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“317”新政后首次拍地 后市研判意见不一

2017-03-31 09:27:51 来源:南方网 作者:许蕾 编辑:孟畅 实习生:周晔

  3月29日,广州集中土拍日共出让8宗商住商服用地,经过半天时间的竞逐,本次土拍商住商服用地出让金共计190.12亿;其中商住用地185.66亿,商服用地4.46亿,累计配建面积为42.03万m2。其中海珠石岗路地块刷新了广州市土拍单价纪录,增城楼面地价踏入2万元时代。由于与广州楼市调控新政出台相隔不到两周,机构认为本次土拍结果体现了开发商对于广州未来市场趋势的预判。然而,此次土拍也带来了一次争论,对于后市的研判,业界显得有些意见不一。

  海珠高溢价地块引关注

  海珠区石岗路地块进入限时竞价前已达最高限价203699万元,根据资料显示本地块除吸引保利、万科、碧桂园、中海、绿地等千亿房企竞投以外,过江龙如中冶、五矿、厦门建发、金融街等房企亦参与其中,可见市区+一线江景地对于各大房企的吸引力。最终,该地块由时代以20.37亿元加4.41万平方米配建夺得,这也成为广州土地出让单价新标志。

  对此,广州中原研究发展部认为,首先该地块在广州楼市新政后拍出超5.5万元/平方米的楼面价体现了房企对于广州市场的信心,计算配建成本,未来项目盈利售价或在7万元/平方米以上,而目前周边一手项目售价在5万元/平方米左右,隔江相对的广钢新城售价在4.5万-5万元/平方米之间,以目前地块周边条件以及市场情况来看,在短时间内达到盈利价格并不容易,因此该地块价格更多是针对未来市场。

  业内认为,该地块出让将会产生深远的刺激作用,周边一手热门板块如广纸、广钢在售项目价格或将乘势进入上升通道,周边优质二手项目如金碧花园、光大花园等受到刺激的可能性亦较大。同时,业内也担忧,新政后仍然存在的高溢价问题,是否会触动针对房企拿地的收紧政策,如:杭州本月新政采取“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老”的手段。

  但是,对这一地块后市的判断上,业界出现了多种声音。方圆资产管理首席市场分析师邓浩志认为,海珠地块项目盈亏平衡点近8万元/平方米,大幅高于目前广纸板块所有在售项目,周边一手在5万元附近。所以除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度,否则该项目亏损,但纵观我国商品房历史,还没有出现连续2年以上的快速攀升,目前已接近两年,房企似乎在以赌的方式决定未来命运。

  克而瑞广州机构首席分析师肖文晓则表示,海珠石岗路地块拥有稀缺的江景资源,地块本身也不像之前的万宝冰箱厂地块那样有商业体量过大的掣肘,所以地块的综合条件是比较优质的,可以慢开发、缓销售,做成高溢价的豪宅类产品,这是地块的开发价值。对于这块总建面8万平方米的项目来说,扣除配建,开发商要想的问题是如何打造有号召力的产品,找到这几百位能接受如此价位的买家。只要房企的现金流能支撑住慢周转,还是有机会的。

  增城亟须供地“解渴”

  广州楼市新政促使增城承接了不少买家的置业需求,增城备受刚需和投资客青睐。此外值得一提的是截至3月底增城一手库存量仅2.6个月,货量严重不足。

  此次土拍日,增城楼面地价首次突破2万元/平方米,加上目前广州楼市新政刺激以及富士康、TOD建设利好,或将刺激新塘、永和、朱村等板块一手项目价格上扬。但目前楼面价意味着未来产品盈利价格在3.5万-4万元/平方米,从目前市场情况而言要到位还需时日。

  此外,广州中原研究部认为,市场对土地的需求或会促使官方加大推地力度,3月28日时增城区国规委已经放出2宗住宅用地并将于5月公开出让,预计未来增城将会放出更多住宅用地为市场解渴。

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