5月向来是楼市传统的“红五月”，但东莞楼市却是表现平平。5月初，在限价加码的同时，受预售证审批从严、商品房限签以及住建部门重申楼市限购不放松等因素影响，东莞楼市无论是供应量还是成交量都差强人意，房价连续两个月环比回落。

　　进入6月，业内人士认为，随着半年业绩期的到来，房企推售力度将加大，新旧项目将持续推新入市，在资金压力下，各项目促销力度有望加大。

　　1. 开发商“红五月”扎堆入市

　　相比4月，东莞开发商在5月的入市积极性大大提升，各楼盘不遗余力举办活动推货、宣传。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目，卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等多个楼盘推出优惠特价房活动，提升人气。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月份，金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩，市场供应有所上升，集中在5月中下旬扎推入市，全市开盘量环比上月小幅增加。

　　从产品类型看，开发商明显加大了商业公寓的推货力度，Ｖ1公馆、碧桂园首座和万科金域广场等单盘推货量均有几百套。

　　根据合富研究院统计，5月东莞一手住宅供应约为43万平方米，同比增加56%，但签约面积同比减少16%。一手住宅签约均价为16952元/平方米，同比微涨5%，环比4月微跌，连续两个月环比回落。自2016年9月调控后，东莞一手住宅供求量基本稳定在35万—45万平方米/月，整体表现平淡。

　　从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少，同时开发商对市场预期较高，定价居高不下，而且限购限贷限售等政策制约了需求释放。

　　此外，据东莞中原战略研究中心监测数据显示，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%(即5.88%）或以上，二套房贷利率大多上浮25％—30%，广发、华夏及光大二套房贷利率上浮40%。另外，基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策，东莞房贷政策持续收紧。

　　2. 松山湖片区楼市炙手可热

　　从区域来看，5月东莞滨海片区及松山湖片区成供应主力，供应面积合计约21万平方米，占全市48%，临深片区供应相比上月明显放量。另一方面，受到近年城区土地供应大幅减少及缺乏全新项目上市的影响，城区住宅供应明显乏力。

　　成交方面，东部及松山湖片区成交持续放量，再次成为本月热点。该区域不仅供应持续走高，其价格相较城区及临深片区有优势，因此成为成交热点区域。

　　合富大数据显示，5月成交排名前10的区域中，大岭山镇以508套位列全市签约榜首。业内人士分析认为，大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇处，地理位置优越，近两年楼市升温较快。据了解，5月成交量排名前10的区域成交状况比去年有改善，房价则涨跌参半。房价上升区域以市区周边镇街为主，下跌区域则以临深片区为主。

　　3. 别墅难卖改善户型受欢迎

　　产品方面，5月洋房成交3996套，成交比例持续保持在96%左右。别墅在政策调控下出货艰难，比限购限贷前缩水超过一半。

　　5月全市洋房新增供应41.37万平方米，环比小幅回升，其中单盘供应量较大，八成项目新增供应超百套，排列前三的金地、碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。品牌房企冲刺力度加大，洋房成交43.6万平方米，环比、同比大幅上升，单盘成交量过百套的项目数量环比翻倍，增加至13个。

　　受政策影响，东莞市场144平方米以上的产品去化艰难。为快速回笼资金，5月开发商主推144平方米以下产品，占全市洋房产品的比例达99.4%。刚需主导地位依然强劲，占全市比例维持在75%左右，120—144平方米的改善户型成交比例稳定在20%。

　　5月东莞别墅供需环比小幅回升，但仍处于历史低位，反映受政策影响依然较大。从个盘看，大部分项目成交仅有寥寥几套。个别房企急于回笼资金，以价换量效果明显。

　　此外，5月公寓供需大涨。从产品成交结构来看，在价格因素影响下，低价产品尤为畅销，20—30平方米小型公寓持续热销，占全市比例达14%，其中碧桂园苹果成交火热，而40平方米以上的公寓成交比例逐渐缩小。

　　业内人士认为，在住宅调控趋严之下，商业性质公寓持续走热，部分公寓项目推出低首付策略吸引投资客，碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出，纷纷热销。

　　4. 外来品牌房企产品成主流

　　从排名情况来看，目前的东莞楼市外来品牌房企占据绝大部分市场份额，本土房企只有实力雄厚的才能与之抗衡。

　　在5月份房企成交金额排行榜前十中，万科、碧桂园、保利、金地、卓越、恒大、海伦堡、宝安等8家为外来房企，其中最拔尖的仍是万科和碧桂园，两家开发商的项目遍布东莞各镇，市场占有率很高。排行榜前十中仅有光大和中惠两家为本土房企。本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企，致使市场占有率较小，排名较后。

　　业内人士认为，随着土地门槛提高，本土中小房企要想得到竞赛“入场券”难上加难，未来的房地产市场将是强者恒强的局面。

　　从楼盘排名情况来看，金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月份成交最好的楼盘，成交金额均在3亿元以上，其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖以及海伦堡松湖湾。

　　5. 6月迎来商住地供应高峰

　　5月东莞挂牌出让20宗地块，仍以工业用地为主，其中工业用地供应8宗，总面积约30.9万平方米；7宗商住用地，总面积约16.5万平方米；科研、批发零售、交通服务站等用地5宗，总面积约9.1万平方米。总体而言，5月各类用地供应较年初活跃。

　　据合富大数据显示，5月成交7宗地块，其中6宗工业用地，总面积约38.2万平方米；继1月后再次成交1宗商住用地，面积约1.7万平方米。

　　业内人士分析认为，商住地市场热闹起来，实力房企急于寻找新的利润增长点。5月东莞商住用地供应面积约16.5万平方米，共有7宗，主要位于松湖片区和东北片区，除谢岗一宗地块于5月完成交易外，其他6宗均集中在6月开拍。

　　谢岗地块作为近期成交的首宗地块，有一定的风向标意义。该地块经过22家房企49轮鏖战，最终以楼面地价8816元/平方米、自持5年90%面积成交。该地块参与竞投的企业之多、自持面积比重之高，足见土地市场供应仍未能满足新晋房企开疆拓土、品牌房企急切补仓的需求。

　　断供多月的东莞商住地市场，本月土地成交将趋于白热化。有实力的品牌房企谋求在“租购并举”的大环境下有所作为，寻求新的利润增长点。

　　从出让公告来看，即将出让的地块有五个特征：主要分布于松湖片区和东北片区；最高限价与地块综合质素较高、区域售价成正比，“限价+竞自持”依然为竞拍主流方式；东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段，显示政府对房地产市场资源配置方式在转变，更重视运营；樟木头地块自持面积至少20%，响应“租购并举”；虎门地块限定以最先报出自持面积50%为胜出者，南城地块无偿配建部分设施占近四成比重，热点地块加设更高门槛。

　　6. 5月住宅开工量近8个月最高

　　合富大数据显示，5月整体开工面积为82.5万平方米，环比增加约九成，其中住宅开工量约51.9万平方米，环比4月大幅增加约88%，与去年同期相比增加近三成。住宅开工有所回升，5月住宅开工量为8个月以来最高。

　　截至5月，东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平方米，比4月的潜在供应量微升。其中，洋房潜在供应量622.7万平方米，环比上涨0.2%；别墅潜在供应量99.4万平方米，环比增加4%，主要是沙田盈丰悦田居别墅开工所致。

　　各区域潜在供应中，前二位置依然被塘厦、虎门囊括。塘厦镇潜在供应量约78.5万平方米，环比小幅回落；其次是虎门镇，约56.3万平方米，排名第三的是麻涌镇，约45.4万平方米，麻涌镇5月有新盘开工，潜在供应量增加。

　　从供应来看，据不完全统计，6月计划开盘加推的项目约为30个，纯新项目只有鸿盈城汇中央、新城悦隽、正中峰璟湾、德盛尚峰4个，其余均为在售项目新品入市，如虎门·泊樾湾计划6月中开盘推出49—76平方米新品公寓，东方银座兰乔公馆6月中推92—112平方米新品洋房。

　　据了解，6月计划持续加推的项目包括和昌众筑中央原著、嘉宏锦峯、山水江南玖峯、华南茶叶创意园菁英时代、金地前海山、家和时代花园、虎门印象、金地艺境水岸、时代天境、奥园观澜誉峰、华桂园、新世纪中和花园、清溪国际公馆、保利海棠、御河湾、宏远帝庭山、东兴悦庭、莲湖山庄、金地风华公馆等。

　　东莞中原战略研究中心认为，随着半年业绩期的到来，房企推售力度将加大，新旧项目将推新入市。在资金压力下，各项目促销力度有望持续加大。“预计6月入市项目主要集中在松山湖及东南临深片区，东莞6月将迎来一波土地供应潮，加之房企年中推货促销力度加大，市场成交有望被激发。”东莞中原战略研究中心分析师说。

来源：南方日报

作者：龚名扬

编辑：孟畅