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2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。图/记者辜鹏博
2018年上半年，房地产政策调控进入新阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。
中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底，已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，长沙上半年也历经6·25反炒房政策，楼市调控收紧。
下半年，长沙房地产市场将呈现怎样的走势？本报记者采访了多家市场机构对长沙下半年楼市的研判，供众房企和购房者参考。
湖南中原战略研究中心：
长沙市场处于下行周期的前端
湖南中原战略研究中心提供数据显示，历年来，长沙楼市量价受政策变动影响显著，三四年一轮回，本轮调整预计周期会更长，目前处于下行周期的前端。
建议开发商应遵循市场规律，价格与价值匹配，切勿盲目拔高售价。应基于所在区域下半年新增供货量、推售节点及项目目标客群购房心态变化，权衡项目价值及核心竞争力，谨慎定价，警惕客量稀释下，丧失性价比优势。
商办市场，在住宅限价严厉执行环境下，商业性质公寓产品相比住宅更具溢价能力。截止到2018年6月底，内六区整体经营性用地商业占比56%，达1357万平米，望城核心板块体量最大，外围新兴板块未来开发绝对主力就在商办市场。
随着供求关系转变，对于房价上涨过快的市州可能出台限制价格涨幅政策。多数城市去库存任务已完成，益阳去库存仍需时日；从2018年上半年供求比来看，除岳阳和常德供求平衡外，其余六大城市均供不应求，其中一大贡献是长沙多重政策压顶，原籍客户回流至市州购房；当前均价基本超过6000元/平米，近两年库存快速去化，导致供求关系转变，是房价走高的主要诱因。
0731地产研究院：
购房者选择空间更大
0731地产研究院方面认为，长沙土地市场自2015年以来，政府放慢了土地供应节奏，拿地相对较困难，因此出现了众多房企转战市州拿地的状况。到了下半年，这种状况将有所扭转，首先，正常情况下下半年土地供应节奏相较上半年要快；其次，反调控措施明确表示，严格落实年度土地出让计划，优先保障住宅土地供应；因此，相较上半年，下半年长沙土地市场将相对热闹，土地供应量将大幅增长，而这其中“双限地”将占据一定比例。
供应情况：就供应来看，目前长沙达到预售条件而未办预售证的项目不在少数，随着政府加大对项目捂盘的清查力度、并制定相关的惩罚措施，再加之下半年土地供应节奏的加快，下半年长沙住房供应量将有明显增长。
从成交情况来看，长沙2018年下半年新房成交量短时间内会出现下滑，这是因为政策中关于限购新房的条款仍有许多细节需要明确，购房需求人群仍在适应政策的过程中。而从中长期来看，随着下半年住宅供应有所起色，以目前长沙购房人群基数，去化率可以得到保证，成交量同样将呈现上升态势。
房价走势：就房价而言，“稳”是大趋势，这也是调控的一大目的。调控政策出台，购房人群基数下降，并一定程度上缓解了市面上的恐慌情绪，这将有效促进房价稳定。此外，从下半年开始，长沙供应的土地中，安居型用地将占比60%以上，这其中就有大批“限房价竞地价”地块，这类土地最高房价都已经明确，这也是长沙房价稳定的一大助力因素。
购房者建议：对于购房者来说，6·25新政出台后，随着部分投机者以及伪刚需购房者被挤出，购房人群基数下降；并且随着政府加大对项目捂盘情况的摸排清查并制定相关惩罚措施，下半年长沙市住宅供应将明显上升。买房的人少了、能买的房多了，因此购房者将更有选择性，看中合适的再入手。
长沙世联市场知识管理中心：
下半年土地市场将开仓放粮
长沙世联市场知识管理中心认为，长沙楼市将呈现“热”者持续、“温”者遇冷、“冷”者愈冷局面。
6·25新政之后，开发商将加快推货节奏，积极拿证，尽早抢占市场，快速回笼现金流。6·25新政之后热门项目始终受欢迎，非热门项目客户量将逐步减少。非热门项目开始启动转介，品牌开发商转向环长沙地级市寻求机会。
2015年后，长沙土地供应大幅减少，供不应求；2018年土地供应小幅增长，预计长沙下半年土地市场将开仓放粮，加推4000多亩土地。
长沙土地供应紧俏，且受“双限地”等调控政策影响，房企拿地艰难且利润空间压缩，周边三线城市将受到青睐，特别是环长沙城市群热度较高，龙头企业纷纷进驻三线城市。
合富辉煌湖南公司：
高品质产品、改善户型将更受青睐
合富辉煌湖南公司方面认为，楼市政策叠加效应将开始凸显，后期再出台仍紧或仍松的政策概率较小。
受政策影响，楼市成交将开始出现分化。供应量将上涨，预计将超过去年同期。受房地产最新政策影响，下半年开发商将会加快推售，不再捂盘惜售。下半年特别9、10月份为市场的传统旺季，市场供应将增加。房票稀缺，高品质产品、改善户型将更受青睐。
土地供应将持续增加、限价地块仍将为市场主力。上半年的土地供应中，限价地块面积占比达六成以上，下半年限价地块仍然将是市场主力，以达到稳定房价的目标。
2017年土地供应未完成年度计划，上半年虽然土地供应有所增加，但为稳定房地产市场，预计政府将增加优质地块供应，下半年土地供销量较上半年有所上升。
中心板块土地稀缺，岳麓区大王山、天心区暮云镇、望城区等城市外围区域或将成为土地供销热点区域。
土地资源稀缺、熔断+摇号成常态，开发商拿地难度仍然较大，整合资源、合作开发将成为常态。
长沙克而瑞：
或有房企通过降低预售价格加速入市
长沙克而瑞方面认为，2018年上半年，长沙市场随着政策逐步落实，愈趋规范，最大力度保障刚需，遏制炒房行为。受近期政策影响，长沙供应短时间内将大幅上涨，但目前可上市的货量依旧不足，走势有待观察；土地政策方面，下半年长沙土地供应或将加速，国土资源局为保障安居型商品住房用地，在新挂牌出让的商品住宅用地中，将提高安居住宅的供应。
今年下半年的政策、市场环境仍不明朗，不确定性因素较多；土地在维持“熔断”政策的同时供应将有所增加；房地产市场不同物业分化明显，下半年普宅供应将有所增加，受政策因素影响，部分需求外溢到商务公寓，使得商务公寓供不应求或将加剧。随着调控的持续，市场整体价格将趋稳；在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，下半年将会有更多持货观望的房企或加大供应量、尽可能的多推项目，或选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标。
潇湘晨报记者 刘李 见习记者 兰叶青 长沙报道
来源：红网-潇湘晨报
作者：刘李
编辑：孟畅
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