今日起东莞楼市正式进入“金九银十”，多个楼盘纷纷亮相，争取在今年最大的一个楼市旺季获得好成绩。根据相关统计资料显示，除了8月底已经提前“抢跑”的部分楼盘外，9月初还将有近20个项目推出新品或开盘，大部分新盘为品牌房企开发，东莞楼市竞争十分激烈。

　　金九银十前：8月供应量或创年内新高

　　临近“金九银十”就已经有多个楼盘“抢跑”。8月份楼盘新增供应达到今年内的最高，连续多周住宅新增供应超过14万平方米。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周东莞住宅新增1426套、14.50万平方米，环比下降24.08%，供应量逐渐趋于平稳，供应面积维持在10万平方米以上。此外，上周有5个项目推货入市，其中最为突出的是碧桂园珑远紫宸府推洋房840套，万科中天城市花园推洋房390套，其余项目推货量均高于100套。随着“金九银十”的到来，在业绩压力下，各大开发商纷纷抢跑市场，尽快回笼资金。

　　此外，据合富大数据统计数据显示，截至8月27日，8月份东莞已经累计供应新建商品住宅49.1万平方米，共4179套，创下了年内供应量的最高峰，“金九银十”旺季抢客战已经提前打响。合富研究院介绍，新品持续放量，房企积极备战“金九银十”，连续三周稳定在1000~1400套。

　　业内人士认为，“金九银十”是一年之中最大的一个楼市旺季，在上半年回笼资金不利的情况下，开发商将更大的希望放在“金九银十”，加上不少楼盘开发周期原因，大量新货也在第四季度进入市场，竞争将十分激烈，为避开更激烈的竞争，提前“抢跑”成为开发商的一个重要策略。

　　金九银十时：楼盘扎堆入市 定价是关键

　　进入8月的最后一周，各大开发商如万科、碧桂园、阳光城、融创、时代等开发的项目开始逐渐亮相，并且已经有不少项目开盘入市，各大项目市场占有率不断提高，开发商纷纷出招吸引客户，楼市将正式进入“金九银十”旺季。东莞中原战略研究中心表示，由于限购、限贷、限外、限价、限售“五限”政策的存在，购房者的购房心态相对平稳理性，期待楼价的实质性降价，开发商定价仍是其制胜的关键性策略。

　　从获得预售证情况来看，据优房超·瑞城搜统计，8月第三周东莞共有17个项目获批预售证，“金九”行情进入预备阶段，获批数量为今年最高位。8月第四周，有9个项目获批预售，其中纯新项目6个，占比达2/3，且均为品牌房企开发项目，其中碧桂园集团3个项目,时代地产、星河地产、中惠集团各1个项目。从区域情况来看，城区、临深片区供应量大，楼盘分布较为密集，预计后市供应充足；而滨海片区、水乡片区供应则较为紧缺。

　　在价格上，为了顺利出货，越来越多的楼盘“以价换量”，通过调整房价的措施来吸引购房者，而显然价格低楼盘对于本地刚需购房者的吸引力仍然较大，而一些定价仍然高的楼盘，或将面临销售困难的尴尬局面。

　　四大转变

　　转变一：住宅和商业公寓都向刚需户型靠拢

　　“房子是用来住的”观念影响日渐深远，刚需购房者占比大增。因此，目前市场上的楼盘产品以三房、四房为主，即使是商业小公寓也从原来的纯投资户型，向自住刚需靠拢。

　　日前东城卓越中寰推出59平方米的三房两厅两卫户型吸引了不少购房者的关注。按照以前户型设计，59平方米的商业公寓一般被设计为一房一厅户型。而卓越中寰推出的新户型通过提高层高，利用上下两层“创造”了主卧、儿童房和书房，而且在总价上相比大面积住宅洋房低。同在东城的泰禾新天地也推出36~76平方米的2~4房产品，保利珑远国际广场则推出66平方米“小四房”，向刚需户型靠拢。

　　业内人士介绍，新推出的这批三房四房loft公寓标志着购房群体从原来的投资需求向自住需求转移。

　　转变二：刚需房更注重拼细节

　　在户型上，“金九银十”期间推出的刚需户型占比增多。从即将推新货的楼盘来看，大部分楼盘以90~130平方米刚需户型为主，同时，不少楼盘坚持以精装修房出售，由品牌房企开发、户型面积相近、户型设计和品质相似，楼盘同质化严重，竞争也更为激烈。

　　很多品牌房企甚至在房子的收纳细节上竞争，除了设计配备桌边柜、鞋柜、衣柜等外，还尽量利用边角来增加储物空间。同时也更突出小细节，在入户门柜旁设计钥匙挂钩、手机充电口、大门挂钩等小细节。

　　转变三：从“追高入市”到“以价换量”

　　今年的“金九银十”，购房者和开发商的心理将从去年的“追高入市”转变为“以价换量”，低价促进成交，快速回笼资金成为今年“金九银十”的一大特色。

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周东莞认购市场成交量相当高，碧桂园和万科均有推货，其中碧桂园紫宸府推货840套全部售罄。这主要是因为碧桂园珑远紫宸府项目定价相较预期低——开盘前的吹风价为1.5万元/平方米，而实际成交价格在1.2万元/平方米左右。

　　此外，东莞中原战略研究中心还介绍，上周共有5个项目进行开盘推售，其中全新项目2个，从项目开盘销售情况来看，上周开盘项目中，4个项目开盘销售率达到八成以上，价格是目前项目制胜的关键，同区域相对较低价格入市项目销售率相对较高。

　　转变四：配套单一到多样化

　　虽然不少镇街“买房送学位”被叫停，但是楼盘配备的私立学校学位和“学区房”仍然能够吸引大量有需求的购房者。如莞城富通旗峰公馆由于属于莞城英文实验学校的学区范围，从而吸引了不少镇区购房者到莞城买房。

　　除了传统的教育和交通配套以外，人们对于配套的要求更多样化。有开发商尝试引入家庭医生。日前，泰禾集团将先进的医疗配套设计引进其在东莞的首个项目泰禾新天地中。该医疗机构以家庭医生为核心，24小时为业主家庭待命。