【案例】

　　2015年7月初，林女士到某房屋中介机构登记购房，欲在本市某郊区村购买平房即小产权房一处。2015年7月20日，方某与某房屋中介机构工作人员王经理商定，将坐落于某村某院的3间房屋以56万元价格通过中介公司出售，出售价多于56万元部分归中介公司所有。后林女士经该房屋中介机构介绍到方某欲出售的平房看房。经该中介机构王经理多次电话沟通、协调，林女士同意以60万元价格购买方某出售的平房。2015年8月17日，林女士、方某在房屋中介机构王经理见证下签订房屋买卖协议，5天后林女士将购房款60万元转入房屋中介账户，同时支付该房屋中介机构中介费8000元。房屋中介机构支付方某卖房款56万元，剩余4万元作为卖房差价归房屋中介机构。2015年9月初，因联系不上方某，林女士向警方报案，后经警方调查，上述房屋非方某所有。方某被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑四年三个月，并被责令退赔人民币56万元。因方某已将56万元款项挥霍且无其他可供执行的财产，林女士以房屋中介机构和经办人王经理未尽到合理审查、核实义务，导致剩余56万元购房款和中介费8000元未予返还为由起诉至人民法院，要求房屋中介机构和王经理赔偿损失56万元、中介费并支付利息。

　　法院经审理后认为：林女士作为城市居民，明知其无权购买农村平房，依然与方某签订房屋买卖协议，且在没有严格审查房屋产权的情况下支付购房款，应对自己遭受的损失承担主要责任。房屋中介机构作为专业中介服务机构，没有尽到合理的审查义务，对林女士遭受的购房款损失承担次要责任。法院判决该中介机构赔偿林女士购房款损失20万元、中介费8000元。

　　法舟律师事务所张虎律师对中介机构未尽到合理审查核实义务时的法律责任给出如下分析：

　　问题一：房产中介作为居间人对居间信息有何核查义务？

　　房屋中介在交易活动中具有相应的知识、能力和从业条件，买方或卖方付出代价的目的在于获得房屋中介提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足。对于向买方或卖方提供居间信息而言，主要有如实报告、合理审查和积极调查的义务。如实报告义务是最低层次的义务，是指中介机构应将所知道的居间信息如实告知给买方或卖方；合理审查属于较高层次的义务，是指中介机构对居间信息进行谨慎合理的审查；积极调查是最高层次的义务，是指中介机构进行额外的、积极的调查核实。在本案例中，房屋中介作为专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求卖方提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告买方。

　　问题二：房产中介在进行中介服务时应核实哪些信息？

　　根据住房和城乡建设部、国家发改委、人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，在房地产居间行业规范和行业惯例来看，房地产中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。

　　问题三：房产中介在未尽到核查义务时应承担何种责任？

　　根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。当中介机构违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用，给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，房产中介公司未对委托人身份信息进行核实、未对房屋权属进行核查。方某经刑事执行程序后已无任何财产可供退赔，林女士的损失在客观上已经形成，房产中介对因其未尽如实报告义务和审查义务造成林女士的损失应当承担相应的损害赔偿责任。

　　张虎律师提醒，在房屋买卖过程中，房产中介机构作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业机构的注意义务和谨慎义务，否则因房屋买卖相对方在交易中遭受损失的，应就该相对方的损失承担相应的赔偿责任。购房人如委托中介机构购房，应在中介合同中明确约定，由中介机构保证所购买房屋不存在过户登记的障碍，并且在与卖方签订购房合同之前，要求中介机构到房屋登记部门查询房屋的所有权的真实性、查询房屋是否存在查封、抵押等不能买卖的情形。