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数说长沙:2018年预计有105727人有购房需求

2018-01-03 09:21:18 来源:长沙晚报 作者:陈馨怡 孙占锋 编辑:孟畅

  2017年是中国房地产转型、分化的一年。

  这一年,宏观上,政府调控政策层出不穷,限购限贷范围不断扩大,楼市步调回归平稳。这一年,“土拍限价”异军突起,采取“公证摇号”的楼盘也层出不穷。回顾2017年长沙的楼市风云,似乎有太多亮点可供我们回味,但真正能助我们从波诡云谲的楼市变幻中走出一条“康庄大道”的,永远只有数据。

  长沙晚报联合湖南中原研究中心分析2017年长沙楼市数据,期许在卷帙浩繁的数据库里,我们能用数据洞悉长沙楼市的“雪泥鸿爪”,预判2018年长沙楼市的轨迹。

  2018年预计有105727人有购房需求

  近三年,长沙市场总容量扩大,年均住宅交易量在1900万平方米,二手房上涨势头明显。经过湖南中原研究中心的计算预测,2018年长沙市户籍购房需求(原有)42663人,流入购房需求(新增)6000人,人才落户购房需求8544人,棚改货补购房需求28520人,缴纳社保购房需求20000人。2018年长沙购房需求的预估量为105727人。这也就意味着,如果今年没买房,明年将有10万人一起在长沙置业。

  2018年预计供应住房套数123643套

  根据湖南中原研究中心的计算,2008-2017年长沙年均成交住房123948套,2015-2017年年均成交139236套,2018年内六区新增供应1446.62万平方米,按照2017年6-11月成交产品套均面积117平方米计算,预计2018年长沙住房供应套数为123643套。从供应段出发计算客户量,初步估计客户量不及推量,实际需求预估量客房比0.85:1,客房比回到2015年水平,需警惕供过于求。其中对现存供需格局会产生隐性影响的因素有:信贷,即购房成本(首付和月供)以及预期,也就是需求前置。

  预计新增土地供应60%集中在岳麓区和望城区

  根据“多渠道增加供应”的要求,明年具有增加土地供应的条件,而增加土地供应是2018年长沙楼市供应端要考虑的重要因素。据调研,长沙内六区2018年预计在售项目总数316个,预计新增货量共计1447万平方米。内六区和长沙县星沙2018年预计在售项目349个,预计新增货量共计1633万平方米;其中,开福区、岳麓区、望城区为供应量三大核心区域,竞争激烈。

  综合短期新增供应和中长期土地待上市量来预测,2018年以后长沙供应仍集中在岳麓和望城,两区内竞争加剧,芙蓉、天心供应相对稀缺。其中望城区982万平方米,占比37%;岳麓区617万平方米,占比23%;开福区324万平方米,占比12%;天心区242万平方米,占比9%;芙蓉区87万平方米,占比3%;雨花区418万平方米,占比16%。

  房企开发方式将转变

  在重持有的趋势下,长沙长租公寓处于起步阶段,已经进入长沙的长租公寓有中介系、酒店系和开发商系,以YOU+、新派为代表的互联网系暂未进入。

  同时,文旅地产已在火热推进,部分文旅地产项目成为房企转型的关键性项目,这非常考验房企的融资和经营实力。另外,长沙养老需求迫切、潜力大,成熟而专业的养老地产项目空缺,存在市场空间。而在住宅产业化方面,规划2020年长株潭区域装配式建筑占比将达50%,而在长沙三环内的商品房将全部采用装配式建造。

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