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如何防止合同被“加料”? 买房你要多个心眼

2017-08-01 09:45:43 来源:广州日报 作者: 编辑:李雅婷

  有调查数据,2016年1月1日至2017年6月30日在广州市中级人民法院审理的70宗房屋买卖居间合同纠纷官司,发现二审宗数达69宗,可见客户和中介公司都为此花费大量时间和精力,不依不饶从一审打到二审。

  最近,一宗合同被擅加五个字而导致买家多付5万元的官司引起坊间的热议。近日,一位买家向记者爆料,他在天河某地看楼,在谈价之前,却被中介要求签署“佣金单”,这位资深地产买家从来没有遇到过未“摆台”即要承诺佣金点数的情形。

  近日,广州市房地产中介协会微信公号获授权发布广东粤广律师事务所张扬律师团队的《2016~2017广州市中级人民法院房屋买卖居间合同纠纷数据分析报告》。根据该报告调查的2016年1月1日~2017年6月30日在广州市中级人民法院审理的70宗房屋买卖居间合同纠纷官司,发现二审宗数达69宗,可见客户和中介公司都为此花费大量时间和精力,不依不饶从一审打到二审。在70宗官司里,支持和部分支持收取中介费的二审判决占比高达88%。该研究报告也分析了不支持中介费诉求的案件情况,中介未对房源做尽职调查,是客户中介费官司“翻盘”的重要原因,这一分析结果对于买卖双方与中介公司打赢官司极其重要。

  一份合同或协议书,是两方、三方妥协与角力的结果,知己知彼才可以在角力中立于不败之地,为此,记者请法律界人士、资深地产专家梳理这些容易掉落的法律“坑”,特别是70宗房产中介费纠纷的大数据分析,各位买房人士和业主,“你值得拥有”。

  如何防止合同被“加料”?

  案件:“中介背着我改了购房合同,让我损失了5万元。”市民罗先生日前向媒体报料,他委托白云区一家房产中介买二手房,将合同放在中介处保管时被修改,中介在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”,罗先生无法在当天交齐楼款,导致卖家称其违约欲中止合同。

  后经协调签补充协议,楼价比原来涨了7.5万元,其中罗先生支付5万元,中介公司垫付2.5万元。中介公司称涉事员工已离职,目前正在通过房产中介协会处理此事。

  律师分析:广东格林律师事务所合伙人张旭锋律师表示,这个案件明显看出涉事员工犯了职业操守的大忌,作为中介提供居间服务,应该同时服务于买方和卖方,不偏不倚。作为中介公司,其员工做出的是职务行为,由此产生的后果首先应当由中介公司承担,从事后协商的结果可见,中介公司也因此垫付了2.5万元。此外,买家保管合同不当,让中介和业主钻了空子。三方合同各方保管一份,买方不应该随意让中介保管合同。

  中介分析:中原地产区域营业经理陈卢光表示,对于合同条款的修订或补充,必须经三方签署补充协议,买卖双方签名并打手指模。在二手房买卖中,合同条款修订非常普遍,如之前江南西一楼梯楼散盘转让,买家原定首付三成,首期支付60万元,后来得到父母的资助,改成首期100万元,为此买卖双方在中介的协调下修改合同。

  有时候,由于买家负担交易税费,但个税和营业税的免税条件直到核税那一刻才能确认,故此一些买家也要求在合同条款中加入“产权人保证省内唯一生活用房,免个税”的承诺。

  未谈价,已要签署佣金单?

  事件:资深地产投资人方先生最近在天河区某地看楼,他看中一个盘源,希望中介跟业主谈谈价,但中介却拿出佣金单给他签署,该佣金单要求方先生承诺,谈价成功后签署买卖合同,方先生需要支付1%的中介费。方先生看过不少房子,但从来没有试过中介在“摆台”时就先签署佣金单。

  律师分析:张旭锋律师对佣金单持中性态度,他认为一方面中介人士担心客户“飞单”自己的劳动就可能付之东流,尤其是中介人士持有独家盘或者笋盘消息的时候,有可能希望以佣金单的形式获得买方的承诺。对客户来说,中介佣金是建立在促成交易、达成合同的基础上,客户只是希望谈价就已经需要签订佣金单,对中介的信任度将降低。佣金单签署与否,最终要看双方协商结果,如果客户对盘源非常喜欢,有可能会签下相关单据。

  中介分析:地产人士认为,促成交易、签署合同才是中介收取佣金的基础,广州市大型的中介公司对不需要客户在看楼谈价之时就签订佣金单。客户对看楼前或达成意向前签署的任何文件都必须要小心,如果不放心,可以向广州市房地产中介协会进行咨询或投诉。

  70宗中介费官司 透露哪些玄机?

  根据广东粤广律师事务所张扬律师团队分析数据, 2016至2017年年中广州市中级人民法院审理的70宗有关房屋买卖居间合同纠纷案件,其原审法院共涉及广州市的10个行政区,从化未有居间合同纠纷。其中,越秀区有14宗,番禺区、海珠区各有13宗,白云区有11宗,天河区有9宗,黄埔有3宗,花都、荔湾区各有两宗,南沙区仅有1宗。

  在70宗中介费官司中,支持部分或全部支付中介费的判决高达88%,而且二审改判的比例较低,维持原判的比例高达87%。完全不支持中介费诉求的官司只有8宗,占比不到12%,律师分析中介方收取居间服务费败诉的原因时发现,法官主要根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条第(二)项“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应书面书写下列事项:中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况”的规定,中介没有披露相关事实的,违反了其作为中介服务机构应尽的义务。

  由此可见,买卖双方如果可证明中介在提供服务时未做尽职调查,就很有可能成为官司“翻盘”的关键因素。

  张扬律师团队认为,作为专业的中介服务机构,中介公司在服务过程中一定要严把关,对房地产涉及的基本情况有所了解,尤其是房屋的产权证明、抵押状况和房屋性质,这些情况将严重影响到合同当事人权利义务的确定以及合同能否签订的关联性。在了解清楚情况后,中介服务机构应当就合同的事项向委托人如实报告,切勿隐瞒事实或虚报情况。否则中介方不仅无法收取居间服务费,还可能要负担相应的赔偿责任。

  中介教路

  一、网签合同条款修订时有什么操作流程?合富置业相关人士表示,在二手房交易中,如买卖双方就交易房屋达成一致交易意向后,将与中介方签署一份三方合同,再按照合同约定的内容在房管部门网签系统中进行录入,并对所打印的网签合同完成确认。如网签合同生成后,买卖双方需对交易内容进行变更的,则买卖双方需就变更的内容签署《补充协议》,再就变更后的交易内容进行网签录入,并对所打印新的网签合同完成确认。

  二、买卖双方如何避免被擅加内容?合富置业相关人士建议:合同签署前,买卖双方应对合同约定的内容审慎查看,确保不存在非真实意思表示的约定;对于格式合同中无需填写约定内容的空白处,应以划横线方式予以标记;在合同签署后,买卖双方应自行保管各自合同原件,如确需交予合同一方进行统一保管,则应对合同文件进行复印,并要求保管方对复印件进行确认,以确保自身权益。

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