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在房价的十字路口,你不是一个人在战斗

2017-03-01 15:58:32 来源:公众号一勺言 作者: 编辑:孟畅 实习生:周晔

  傍晚时分,毕业十年未见的大学同学发来微信:

  “大师,你快预测下接下来的楼市?”

  同学身在天堂杭州,问了一个口径宽似太平洋的问题,并以大师之名拿我开涮,其实暴露了两个普遍心态:

  1,人们对房价数字经常过度关心,但没有人关心,你对房价的关注方式与角度是否专业?提问方式背后是思维习惯。

  2,房价人人皆可谈之,但是临到上场决断之时,蓦然发现,入市买房原来是一个专业话题,尚需要各种专业领域的KOL给点小意见。

  春节以后,一勺言后台及微信上,问询之人渐多,不胜回复,统一写点个人感受供大家参考。

  迄今为止,一勺君总共也就两次买房经历,但巧合的是,两次买房都有两个共同的明显特征:

  1,两次买房都发生在严厉的楼市新政出台前数日,结果毫无悬念地与新政迎面撞车,首付成数无一例外均受到新政的干扰,被迫生生提高了一成。

  2,两次买房本人都不同程度地“以职务之便”使用了地产关系。我指的是,虽然在房价上没有丝毫优惠,但上述关系最终帮助你顺利买到了房子。这一点毋庸讳言。

  2010年10月与2016年9月,本人两次买房间隔6年,都处于楼市高热不退、敬酒不吃吃罚酒的前夜。

  被迫增加的一成首付,一度给自己的财务状况造成了很大的挤压,但是幸运的是,各自依靠运气、人品与努力都化解了。

  两次新政都是加码版本的调控,等于说,虽然多了一成首付,但是毕竟上了末班车。还记得两次上车6个月后,回头来看当初的决定,也确实没有感到后悔。

  中间有段时间,虽然一度也曾困惑于房价停滞,增长过慢,但是,很快就迎来市场集体堆涨,消极情绪很快烟消云散,有相当一段时间,甚至完全忘掉了房价与自己的关系。

  因此,一勺君后来所写的诸多房价文字,是有现实经验与心理基础的。这两次买房所处的当日时代背景,也让一勺君的房价预测相当应景契合。

  因为,此刻当下,我们再度集体陷入与2010年10月、2016年9月毫无本质不同的处境。

  这个处境,可以用十字路口来形容。大量的买房人拥挤在这里,或抱团取暖,或打听消息,或寻找心理安慰,但是,有一点是确定无疑的:每一个人都并不孤单。

  你不是一个人在战斗。

  我把个人的买房体会总结下来,大致有这么几个感受,希望在这样一个混沌时刻帮助到你的选择。

  1,房价走势已经城际化,一个城市一种预测,以后,最好不要宽口径提问房价。在贵圈,这是一个容易暴露从业年龄的问题。

  2,楼市分新房与二手房,哪个市场是主导,在不同的城市中差别很大。分清楚这个问题至关重要,因为,新房与二手房市场的定价机制虽有关联,但是相当不同,这一特征会深刻影响你的决定。

  3,买新房,购房人可以利用的政策杠杆与资金杠杆更高,更重要的是,它的定价可以大致看成是批发模式;买二手房,首付更高,但入住更快,它的定价可以大致看成是零售模式,随机性更大,即使是同一小区的同一面积户型,业主报价可能相差数十万元。所以,你咨询买房前,一定要想好自己是买新房,还是二手房。大家都容易想见,批发模式下去进行价格谈判,降价一毛两角都是给自己面子了,何况这还是政府替代你与开发商谈判;零售模式下进行价格谈判,尺度很大,同一套房子,不同时间相差个几十万都可以理解。很多朋友遇到这样的情况,往往惊呼市场一夜暴涨或暴跌多少,完全没有必要。个案式成交,有其特殊性,比如人家装修好,不急于卖,都会影响到报价预期。下次遇到这样的情况,要淡定,要理解幕后原因,不要动辄让自己受到打击。

  4,目前,政府严格执行一房一价,并强制用行政手段、预售许可证审批等手段强行接管了开发商的定价权,等于说是在帮助买房人主动压价,这是一个利好因素。但是,很可惜,很多人比较感性,往往被政府的雷霆手段所感染,然后出现房价可能横盘下跌的幻觉。其实,聪明人会视它为一个反向指标,因为它证明,房价按捺不住了。

  5,如果你有渠道或者关系,可以打听到一些楼盘究竟有多少人在靠着关系买房,那么这个时候你就要加油了。这是一个很可靠的入市绿灯信号,你会为你的犹豫不决付出沉重的代价。我告诉你们一句悄悄话,过去半年,帝都至少有五成以上的地产项目开盘之际,关系户比重高达70%以上。在某些明星项目,这个关系户比重甚至高达90%。我不是一个善于开玩笑的人。

  6,单价没有总价的意义重要。很多人买房,特别关注单价,其实完全没有必要,纯属自己吓自己。总价决定着你的首付与月供额度,如果你能通过首付与月供两个指标的压力测试,你不要太纠结于单价高低。

  7,一套房屋,不同户型多十万元,或者少十万元,没有那么重要。如果能够承受,选择最好的户型与最稀缺的户型。如果你自住,你住的是自己挑过的最好的户型;如果你投资,你在二手市场上变现这个房子时,你的户型在同一个小区内面临的竞争会少很多。另外,如果纯投资,一个40平米的户型会比一个60平米的户型在租房市场上更有投资价值,为何?这20平米的面积差距,在租金上很难兑现出来,也就是说,40平米户型的租金未必比60平户型的租金低很多,但你买的时候却可以资金杠杆更大。

  8,现在房价绝对值不低了,但是它有两个因素支撑:楼面地价也在上涨,产品升级换代也在发生。五年前总价500万元的房子罕有新风除霾系统,但现在五六百万元的房子,新风除霾基本标配了。所以,要谨慎使用过去的陈旧眼光来指责今日房价的不合理。

  9,概率很重要。房价当然会跌,但是你买新房,往往看重的是最少三五年以后。从概率上看,结合基本面,过去,现在与未来一段时间,核心一线与二线城市的房价上涨的概率要多于下跌的概率。

  10,不要对调控降房价做出过度预期,十年历史显示,罕有调控以降低房价为己任,同时,调控的升级,往往误伤刚需阶层居多。本人两次购房,都是如假包换的刚性需求,结果两次遭遇首付提升,如果不是人品爆棚,两次交易可能都得被迫取消。身边无数案例更是显示,很多买房人是在新政最后一刻被拦在了抬高一寸的新政门槛之外。所以,除非你是一个斯德哥尔摩重症患者,你不应该这么赞美憧憬新政。

  11,买房时,价格确实是个重要参考因素,但是当你做决定时,正确的姿势是,尽可能少分配一些时间精力去讨论房价走势,应该尽可能多一些时间去研究下它周围的配套,政府的公共服务规划与产品细节。当你把房价之外的因素了然于胸时,房价将不再是一个很重要的问题,你对它的承受力与你的了解程度成正比。这是一勺君自从做了产品测评公号《好评与差评》(ihaoping)之后的真实感受。

  12,谈谈北京房价。北京的调控目标清单上,疏散人口是排在降低房价之前的。未来数年,大量的医疗资源、本科高校资源、产业园区、商品房用地、轨道地铁的主要区域是五环至六环之间,大量的市政公园、郊野公园与绿化隔离带,构成了生态屏障。这意味着,五环到六环将是未来数十年北京最适合居住的主流区域。所以,从置业心理上,你要克服掉自己对五环与六环的本能的偏见与排斥。

  13,谈谈房价四小龙。董小姐 | 房价四小龙是如何制造出来的?此文绝对值得一读。但是就看你能否读出真相。四小龙房价上涨,都是各种红利交叉堆砌,共同支撑,但各自有一个特别因素。合肥是城市虹吸效应,苏州是地价驱动,厦门是人口流入净值过大,南京是市场进化到了改善为主的阶段,升级换代需求,激活了中高端市场。四个城市房价上涨中各自的特别因素,都是长期趋势,很难因为一两个地方版本的调控措施,发生根本性逆转,反而这些趋势都会自我强化。但你若过分相信人定胜天,我也不会吝啬对你愚蠢指数的赞美。

  14,谈谈天津。我有一个好朋友,地产背景出身,却也要为买一套被政府强力限价的新房,额外付出高达数十万元的佣金好处费。我同时听说,这在天津行业内,并不是十分稀奇的事情。这些人都是智商相当高的人,他们甘愿额外掏腰包,是因为他们精确计算出,他们会从这个房子上挣到更多。这个故事,如假包换,请天津朋友参考。

  15,谈谈郑州。任先生曾经讲过一个故事,东京为了疏散人口,特意修建了铁路到大阪,希望人们从东京回到大阪,结果,铁路通车后,更多的大阪人涌入了东京。我深刻怀疑,他讲的这个故事中主角不是东京,而是另有其人。他也用这个故事为米字型的高铁枢纽城市郑州代言,在我看来,这个人口红利与梯度消费似乎动力无穷的城市,无需担忧。也许,雾霾才是郑州房价最厉害的敌人。

  16,当一个城市的公共福利资源的价值被人为强制性地压低的时候,这些资源需要寻找一个代言人来表达自己。他们找到的最好的代言人就是房价。所以,房价并不是房屋价格的简称,它里面有深刻的社会内涵,它具备折射教育价格、公立医院、市政公园配套、地铁价格的传导能力。它不是一个简单的数字,它很有关系,背影深长,是整个城市里公共福利品的价格函数。

  17,在预算能够承受的范围内,我通常都会建议买品牌大的、物业好的、价格高的社区的房子。高有高的道理,你花点时间去研究它为什么这么高,一定比你纠结吃亏与实惠这些小事更有意义。正如买股票一样,人们本能更喜欢买股价低的股票,因为这样同一笔款换得的股份数量更多。但是,事实上这是一种心理错觉而已。茅台股票的回报大概率超过一批蓝筹银行股。房子与高价股票,流动性天然受限,这类高价资产,本质上都是富人定价机制。你想挣钱,只能与有钱人一起玩耍。

  18,如果你有机会在一个大盘项目的首期开盘时买房,通常都要恭喜你。不管是从开发商的财务策略上,还是从市场走势上看,首期开盘的价格,都会是一个很合适的锚定价格。它是未来开发商定价的基准。这么说吧,告诉你一个故事:我曾经听万科一个朋友说,历史上万科还从来没有首期开盘价格涨幅最终低于60%的项目。

  19,有很多朋友关心落袋为安的问题。这个问题本质上就是一个如何处理贪婪的问题,你无非是担心自己不能挣到更多而已,你甚至会担心,自己一旦卖在了房价上涨的前夜,会有一个傻瓜的标签从此伴你一生。相信我,人们通常取笑的是那些亏钱卖房的人,而不是挣的还不够多的人。你永远都不可能让自己挣到最后一个铜板,所以,该落袋为安时,希望你拥有一个好心态。更重要的是,你套现往往还是为了买一个更大的新房,不要忘记,你可能卖旧房卖的更多,但你也不得不为了那套新房付出更高的价格。所以,这事扯平了。

  20,关于亏钱的心理。相当一部分人不是不懂房价大道理,但在入市时间上过度纠结,归根到底是担心害怕自己买到U型的左侧半山腰区域。这对自己太苛刻,如果半年到一年后,你相信自己能站在U型的右侧愉快地玩耍,你何必纠结那三瓜两枣。买房市场上,丢了西瓜捡了芝麻的儿童故事到处都是,归根到底,是你的心理状态拒绝让时间作你的朋友,结果,时间一怒之下,就把你带到沟里了。

  21,有人买房是为了挣大钱,挣少便是亏,有人买房则是求保本不亏即可,有人心理预期介乎两者之间,那种买房是为了在朋友圈晒房本的人不在讨论之列。但上述四种人都是买房人的敌人。你辛苦攒钱买房是为了谋一安居之所,但是上述四种人各有虚荣心,他们对房价的心态,构成了房价下降的天然屏障。尤其是在二手市场上,明明经济大环境不佳,观望周期已经很长了,但房价却被咬紧牙关、纹丝不动,硬生生抗过了冬天,来到了春天,令你瞠目结舌哑口无言。注意,房价预测中最难以描述的原因就是这种隐秘心理。你以为他们应该顺从大势乖乖就范,却不曾想到人家在房价上有着坚硬的自尊心与冬眠能力。这四种人是房价的天然盟友,是你身边可怕的敌人。房价背后见人心,人心之幽暗,非房价足以描述。

  22,好的物业是你买房最容易习惯性忽略、但是却影响至关重要的爱人。交房后,你的房子能否保值增值,一看政府公共品,二看行业水涨船高,三看物业是否给力。过去历史通道里,涨本身不是问题,但是跑赢同行却是个大问题,有人涨的快有人涨的慢,一定是有原因的。好的物业就是你房价高低最好的守护者。下次出门记得与保安友好地打声招呼。

  23,写到这里我再谈谈海南。首先给你看一个雾霾曲线。

  海南的房价涨的很厉害,毕竟现在还在旺季。它的上涨因素比较多,但不要忘记它之前价格停滞的时间也相当之长。如果不是时间特别丰富的人,其实不建议你去买一套海南的房子,挣钱的机会举国皆有嘛。你去海南旅游,大概率住酒店会更自由放松一些。不要为难自己。未来价格走势,我是觉得不神话也不贬低,比海南的房子更贵的是稀缺天气与环境,它总体上不属于莘莘老百姓,价格上也不会太亲民,但你说它会一路上涨上去,我建议你先问问巴厘岛、马尔代夫、芭堤雅等友好城市与国家的态度。

  24,谁在买房?这个问题已经无人关心;谁还在买房?这个问题更有研究价值。很多文章说,90后不买房,因为他们的父母买了太多。每次读完这种文章,字里行间我都能听到啪啪啪的打脸声。也许他们的父母买了够多,但房子是不可移动的,他们的90后子女、00后、10后子女终究要来北上广深、各种省会城市接受爱情、房价与财富再教育的,外地有500套房子,不是不买房的理由,反而是买房的强大财务资本。所以,别再说那些傻话了,那些话是博士论文里的长期数据调研,时间刻度都是以五年为单位的,你有几个五年呢?!

  还有一个强烈的感觉是,国家出台的二胎鼓励政策,似乎已经率先在房价市场上进行了提前兑现,现实生活中,地产商已经正在大口大口地享用房价的二胎政策红利,很多人孩子还未出生,就已经提前进行了房价消费。这就激活了改善性需求,这种需求就像火车头一样,把前面的高端需求给顶起来了,把后面的刚性需求给拉了起来,链式反应正式启热启动。那些把人口老龄化与低生育论视为城市房价挑战的观点,太宏大叙事了,怎么说呢?这种事情你不是家长,你不会真的懂。

  25,很多人咨询学区房的事情。其实这个我没有太多发言权,建议你们去交几个链家的朋友,详细咨询下,链家有一个业务很熟练的学区房研究团队,各种政策门道与缝隙,都十分地了解。关于学区房,不要过分相信开发商的案场许诺,销售员的那些嗓音嘹亮的学区说辞更是不宜当真。我曾经得到一本链家出品的学区房秘籍(仅供内部参考),上面的信息显示,很多销售员都是在信口雌黄,似是而非。受制于很多现实条件,楼盘明明身在学区,但你买了房就是上不了。但是很少有人对你说这样的真话。

  我个人觉得,学区房的重要性被过分夸大了,它的核心竞争力也与中国教育一再强调的资源分配公平公正性相违背,一朝政策变脸,你的房价在市场上大缩水是分分钟的事情,这有很多家庭遭遇可以例证。很多人觉得,教育公平公正,是雷声大雨点小。可是,那个雨点确实正越来越大,一旦落你头上,每一滴都有可能让你受10万点伤害。

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