市场，改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。不过，业内人士称，目前而言，政策撬动的需求仍然有限，未来上升空间还需进一步观察。值得关注的是，在改善型需求和供应双双增加的情况下，改善型产品的成交量增长明显，楼市的成交格局在逐渐改变，未来，改善型所占比例有望进一步提升。

　　二手房

　　个别区域换房比例高达七成

　　近期的二手房市场中最为活跃的莫过于换房的置业群体，作为房贷新政策真正的受益者，大多改善型购房者为能享受到将“二套”变“首套”优惠，纷纷将手中房源挂牌出售，以“卖一”来“买一”，实现置换流程。链家地产的最新统计显示，个别区域成交的客户中换房客户甚至能达到70%左右的占比。

　　改善型需求积极入市

　　根据最新的政策，对于名下拥有1套房的购房人来说，只要提前还清房屋贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行。该政策直接刺激了改善型需求的释放，房产金融服务机构伟嘉安捷投资担保公司的分析师指出，受这一利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

　　刘先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的贷款还清，他于2009年购买了一套大三居，当时贷款200万，享受的是七折的房贷利率。最近央行又出了新政，所以刘先生打算把手头这套房的贷款提前还完，再抓紧时间买套新房，以便能享受到首套房的优惠。

　　事实上，近期与刘先生有相同想法的购房人并不在少数。伟嘉安捷的分析师表示，自从央行新政出台以后，由于现在银行首套房认定方式执行认贷不认房，名下拥有1套住房并结清贷款，再买房即可算作首套，因此近期购房人打算提前还贷的情况明显增多。

　　链家地产的最新统计数据也显示，改善型正在积极入市。据其统计，10月第三周北京市二手住宅共成交1665套，与上周相比增加58%，与9月第三周相比减少16.1%。由于网签的滞后效应，本周网签量依然处于较低水平，但从链家内部成交数据看，成交量在上周的基础上增长50%左右。

　　链家地产分析师张旭表示，自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大，在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。

　　挂牌出售房源环比增八成

　　另据某网二手房统计，上周新发布房源比网签二手房房源量多116套，且不论是环比上周还是与9月同期相比，增幅高达80%和3.5%。

　　“虽然改善型需求的入市一定程度拉动了成交，但因改善客大量出售手中房源，使得目前市场上优质二手房大量涌现，且多为小户型房源，在房源充足的情况下，预计二手房房价短期内难大涨。”某网二手房分析师韦雨舟说。

　　对于目前市场上刚需购房者的观望，韦雨舟认为，综合来看，年内信贷政策不会大幅度变化，因此有购房意愿的客户持续观望等待的意义不大。但是，新政虽没有带来大幅度的利率优惠，却使得二手房市场上涌入大量优质房源，业主扛价惜售情绪也有所减轻。受供求关系比不平衡的影响，二手房价格短期内不会大幅走高，而这时候相同的价格下有多套房源以供挑选，因此为入市购房的好时机。观望了许久的购房者应该冷静下来理性对待楼市的起伏，因为楼市“最低价”总是可望而不可及，一旦房价到达合理的心理预期，可以考虑入市改善居住环境。

　　新房

　　改善项目占楼市供应半壁江山

　　在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成10月以来开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。据亚豪机构统计，下半年中高端楼盘的开盘项目个数在总入市量中占比近50%，较上半年增加10个百分点。

　　在央行新政利好的影响下，改善型需求集中爆发，部分楼盘迎来放量，不少开发商加速楼盘入市。据亚豪机构数据显示，10月份，北京预计有22个项目入市，主要集中于海淀、朝阳、大兴等区域，改善型项目成为供应主力军。

　　以上周为例，据亚豪机构统计数据显示，上周(10.13-10.19)北京共有10个楼盘集中入市，分别为2个刚需项目蓝光星华海悦城、首开香溪郡；5个中高端改善型项目金隅翡丽·蓝爵堡、远洋·傲北、天润香墅湾1号、泛海国际以及中冶德贤公馆；旅游项目龙湖长城源著以及2个自住房项目恒大御景湾和中铁建原香嘉苑。10个楼盘项目累计新增供应3879套，环比大涨近6倍。

　　记者走访位于南四环附近的中冶·德贤公馆项目售楼处发现，新政发布以来，项目售楼处的客户到访量有了明显提升。据中冶·德贤公馆营销负责人介绍，“目前，中冶·德贤公馆在售136-178平米三居/四居产品，自新政发布以来，楼盘来电来访量较之平日最高峰亦有明显增加，尤其是‘低开一万，五折买四环’的消息一经放出，项目更是引起了购房者的广泛关注。”

　　楼市格局

　　改善型成交稳步增长

　　随着供应结构和需求结构的变化，北京楼市的格局也悄然生变，伟业我爱我家的统计数据显示，改善型成交正在稳步增长。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测，北京市从2013年至今，改善型客户在二手房市场中的占比呈现逐步升高的特征。2013年的10月，拥有一套住房的改善型客户在我爱我家月度成交占比为26.39%，而目前这一幅度已经上升到现阶段的42.69%。

　　值得关注的是，9月30日央行房贷新政和北京市调整普通住宅标准后，经我爱我家成交的二手房客户中，已经拥有一套住房的改善型客户占比为42.69%，这一比例比9月份上升了11.2%。可以看出，在9月30日房贷新政出台后，北京市二手房市场改善型人群的入市幅度明显增加。

　　“从目前来看，本轮市场政策所能够释放的改善型需求在整个楼市的宏观需求中，占比大约在30%左右，这批需求是否会在未来一段时间真正集中入市，从目前来看可以说有这一苗头，但能否长期持续尚难判断。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者。

　　另据胡景晖介绍，从趋势上来说，今年和去年相比，改善型明显增多。造成改善型人群增多的原因有几方面。一是在过去北京市执行严格限购、限贷政策的情况下，市场改善型人群事实上存在着较长时间的需求积压情况，由于政策无法放松，难以顺利入市。二是在2005年房价整体上涨之后，市场上第一批购房人在当年由于购置的房屋面积较小，随着子女教育、父母养老、医疗等实际需求的增加，以及家庭收入的增加，客观上也已经需要进行住宅改善。

　　三是房贷新政和普通住宅标准调整，事实上对于改善型需求进行了一定的松绑和支持，在短期内引起这批需求的关注和入市，在情理之中。

　　原因探析

　　政策因素房贷新政直接利好改善需求

　　近期，包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

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　　多位业内人士认为，央行“认贷不认房”的二套房认定方式，降低了改善型购房者的购房资金门槛，提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，由此可以促进购房消费的增加。

　　“真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期，新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛，经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”房产金融服务机构伟嘉安捷表示。

　　今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，存在着误伤一部分改善型需求的情况。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，“如果银行额度不变，必然银行会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以比较改善需求，改善型需求从信贷新政受益最明显。”

　　策略因素低开入市刺激市场需求

　　除了货币信贷政策的利好，北京在今年年初放松新盘的预售价格管制，一些中高端项目在经过几个月的蓄客后，下半年集中面世，也是拉动市场成交上扬的原因之一。

　　虽然今年北京的预售价格管控有所放松，但限购政策依然趋紧，整体楼市处于下行通道中，在这样的市场环境下，开发商预期的预售价格虽然能够得到住建委的批准，但整体楼市的低迷让开发商普遍采取相对保守的价格策略，这令下半年入市的公寓豪宅的性价比优势陡增。如地处北五环的华润萬橡府以60518元/平米的价格开盘，比之前预期的售价下调了20000元；位于西三环京投银泰琨御府项目的入市价格定在73000/平米，甚至低于周边二手房的市场价格。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，多个高端项目受制于市场大势，低价入市，成熟的地段优势、高品质的产品，加之合理的价格，成功吸引高端客群出手，对北京整体改善型项目市场的实际销量形成直接拉升。

　　结构因素避免自住房冲击

　　中原地产统计显示，截至本月15日，年内入市的自住房签约已经达到了7448套，累计签约额也已经达到了117亿，后续在四季度还将有超过10个项目入市，预计签约将接近2万套。

　　自住房将是影响楼市最关键的因素，即使在信贷政策松绑的情况下，因为自住房的大量供应，北京的房价依然难以有上涨的可能性。截至日前，北京年内住宅项目销售突破20亿的合计5个项目，其中有2个自住房项目最高的销售额达到了48.64亿。

　　从上周北京楼市成交排行来看，支撑当前楼市成交的主要力量由刚需盘过渡为自住房项目，排名前十的项目中有4个自住房项目以及1个定向销售的恒大城项目，同样的现象自7月末首个自住房金隅汇星苑开始签约起已持续10余个。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，在自住商品房、信贷等多方因素形成的持续压力下，在市场下行周期时，刚需型购房者成为退潮最快的客群，部分项目的试探性降价并未唤起刚需客群的购买力，刚需市场供需双方的僵持局面始终未减，造成今年以来刚需盘去化缓慢，库存节节攀升。据统计，当前商品住宅9万套库存中83%位于五环以外区域。

　　“在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成近期开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。”郭毅表示。

　　影响

　　自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大。在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。2014年以来，拟售均价在4万/平米以上的期房供应量为7593套，是去年的4.1倍，今年高端供应明显高于去年主要是由于对高端项目的管制放松所致。预计四季度改善市场将进一步出现回暖。

　　亚豪机构市场总监 郭毅

　　改善需求能否持续释放尚需观察

　　当前改善型需求的升温一方面是源自于该类型产品市场供应量的增多，另一方面原因是在于央行松绑信贷增加了改善型购房者的资金杠杆率，因此激发出一轮此前观望的改善型需求入市，但这批需求释放后，未来整体市场的购房热情能否持续，还有赖于未来北京是否能够继续放松调控政策，给市场更强的信号，从而改善预期，拉升需求。

　　伟业我爱我家副总裁 胡景晖

　　缓涨的可能性较大

　　未来楼市价格是否会出现暴涨，一是取决于央行货币政策的走向；二是取决于市场改善型需求入市的持续性。如果货币政策出现整体性宽松，那么市场价格的反弹甚至上涨是可以预期的，需求入市的持续性也会增加。如果不出现整体宽松，则这波成交量复苏的势头和价格止跌企稳反弹的势头是否持续，仍需观察。短期来看，从目前到春节前，北京市场成交量的进一步复苏，是可以预期的。预计在11月，市场将迎来二手房的网签高峰。但在价格方面，这一时间内如果没有央行政策的大放水，则价格暴涨的可能性将十分微弱，缓涨的可能更大。

　　上海易居房地产研究院研究员 严跃进

　　改善型的楼盘供应力度会加大

　　改善型成交比例提高，是大城市一个既有的规律。此类城市高净值群体数量在持续增加，改善型购房需求和购房能力都比较强，所以往往会存在二次置业的现象。尤其是在市区房产价值不断上升的情况下，很多人把市区的小户型进行抛售，进而到一些地铁便利的近郊区进行二次置业。此类物业基本上也定位改善型需求，进而在市场上表现比较紧俏。在央行这样一个政策下，未来改善型购房需求的释放将更快，因为购房的成本相对降低。这也对房企的供应产生一个启示，即未来不光注重刚需盘的供应，在改善型的楼盘供应上也会加大力度，进而影响未来的供应结构。

　　链家地产市场研究部分析师 张旭

　　改善市场将进一步回暖