2017年是中国房地产转型、分化的一年。

　　这一年，宏观上，政府调控政策层出不穷，限购限贷范围不断扩大，楼市步调回归平稳。这一年，“土拍限价”异军突起，采取“公证摇号”的楼盘也层出不穷。回顾2017年长沙的楼市风云，似乎有太多亮点可供我们回味，但真正能助我们从波诡云谲的楼市变幻中走出一条“康庄大道”的，永远只有数据。

　　长沙晚报联合湖南中原研究中心分析2017年长沙楼市数据，期许在卷帙浩繁的数据库里，我们能用数据洞悉长沙楼市的“雪泥鸿爪”，预判2018年长沙楼市的轨迹。

　　2018年预计有105727人有购房需求

　　近三年，长沙市场总容量扩大，年均住宅交易量在1900万平方米，二手房上涨势头明显。经过湖南中原研究中心的计算预测，2018年长沙市户籍购房需求（原有）42663人，流入购房需求（新增）6000人，人才落户购房需求8544人，棚改货补购房需求28520人，缴纳社保购房需求20000人。2018年长沙购房需求的预估量为105727人。这也就意味着，如果今年没买房，明年将有10万人一起在长沙置业。

　　2018年预计供应住房套数123643套

　　根据湖南中原研究中心的计算，2008-2017年长沙年均成交住房123948套，2015-2017年年均成交139236套，2018年内六区新增供应1446.62万平方米，按照2017年6-11月成交产品套均面积117平方米计算，预计2018年长沙住房供应套数为123643套。从供应段出发计算客户量，初步估计客户量不及推量，实际需求预估量客房比0.85:1，客房比回到2015年水平，需警惕供过于求。其中对现存供需格局会产生隐性影响的因素有：信贷，即购房成本（首付和月供）以及预期，也就是需求前置。

　　预计新增土地供应60%集中在岳麓区和望城区

　　根据“多渠道增加供应”的要求，明年具有增加土地供应的条件，而增加土地供应是2018年长沙楼市供应端要考虑的重要因素。据调研，长沙内六区2018年预计在售项目总数316个，预计新增货量共计1447万平方米。内六区和长沙县星沙2018年预计在售项目349个，预计新增货量共计1633万平方米；其中，开福区、岳麓区、望城区为供应量三大核心区域，竞争激烈。

　　综合短期新增供应和中长期土地待上市量来预测，2018年以后长沙供应仍集中在岳麓和望城，两区内竞争加剧，芙蓉、天心供应相对稀缺。其中望城区982万平方米，占比37%；岳麓区617万平方米，占比23%；开福区324万平方米，占比12%；天心区242万平方米，占比9%；芙蓉区87万平方米，占比3%；雨花区418万平方米，占比16%。

　　房企开发方式将转变

　　在重持有的趋势下，长沙长租公寓处于起步阶段，已经进入长沙的长租公寓有中介系、酒店系和开发商系，以YOU+、新派为代表的互联网系暂未进入。

　　同时，文旅地产已在火热推进，部分文旅地产项目成为房企转型的关键性项目，这非常考验房企的融资和经营实力。另外，长沙养老需求迫切、潜力大，成熟而专业的养老地产项目空缺，存在市场空间。而在住宅产业化方面，规划2020年长株潭区域装配式建筑占比将达50%，而在长沙三环内的商品房将全部采用装配式建造。

来源：长沙晚报

作者：陈馨怡 孙占锋

编辑：孟畅