《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已久的封闭社区模式“开刀”。封闭小区有哪些弊端？为什么要打开封闭住宅小区？小区开放，治安问题如何得到保障？这些都成为社会各界关注的热点。

　　封闭小区之弊

　　加剧城市拥堵

　　浪费公共资源

　　2月22日上午，湖南自然物业服务有限公司董事长李自然一到办公室，马上组织公司中层干部学习《意见》。

　　“封闭小区有不少弊端，造成公共资源巨大浪费。新建住宅要推广街区制，是城市发展的必然趋势。”李自然是省内第一批从事物业管理的企业家，在行业里摸爬滚打了20来年。“封闭小区带来的最直接的问题是城市公共交通效率低下，封闭空间各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外。城市脉络没有打通，使得城市拥堵问题变得更加严重。”

　　李自然认为，去年12月的中央城市工作会议首次提出的“紧凑城市”概念，正是破解城市无序扩张的新理念。据报道，2000-2010年，全国城镇建成区面积扩张了60%多，空间利用低下，造成公共资源的巨大浪费。此次《意见》提出现在已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开，为的就是“实现内部道路公共化，解决交通路网布局难题”。

　　《意见》中对未来交通布局明确了要求。到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积率达到15%。李自然指出，城市建成区平均路网密度这一指标只涉及道路密度、不涉及宽度，体现了“窄马路、密路网”的布局思路。“紧凑城市”是中国城市化的下一站。“我们的城市市中心有很多地方是不通、不畅的，有很多潜力远远没有挖出来。”如此看来，打开封闭小区、打通城市脉络，应是中国城市化必走的下一步。

　　推广街区之利

　　降低房屋成本

　　促进阶层和谐

　　“新建住宅要推广街区制，不仅能避免浪费公共资源，让城市增加大量‘毛细血管式’的小路。而且对小区居民和物业公司都是好事。”长沙物业管理协会理事长黎林辉指出，目前封闭小区建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有，也就是说业主购房不但购买了居住的房屋空间，还购买了公共区域。推广街区制后，新建小区的道路和绿化将由市政和园林部门管理和维护，这样能降低小区业主的购房和物业管理成本。

　　《意见》指出，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。黎林辉指出，“打开封闭式小区，能促进住宅与城市公共空间的紧密联系。”他认为，封闭的边界简单地将小区内外强行分成两个隔绝的空间。这样的分隔降低了公共空间的可达性，造成城市公共空间活力不足。住宅小区内供人活动的场所，由于不允许外人使用，也很难成为真正意义上的公共空间。“城市的各个小区成为游离的状态，失去本应有的紧凑高效的特点，从而不可能形成活力的城市生活。”

　　“封闭小区还会彻底切断不同收入的人之间的联系，加剧城市空间的分异。”黎林辉介绍，同一楼盘价格差距不大，客观上促使收入相当的人住在一起，强化了城市空间的分异。开放封闭小区，有利于消除不同阶层的人之间的疏远，促进社会各阶层和谐相处。

　　焦点释疑

　　小区开放后治安怎么办？

　　没有围墙也能防偷盗

　　小区对外开放，很多业主都关心治安问题如何得到保障？“今后推行街区制，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，这对物业服务企业提出了新要求和新挑战。”黎林辉说，以前小区安防的第一道防线是在小区大门口，今后如果不修或拆除围墙开放小区，那么任何人都可以随时进入小区，小区安防防线要后移到楼栋。“这就要求物业公司加强巡防，提高安保水平，保障业主的人身财产安全。”

　　李自然认为，安防是这一政策实施中人们最担心的问题，但只要政府加强在街区的视频监控，督促物业公司提高服务质量，将能有效保证业主的安全。

　　“小区的安防除了围墙，还有楼栋门禁、小区监控等多道防线。”李自然认为，围墙并不是小区安全的唯一保证，有些小区有围墙，但因为物业管理差，偷盗事件时有发生。“只要完善小区公共区域视频监控，同时做好安保工作，没围墙也能防范盗抢事件的发生。”

　　目前，省内外都有管理得不错的没有围墙的小区。李自然介绍，岳麓区的咸嘉新村小区，从建成之日起就没有围墙，也没有成立业委会，但因为社区居委会和物业公司管理得法，小区业主没有因少了围墙而缺乏安全感。小区还先后获得全国物业管理示范住宅小区、全国文明社区示范点、全国十佳学习型社区等多项国家级荣誉。

　　省里何时开始实施？

　　省住建厅：正在研究实施办法

　　《意见》出台后，省里何时开始实施呢？记者2月22日采访省住建厅，厅办公室负责人介绍说，他们从网上看到了中央出台的《意见》，相关处室今天也专门开会组织学习。等《意见》正式下发到厅里后，省住建厅将会结合湖南情况，研究制定相关实施办法。“可以肯定的是，新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区。”

　　中南大学公共管理学院副教授吴晓林认为，从封闭住宅小区转向街区制是一个进步，小区变小将促进邻里交流，降低业委会成立的难度，但也会面临不少问题和挑战。首先《物权法》规定业主的建筑物区分所有权，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有，也就是说业主购房不但购买了居住的房屋空间，还购买了公共区域，要开放这些区域，涉及到深层的利益调整，要在业主权益和公众利益间找到平衡点。此外，今后推行街区制后，小区范围变小，道路增多变窄，如何与城市主干道衔接？小区开放后如何保障行人安全和公共安全？公共道路和绿化的维护如何跟上？这些都需要相关部门仔细考虑。

　　吴晓林建议政府实施《意见》前，仔细调研出台相应的配套措施，开放应分步进行，循序渐进，尽可能降低拆除围墙开放小区给业主生活带来的影响。其次，应对相关法律和司法解释进行修改，用法律保证公共绿地、公园等公共设施建设不打折扣，街区治安等公共服务迅速跟上。

　　专家解读

　　封闭小区何以在长沙盛行

　　长沙目前有3000多个住宅小区，大多数实施封闭式管理，小区道路也没有对外开放，严重影响了城市道路的通行能力。如果部分住宅小区和单位大院逐步打开，实现内部道路公共化，对提升城市通行能力、改善微循环有积极作用。

　　湖南大学建筑学院教授柳肃认为，和国内大多数城市一样，长沙封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着是改革开放后，尤其是上世纪90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区，后者占绝大多数。

　　柳肃认为封闭社区或者说“门禁社区”，其实是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶级自然有对安全的需求。“另一方面也和过去政府公共财政有限有关。过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商搞，可减轻一些负担。”