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评论:香港楼市能否过了美联储加息这一关

2017-03-14 14:05:55 来源:经济参考报 作者: 编辑:孟畅 实习生:周晔

  年初以来,香港楼市火爆。

  就在写这篇文章之前,老切刚刚路过利嘉阁在湾仔的一处房地产中介门店,一位经纪人告诉老切,生意不错,湾仔这一块二手房均价已到每呎1.8万港元,新界沙田那边的均价也到了1.5万了。按照咱内地人算法,每平方米大约到了18万和15万港元。

  上周末出来的香港本地统计数据也印证了这位经纪人的说法。

  中原城市领先指数CCL的最新数据显示,2月27日到3月5日这一周的CCL指数为148.67,比上一周上涨0.3%,比上月上涨1.42%。

  反映香港第一线经纪人意见的中原经纪人指数CSI连续两周高企于80点水平以上,最新报88.61点,创历史新高。CSI重上80点水平意味着确认楼市进入繁荣区间。而88.61则反映房地产经纪人对本地楼市走势持续看好。

  具体来看,反映楼市均价的最新数字显示,今年2月份“全港50个指标屋苑加权平均实用呎价”报1.24万港元,也就是每平方米大约12.4万港币,较1月上涨1.4%,连续11个月录得升幅,并破了2015年8月创出的1.22万港币高位。

  香港楼市这么火自然引出一些疑问。近几年特区政府多次出台政策给楼市降温,目前楼市政策比北上广还要严厉,为何房价不降反升?眼看着美联储就要加息,买家为何还敢出手?

  先说楼市“加辣”。香港近几年多次调控楼市,抑制旺盛的需求。2012年10月27日,特区政府针对内地来港买房者激增,开征“额外印花税”和“买家印花税”,限制香港非永久居民购买住宅物业;2013年2月22日,特区政府全面提升印花税税率,对二套房买家,规定200万港元以下住宅按成交价的1.5%缴纳印花税,200万港元以上按成交价的8.5%缴纳印花税,被称为双倍印花税;2015年规定700万港元以下自用住宅物业最高房贷比例从七成下调至六成;2016年11月5日,全面提高买卖住宅物业印花税税率,无论交易价格,税率统一调高至交易额的15%。这几次调控,一次比一次狠,但就是没有抑制住购楼的旺盛需求。原因在于,一是跟内地相似,上有政策,下有对策,投资者总有办法找到政策漏洞;二是一旦楼市上涨预期形成,有些投资者便不在乎这点税的成本;三是由于人民币贬值预期挥之不去和其他原因,内地投资者想方设法将资金转移至香港,高价买房,这样的例子屡见不鲜;四是英国脱欧公投后,很多资金从英国抽离,来香港置办物业。

  再说美联储加息的事。按说美联储加息在即,香港银行在联系汇率制度下应该紧跟美联储升息才是。但港人不这么看,甚至一些研究机构也预测,美联储今年一次加息后,香港银行跟随升息的概率很低。这与香港的联系汇率制度的特点有关系。要知道,香港是联系汇率制,但不是联系利率制,要说明香港联系汇率制的设计架构和传导机理,需要冗长的文字,容老切以后再说。总之,这几年香港市场对港美两地息差敏感度比以前有所下降,目前看,如果一个月期的HIBOR(香港银行间同业拆借利率)不长期高于0.85%,香港的银行调整利率的诱因不高。当然,市场充满变数,如果资金流出香港的步伐加快,也不排除HIBOR急升的状况。希望港地投资者这次不犯经验主义错误。

  那么,特区政府会否再有“加辣”行动?金管局副总裁阮国恒上周表示,现阶段对楼市周期没有特定看法,金管局不会按短期因素研究“加辣”或“减辣”。

  看来,短期不会有新政策,利率在短期内随美联储上调可能性也小。

  香港楼市,且行且珍惜吧。(老切)

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