红网时刻新闻记者 康希 长沙报道

法拍房的成交价会低于正常二手房市场价吗？是否可以捡漏法拍房？这些都是法拍房置业者们较为关心的问题。近些年，法拍房市场逐渐走向活跃，尤其伴随着楼市限购政策的持续执行，法拍房市场需求更加凸显。

近日，在红网发起的一项《在长沙，你愿意购买法拍房吗》的网络调查中，逾4成受访者表示在没有购房资格的情况下，会考虑选择法拍房，其中接近7成的人是受法拍房价格和限购因素的影响。

（《在长沙，你愿意购买法拍房》网络调查结果。）

法拍房之忧

产权及腾房成为市民最为关心的两大问题

到底是风险类房源，还是值得捡漏？对于法拍房而言，这是一个问题。

“需求市场大，顾虑也同时存在。”湖南正念法拍信息科技发展有限公司总经理范津菘说出了法拍房市场目前的现实。另一个值得认同的事实是，也有越来越多的人已经不再谈“法拍房“色变，他们开始逐步了解、接受，并购买法拍房，这从当下的成交数据中可以窥见一二。

公开资料显示，全国法拍房市场已经突破万亿元规模。长沙作为法拍房成交较为活跃的市场之一，“目前长沙一年约有6000套法拍房成交，较发展初期已经呈现出百倍式量级的增长，并还处在逐步上升阶段。”一名业内人士透露称。

有人将法拍房当作香饽饽，甚至赋予了投资的属性，但也有一部分人是在评估它的风险。据红网调查显示，42%的受访者在考虑没有购房资格的情况下，会选择法拍房，不愿意购买法拍房的也占到了3成左右。

针对“购买法拍房，你最担心的因素是什么”这一问题，5成市民认为是产权不够清晰，其次是腾房问题，两者相加占比接近8成。在湖南法拍信息技术有限公司总经理欧阳松看来，法拍房实行的是“现状拍卖”，即法拍房外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。现状拍卖意味着当购房者竞拍成交，即默认了房屋所有的优点及瑕疵，瑕疵指的是房子存在拖欠水电费问题或房屋存在恶意租赁或产权不清晰等。

换言之，一方面是房子本身，另一方面则是牵涉到与居住者相关的问题。范津菘认为，市民普遍关心的这两个方面，分别事关房子所有权和使用权，在现实生活中，前者关于过户的问题，在司法保障的情况下，执行难度不大。“而购买法拍房的核心在于‘使用权’的问题。只有两权合一了，对于法拍房购买者而言，才是最放心的。”

（阿里司法拍卖平台上，法拍房竞拍成交展示页面。）

法拍房之谜

真的可以捡漏法拍房吗？

一般而言，法拍房是以正常市场价的7至8折左右进行起拍。然而，法拍房是否可以捡漏的争论却一直存在着。

10月28日，在阿里司法拍卖平台上，一套位于恒大御景半岛小区的法拍房竞拍成交。该套房屋建筑面积约为136平方米，起拍价为145万元，共有4人参与竞拍，经历了92轮竞价，最终成交价定格在175万元，溢价率达到20%。往前一天，一套位于万国城三期的法拍房，起拍价为132万元，最终经过72轮出价，以154万元成交，溢价率为16%。

溢价成交，并不鲜见。

欧阳松介绍称，在目前长沙法拍房市场中，约有6成房源以高于其正常二手房市价成交，尤其对于品质好的房子而言，相对的溢价率还会更高。“市场价格是由供需双方决定的，法拍房可以解决部分没有购房资格的人的需求，这是唯一的合法渠道。从这个方面来说，捡漏是存在的。”

“从总成本来说，法拍房需要缴纳3%的个税，相比新房以及二手房高出1%，如果按照法拍市场当前溢价比例成交现状，法拍房的预期成本确实相对高了一些，对无购房资格而急需解决购房需求的刚需客户而言是无法避免的伤痛。正因为如此，政府相关部门也在严格监督和管理，并起到了一定的调控作用。”范津菘说道。

针对目前长沙法拍房市场，这种购买需求更多的是涉及教育问题。“长沙在全省甚至全国来讲，教育资源较为丰富，6-7成法拍房购房者以考虑学校为主，再加上医疗、低洼房价优势，也促成了长沙法拍房市场日益走向活跃。”一位从业将近3年的行业人士分析指出。

长沙法拍房市场虽相比北上广深等地区起步稍晚，但发展势头迅猛。“进入司法窗口拍卖的法拍房源，长沙单月都至少保持在500套以上，加之在长沙做法拍房按揭的银行越来越多，银行机构聚焦关注，这也是对市场快速兴起的侧面论证。”范津菘总结道。

（法拍房市场，也成为相关部门重点关注的行业。）

法拍房之道

对违法行为说“不” 让法拍房更安全、更简单

随着法拍房进入大众视野的曝光率剧增，这个行业也涌入了不少力量。不过，对于任何一个新兴的行业来说，规范化发展才是正道。

10月22日，长沙市住建局首次对4名责任人涉嫌炒作“法拍房”的不诚信行为进行了公开曝光。其中有涉及因“涉嫌炒作法拍房”而被曝光，也有因“介绍法拍房业务引发投诉纠纷”而被点名。

事实上，法拍房一直是长沙市相关政府部门以及司法机关关注的重点。

今年1月，有媒体报道，“我爱我家”两名中介人员“操作”法拍房，他们支招让买卖双方伪造了一笔20万元的借款，让房主的一套未达到4年限售期的房子进入司法网拍程序，最终买卖双方当事人以及两位中介工作人员均涉嫌虚假诉讼罪被雨花区检察院批准逮捕。

今年6月，一家名为湖南中公正德的拍卖公司，其工作人员无视法院查封公告，联系开锁人员打开并更换已查封房屋的门锁，最终该公司以及多名涉事人因扰乱司法拍卖、伪造证据、妨碍执行等被处罚。

法拍房市场走热，也因为一些乱象被严查。“既是契机，也是警醒。对打法律擦边球的这一类公司，相关部门的严查，是一种震慑，对行业有着净化作用，也提醒着企业以及从业人员，要么往更加正规化的方向发展，要么就退出市场。总之，就是要让法拍房变得更安全、更简单。”一位法辅公司的负责人说道。

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