坚持住房居住属性，长沙楼市调控政策力度不断加大；房企拿地竞争激烈，土地供不应求，楼面均价大幅上涨；调控政策下成交均价增速放缓，成交总量跌幅约四成宏观环境稳定，政策调控力度不放松，住房需求品质升级……日前，中国指数研究院长沙分公司发布了《2017年长沙房地产市场年终总结》，回顾与总结了去年长沙楼市上下游相关政策及市场表现。那么，有哪些项目拔得头筹，有哪些板块表现出色，又有哪些企业闯入了长沙楼市的“第一阵营”？

　　品牌房企TOP10市场占有率超三成

　　中指院数据显示，受房地产调控政策影响，房地产开发投资增速均有所放缓，住房市场供应量较去年有所减少。2017年长沙商品住宅新批上市量同比下降，累计新增供应874.62万平方米，同比下降13.88%。分月份来看，供应量受政策影响波动较大。2017年长沙内六区商品住宅成交量大幅下降，全年成交面积1200.43万平方米，同比下降40.05%。

　　研究数据显示，2016年“去库存”政策效果明显，2017年长沙住宅可售面积基本与上年度11月水平持平，截至12月住宅可售面积976.94万平方米。从长沙内六区住宅面积段成交套数占比情况来看， 90至120平方米住宅仍为主力成交面积段，占比达38.46%；120平方米以上住宅成交量占比达34.74%，较上年度增长3.52个百分点。另外，60平方米以下、60至90平方米小面积住宅成交占比均有所下滑，但小型公寓由于不受限购政策影响，销量有所增加。

　　2017年，长沙区域房企市场占有率10强份额达34.06%，且均为百强房企，强者更强趋势明显。其中，万科在各大热点板块落地布局，热销6个项目，市场占有率达5.75%；北辰以单个项目成交第一，市场占有率4.5%，位居第二；作为列入十强的本土龙头房企，中建信和以3.96%市场占有率位居第三。

　　从2017年企业住宅项目成交来看，十强项目均为品牌房企，北辰实业以单个项目北辰三角洲24.37亿元成交额位列六区首位。从成交区域来看，市场持续向南、向西扩展，开福、雨花、岳麓等教育、交通配套较齐全的楼盘成交量走高，且以高端品质房为主。

　　望城、岳麓、雨花成年度热点区域

　　中指院分析认为，从2017年内六区各板块商品住宅成交规模来看，望城区排名板块第一，其次为雨花区武广新城板块和岳麓区梅溪湖板块。从热点板块分布来看，岳麓区五大板块跻身前十，望城、雨花区也将是市场重点关注区域。

　　其中，与2016年相比，望城区成交均价增长强劲，增幅上调6.43个百分点，为历年最高。近年来，望城区市场热度不减，龙湖、碧桂园、润和等品牌房企不断入驻，加之麓谷产业园等产业导入、人口引流效应下，望城区发展潜力较大，市场前景较好。从商品住宅成交面积来看，望城区2016年成交量为近年最高，2017年总成交面积262.47万平方米，同比下降30.55%。2017年望城区住宅成交面积前十位项目共成交12391套，成交面积137.95万平方米，占望城区总销量的52.6%，套均面积为111.33平方米，刚需型房源为主推类型。

　　受限价调控政策影响，岳麓区成交均价增幅下降、增速明显放缓，而且2017年下半年岳麓区推出限价地块，严格限制住宅销售价格及土地出让金额，预期将进一步控制房价上涨势头。从近几年岳麓区商品住宅成交面积来看，2017年岳麓区总成交面积308.29万平方米，同比下降44.97%。2017年岳麓区住宅成交面积前十位项目共成交9521套，成交面积102.87万平方米，占岳麓区总销量的33.4%，套均面积达121平方米，改善型房源为岳麓区成交主力。

　　与2016年相比，雨花区成交均价增幅有所减少。下半年雨花区首度推出热点限价地块，严格限制住宅销售价格及土地出让金额，房价上涨空间也受到一定限制。从近几年雨花区商品住宅成交面积来看，2014年-2016年成交量持续增加，2017年总成交面积297.46万平方米，同比下降24%。2017年雨花区住宅成交面积前十位项目共成交10743套，成交面积126.94万平方米，占雨花区总销量的42.7%，套均面积为118.16平方米，以刚需型住宅为主。

　　房企将更多关注产品及服务品质提升

　　中指院研究认为，市场需求端将继续响应中央政策“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，在保障刚性需求、支持改善型需求、抑制投机性需求的前提下，保持需求端调控力度不放松；通过人才新政引入高端人才，拓展市场有效需求，同时利用定向限价房源，保障不同层次住房需求。而供给端：严格管控房价、销售流程，加强楼市监管力度，规范市场交易秩序；继续通过装配式建筑扶持政策，推动长沙市房地产市场工程质量的提升，进一步优化长沙市居民居住环境。同时，根据市场情况，严格监管企业融资与个人贷款，严防信贷流向投资性购房，切实防控金融风险。

　　在土地市场方面，预计2018年土地供应会有所增加，住宅用地将持续2017年限价趋势，竞拍条件、资格审查等预计将更为严格。2017年上半年开发商纷纷抢占热点地块，下半年受长沙“限房价、竞地价”土地新政、限价房利润率上限等政策影响，土地市场热度有所减退，预计2018年开发商拿地将更为理性。由于百强地产企业拿地布局开始从一、二线城市延伸至高铁、城铁等交通便捷的三、四线地级城市，本土地产企业的不断入驻使得竞争环境更为激烈，预期2018年长沙内六区优质地块仍将成为房企重点投资区域。

　　另外，预计2018年长沙将持续严格管控房价，短期内政策不会放松，房价将趋于稳定。在2017年长沙调控政策影响下，市场需求受抑，预期高品质的改善型房源需求增多，房企将更多地关注到产品及服务品质的提升。而在金融资金收紧、需求下降、房价受限等因素叠加作用下，开发商投资入市更为谨慎，预期短期内市场成交量下行压力较大，未来新开工增速企稳，投资规模中低速增长。

　　2017年度湖湘楼市总评榜榜单

　　（以下排名不分先后）

　　恒大地产集团长沙置业有限公司：

　　2017年度湖湘城市推动力典范房企

　　龙湖地产：

　　2017年度湖湘城市推动力典范房企

　　长房集团：

　　2017年度湖湘城市运营典范企业

　　中建信和地产：

　　2017年度湖湘城市推动力典范房企

　　湖南保利房地产开发有限公司：

　　2017年度湖湘城市推动典范房企

　　湖南荣盛房地产开发有限公司：

　　2017年度湖湘典范诚信合作企业

　　正荣地产长沙置业：

　　2017年度湖湘楼市推动力典范房企

　　万科魅力之城：

　　2017年度湖湘影响力典范楼盘

　　长房国际大厦：

　　2017年度湖湘写字楼品质标杆

　　阳光城·尚东湾：

　　2017年度湖湘影响力典范楼盘

　　鑫远·悦时代：

　　2017年度湖湘地铁口岸典范楼盘

　　先导恒伟·湘江财富金融中心：

　　2017年度湖南金融中心地标综合体

　　时代倾城：

　　2017年度楼市热销楼盘

　　金科·山水洲：

　　2017年度湖湘影响力典范楼盘

　　新华联·梦想城：

　　2017年度湖湘城市推动力典范房企

　　建发央著：

　　2017年度湖湘新中式典范楼盘

　　梅溪正荣府：

　　2017年度湖湘影响力楼盘

　　北大资源翡翠公园：

　　2017年度湖湘楼市高端杰作

　　远洋外滩壹号：

　　2017年度湖湘品质楼盘

　　中梁·首府：

　　2017年度湖湘影响力品质楼盘

　　嘉宇·北部湾：

　　2017年度湖湘楼市新锐大盘

　　新世界·柏樾：

　　2017年度湖湘楼市新锐大盘

　　新城国际花都：

　　2017年度湖湘楼市畅销楼盘

来源：长沙晚报

作者：孙占锋

编辑：孟畅