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定价成长租公寓盈利“加分项” 选址尤为重要

2017-09-01 13:54:18 来源:中国经济网 作者:魏琼 吴若凡 梁秋月 编辑:孟畅

  “目前处于试验和探索阶段,集团对长租公寓的盈利和回报要求没那么高,考核相对宽松。”一位长租公寓业内人士如是说到。记者注意到,从万科率先进入长租公寓领域到碧桂园成立长租公寓事业部试水,对于盈利,短期内开发商似乎没有那么期待。

  谈及长租公寓,业内的反应较为一致,困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾,什么定价原则能平衡两者的关系?

  以中高端客户为主

  《每日经济新闻》记者选择较早介入长租公寓的品牌运营商窝趣、泊寓以及后起之秀碧桂园对比发现,瞄准中高端客群才是目前市场环境下长租公寓盈利突围的关键。

  长租公寓运营商窝趣瞄准中端收入人群,其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。以广州为例,白领公寓定价每月为3000-4000元左右,服务式公寓每月租金大约为5000-6000元,每间房可住1-2人。

  同样,作为长租公寓的后起之秀,碧桂园开始涉足长租公寓领域,在深圳的首批试点项目也将目光瞄准支付能力较好的中等收入客户。

  提及目前长租公寓价格高,市场租金承受力不足的问题。碧桂园深圳区域长租公寓事业部运营总监张仁勋接受《每日经济新闻》记者采访时指出,长租公寓前期推出新产品,不希望租金从低往高走,这是基本判断。城市的中低收入人群的住房问题,国家层面已经考虑很多,推出廉租房等产品确保中低收入人群的权益。

  碧桂园以中端产品试水,不代表以后不做低端和高端产品,不同阶段策略不同。解决中低收入人群租房问题,应以政府为主导,开发商配合的形式。

  盈利关键词

  长租公寓迎来各项政策利好,参与长租公寓的市场主体阵容不断扩围,包括开发商、中介、酒店和互联网创业公司等不同的主体涉足长租公寓领域跑马圈地,分食长租公寓的万亿大蛋糕。

  对于习惯挣快钱的开发商而言,长租公寓并不算是高性价比的生意。据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年,而项目的租赁周期一般为5年、10年不等,较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。

  前期大量投入,面临盈利周期长、租售比低和租客租金承受能力较低的矛盾,长租公寓该如何突围,经过三年多探索,具备什么特质的产品盈利能力优于行业?

  通过对三家长租公寓项目采访,《每日经济新闻》记者总结出三个盈利关键词,交通、配套以及品牌溢价能力。

  窝趣创始人刘辉接受《每日经济新闻》记者采访时总结指出,距离交通节点近的项目获得更高投资回报率,位置优质的项目溢价空间大。

  以窝趣在广州首个门店天平架项目为例,全年出租率约为98%,指标变化较快,去年租金上涨12%,并且实现连续两年上涨。

  谈及原因,刘辉认为是交通通达度高,项目能够吸引广州核心商圈的客户,同时近几年门店环境得到很大的改善,加上窝趣提供增值服务,客户愿意为此支付较高的租金。

  经营状况良好,刘辉测算,该门店的盈利周期将缩短至2.68年,低于行业平均水平。

  刘辉告诉《每日经济新闻》记者,都说行业不挣钱,其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱,那为何大家要做亏本的买卖,基本上每个长租公寓项目的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)都能为正。

  在项目获取的过程中,窝趣都会做测算,如果租期在10年,测算要求在4年实现盈利。

  张仁勋告诉《每日经济新闻》记者,根据行业大势判断,未来的租金是上涨,租售比将回归到合理水平。以深圳为例,地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大,根据碧桂园对地铁物业的测算,综合平均水平,目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%-5%之间。

  在刘辉看来,长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中,租金年均上涨幅度为3%,但实际涨幅高于该水平。

  看好未来租金上涨的大势,增值服务和配套设施逐步完善,未来长租公寓有望获得更多的定价主动权,借鉴高科技成功和运用互联网思维,提高单店坪效,长租公寓的盈利水平将得到提升,盈利周期较长的矛盾将得到缓解。

  影响定价的因素

  在影响定价的因素中,选址尤为重要。

  以品牌公寓服务商魔方公寓为例,其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍,选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力,估算流动人口,如上海、北京这样的城市,有多少租房需求的外来人口,以及本地租房客群。

  而在城市内部的选址,魔方公寓负责人告诉记者,这项要求更严格,基本上会选择城市中租房人群居多,周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区,因为整体而言,民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低,对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”

  选址区域锁定后,对细节市场的尽调则是盈利中的关键。

  据了解,由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格,特别是租房价格情况,所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等,对于长租公寓的定价很重要。

  “一般而言,长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者,长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价,通常比周边一室房源租金贵10-20%,比两室房源租金便宜20%左右。

  此外,市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD,具备良好的配套设施和商业氛围,都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布,比如具体了解高级白领多还是金融人群多,抑或IT人才多,来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求,从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。

  定价被视为长租公寓效益的“加分项”,而在项目的盈利模型中,成本因素则从前端对定价产生影响。

  “我的定位就是对标租赁住宅市场,每个项目都要进行调研,然后取值,如果做不到盈利就不会去做。”

  据长租公寓行业人士透露,项目拿房成本在行业内不算高,占项目总租金收入的40%-70%,但加上装修摊销15%,营运成本10%,税费6%,还有工商、消防等各类费用,虽然它们的占比在行业内来说都不算高,但加起来也非常影响利润。

  上述长租公寓人士指出,低成本的房源获取更多是机会型的,越往后套利机会越小,并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此,这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。

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