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【红人评楼】澳海澜庭:得房率高 现阶段配套缺乏

来源:红网 作者:孟畅 曹文飞 编辑:曹文飞 2013-05-14 15:20:13
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  《红人评楼》第二期——澳海澜庭

  推荐:以专题形式浏览澳海澜庭楼评

 

(澳海澜庭售楼中心。)

  澳海澜庭楼评开篇:
  
  几年前,提及望城,还是长沙郊外偏远的一个县。随着望城撤县改区,尤其是滨水新城建设的推进,望城已在加速融入长沙主城区。近年来,诸多房企纷纷入驻望城区,从金星路往北,道路两旁的风景已不再单调。
  
  本期《红人评楼》【>>>查看往期】点评的正是望城区滨水新城的澳海澜庭【楼盘详情】,该区域是目前长沙房价较低的区域之一。澳海澜庭于5月11日首期开盘,起价3600元/㎡,均为6层楼梯房,六种户型可供选择,加之公摊低,得房率高,适合刚需族购买。
  
  不过,现阶段区域商业、娱乐、医疗等各项配套仍处于极度缺乏的状态,澳海澜庭自带商业尚未动工,急于入住的业主需要做好充分的心理准备,相信这篇楼评会对大家在澳海澜庭置业有重要的参考作用。
  
  澳海澜庭楼评概要:
  
 优点:  缺点:  

 价格较低;
 户型多样;
 公摊低,得房率高;
 临近公园,自然环境好

 位置偏远;
 暂无公交、地铁;
 无电梯,不适合年老体弱者;
 现阶段商业、医疗等配套缺乏
 撰文:孟畅 曹文飞
 摄影:曹文飞
 看楼时间:2013年5月10日
 联系电话:0731-82965766

  澳海澜庭楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  商业  售价
 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

  

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  一、综合

长沙市望城区滨水新城鸟瞰图。

(长沙市望城区滨水新城鸟瞰图。)

  1、区域规划:
  
  澳海澜庭项目位于长沙市望城区银星路999号,是望城区迅速融入长沙主城区的桥头堡。项目所在区域是政府重点投资开发的滨水新城核心区。望城滨水新城位于长沙市西北部,沿湘江两翼展开,全境已纳入长沙市都市区范围和长株潭“两型”社会综合配套改革试验核心区,是长沙市先导区重点建设的五大核心板块之一。
  
  滨水新城规划控制区包括望城区高塘岭镇、星城镇、黄金镇和丁字镇,总面积278平方公里,建设用地117平方公里。总体而言,该区域升值潜力大,不过,新区的建设周期较长,各项配套完善需要时间。

  澳海澜庭楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  商业  售价
 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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澳海地产已在中国10余个城市开发有20多个楼盘。

(澳海地产已在中国10余个城市开发有20多个楼盘。)

  2、房企品牌:
  
  长沙澳海澜庭项目开发商为湖南澳海房地产开发有限公司,前身为湖南三江房地产开发有限公司,成立于2005年,为澳海地产集团下属的子公司,主营房地产开发、销售等业务。澳海地产是一家以房地产开发为主,集旅游、建筑施工、园林、广告、物业管理、楼宇智能化于一体的综合性公司。
  
  澳海地产分别在长沙、怀化、重庆、杭州、银川、沈阳、长春、抚顺、锦州等10余个城市开发有20多个楼盘。澳海澜庭系列为公司打造的高端复合型社区,目前在全国有10个澜庭项目。
  
  另外,公司前身湖南三江房地产开发有限公司曾在长沙开发三江·花中城,该项目位于雨花区体育新城,几年前就已售罄。

  澳海澜庭楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  商业  售价
 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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澳海澜庭项目土地使用证信息。

(澳海澜庭项目土地使用证信息。)


  3、土地产权:
  
  望城区国土资源局官方网站信息显示,澳海澜庭项目土地使用权证号为望国用(2010)第194号,宗地面积168945.520㎡,土地用途为住宅,出让年限70年,发证时间是2010年9月29日。

  澳海澜庭楼评导读:

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 区域规划  建筑单体  舒适性  商业  售价
 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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  二:建筑

(澳海澜庭洋房外立面效果图。)

  1、建筑单体
  
  宣传资料介绍,澳海澜庭采用的是新古典主义建筑风情,也就是我们所说的简欧风格,一改常规立面设计,运用七种不同颜色立面,色彩非常的丰富。项目首批推出的花园洋房都是6层楼梯房,纯板房,一梯两户,南北通透。不过,楼体都在建设中,效果还看不出来。

  澳海澜庭楼评导读:

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 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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78.58㎡户型图。

(78.58㎡户型图 >>>点击查看澳海澜庭更多户型)


  2、户型解析
  
  澳海澜庭此次推出的79-130㎡的两三房,基本上都是“大客厅、大阳台、大卧室”,且因澳海是楼梯房,所以公摊不到10%,得房率比较高。
  
  78.58㎡的户型,房型比较周正,简单两室两厅一卫,可能就是因为比较周正和简单的缘故,在参观样板房时候,就觉得这个户型看上去空间比较大。
  
  88.38㎡和94.38㎡的户型,都是两室两厅一卫一花园,布局也差不多。88.38㎡房型的厨房带有一个小阳台,如果住户觉得厨房太小的话,可以将厨房和阳台之间打通;94.38的花园就比较大,将近12个平方,家庭成员较多的话,足以考虑改成一个房间。
  
  相对于澳海的大户型来讲,这几个小户型估计要受欢迎很多。澳海111.18㎡、113.98㎡、117.98㎡三室两厅两卫的房型,基本上都有一些小地方不如人意,111.18㎡的厨房是狭长型,且和113.98㎡房型一样,主卧室的卫生间跟房门朝一个方向,而117.98㎡房型主卧室的衣帽间凸向儿童房,导致儿童房看上去比较压抑。

  澳海澜庭楼评导读:

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 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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澳海澜庭沙盘,洋房排列相当整齐。

(澳海澜庭沙盘,洋房排列相当整齐。)


  3、园区布局
  
  澳海澜庭总占地面积约500亩,建筑面积达100万平米,容积率3.0,绿化率40%,建成后同时可容纳居住约9000户家庭,小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼。
  
  小区整体西南高,东北低,分四个主入口通行,分区人车分流的设计,一定程度上让业主出行更加安全便捷,且后期将要推出的高层布局于洋房外围,小区环境不仅不会被遮挡,首批推出的洋房,还有一种“隐”的感觉。
  
  澳海澜庭总共有84栋洋房,26栋高层,从沙盘上看,这84栋洋房排列相当整齐,以至于有看客在售楼部就嘀咕“看上去像安置房”。

  澳海澜庭楼评导读:

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 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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  三:居住

澳海澜庭所有洋房均为楼梯房,无电梯。

(澳海澜庭所有洋房均为楼梯房,无电梯。)

  1、舒适性
  
  澳海澜庭小区容积率为3.0,绿化率为40%,且洋房都为6层楼梯房,一梯两户纯板房,南北通透,居住起来还是非常舒适的。项目车位配比为1:0.6,基本上能满足小区业主的需求。
  
  需要提醒大家的是,澳海澜庭所有洋房均未安装电梯,因此对于不喜欢爬楼梯的市民,尤其是老年人来说,购买需谨慎。

  澳海澜庭楼评导读:

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     交通出行  医疗  

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澳海澜庭洋房物业管理费1.4元/㎡。

(澳海澜庭洋房物业管理费1.4元/㎡。)


  2、物业管理
  
  澳海澜庭的物业服务由长沙华诚物业有限公司提供,是澳海旗下子公司,洋房物业管理费1.4元/㎡。宣传资料显示,华诚物业将为澳海澜庭提供快速响应的安全机制,完善专业的物管保障系统,周到细致的服务。
  
  在长沙,澳海开发的另一个项目三江花中城,2011年9月份已交付使用,物业也是由华诚物业服务的,截止到发稿日,我们在网上暂时没有查到有关华诚的投诉。

  澳海澜庭楼评导读:

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     交通出行  医疗  

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已经成型的部分园林景观。

(已经成型的部分园林景观。)


  3、小区环境
  
  澳海澜庭位于银星路与黄金大道交汇处,背倚谷山森林公园,右靠体育文化公园,自然环境还不错。澳海澜庭园林绿化率为40%,对于一个规划为洋房和高层的项目来说,并不算高,与其相邻的普宅区新城国际花都绿化率就有41%,位于南城的中建芙蓉嘉苑为43%。
  
  园林景观中一条小河自谷山森林公园而下,贯穿整个小区,然后汇入大型天然中心景观湖,且湖面通过设计,将会形成近4米高的叠水瀑布景观,这条小河为活水,相比于那些人工河,澳海澜庭显得独具特色。
  
  目前,小河周边的景观已经出来一部分,我们在参观澳海澜庭的园林时,就看到不少市民在水边垂钓。

  澳海澜庭楼评导读:

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 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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澳海澜庭项目交通图。

(澳海澜庭项目交通图。)


  4、交通出行:
  
  澳海澜庭西面为黄金大道,对接河西南北城市主干道——雷锋大道;北面为银星路,连接金星路与月亮岛风景区。我们看楼的时候,银星路虽然已经通车,但是道路两旁的人行道还在施工当中,澳海澜庭的售楼部也在银星路上。开车前往项目较为方便,我们估算了下,从澳海澜庭上西二环,过猴子石大桥到韶山南路潇湘晨报,约为40分钟,当然,是在非上下班高峰期。
  
  公交方面,置业顾问告诉我们,项目旁边已经规划了公交车站,但公交什么时候开通还是未知数。不过,项目目前开通了往返市区外展点到项目的看房车,这些看房车今后将作为接送业主往返于附近商场、地铁站、学校的巴士。

  澳海澜庭楼评导读:

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     交通出行  医疗  

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  三:配套

距离项目1.5公里的好莱坞购物广场充其量只能算是生活超市。

(距离项目1.5公里的好莱坞购物广场充其量只能算是生活超市。)

  1、商业:
  
  澳海澜庭一期主推的是东面靠近路边的几栋,路边的楼栋一楼为商铺,不过,这种门面只能满足最基本的需求。置业顾问告诉我们,项目营销中心前坪将建成商业中心,不过,估计还得等上很长一段时间,洋房没建完,高层还没开始建,怎么可能考虑商业中心。
  
  距离项目约1.5公里的银星路与金星路交汇处有一个好莱坞购物广场,目前已经开业,名称很大气,实际上只是一个总经营面积约一万㎡的生活超市,其中,一楼百货货品较单调,档次为中低档。
  
  另外,金星大道与月亮岛路交汇处的明发商业广场还未整体动工,开业时间至少得2016年。所以,对于澳海澜庭业主来说,近几年内想要逛大商场,最近也得去河西步步高广场。

  澳海澜庭楼评导读:

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     交通出行  医疗  

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项目周边还很是荒凉。

(项目周边还很是荒凉。)


  2、休闲娱乐:
  
  “山脚下自在散步,市民广场内自在骑行,公园里呼吸绿氧,新都市生活区集合运动、休闲。”这是澳海澜庭为业主所描绘的未来的生活蓝图。但就目前来看,澳海澜庭目前的生活休闲配套基本为0。
  
  不过项目宣传资料显示,项目所毗邻的体育文化公园里,规划有游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球馆、足球场、攀岩、高端会所等,建成后能满足业主休闲娱乐的部分需求,但依旧要等上好几年。

  澳海澜庭楼评导读:

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 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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尽管师大附中星城实验中学就在附近,但现在无法确定是否有学位。

(尽管师大附中星城实验中学就在附近,但现在无法确定买房是否有学位。)


  3、教育:
  
  孩子上学永远是头等大事儿,现今,不少家长为了能方便孩子上学,不惜花重金购买学区房,就算买不起真正的学区房,也要买个能方便小孩子读书的小区。
  
  澳海澜庭小区规划中有自己的幼儿园,周边分别有星城实验小学、师大附中实验中学、长郡中学,但目前还没有分学位,只能看教育局到时候“就近入学”的安排。

  澳海澜庭楼评导读:

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 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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(澳海澜庭周边1000米内暂无任何医疗场所。)


  4:医疗:
  
  通过百度地图测算,我们可以看到,目前,澳海澜庭项目一公里内没有任何医疗场所,最近的康乃馨老年病医院约为1.9公里,最近的门诊要去1.5公里以外的星城镇。
  
  规划中的三甲医院,即长沙市第四医院滨水新城院区2013年4月24日才签约,建设周期为五年,目前还没有动工。
  
  另外,项目宣传资料“医疗配套”显示的湘雅三医院、省肿瘤医院距离项目10公里左右。

  澳海澜庭楼评导读:

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  五、购买

澳海澜庭打出3600元/㎡的起价,但实际价格并不止3600。

(澳海澜庭打出3600元/㎡的起价,但实际价格并不止3600。)

  1、售价:
  
  澳海澜庭分多期开发,其中,一期第一批推出的是13栋洋房,均为毛胚房。已于2013年5月11日开盘,面积78-130㎡不等。开盘起价3600元/㎡,加入澳海会,还可享1.5-2万元优惠。与高层一楼相对便宜不同的是,澳海澜庭的洋房一楼售价最高,因为赠送地下室,其次是顶楼(即6楼),赠送阁楼。
  
  相对周边的项目来说,澳海澜庭3600元/㎡的起价还算便宜,附近的新地东方明珠普宅均价4800元/㎡,勤诚达新界4400元/㎡起。不过,在参观样板间时,听到置业顾问跟看房市民透露,二、三楼的售价预计要5000元/㎡以上。

  澳海澜庭楼评导读:

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 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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澳海澜庭一期第一批洋房即将封顶。

(澳海澜庭一期第一批洋房即将封顶。)


  2、工程进度:
  
  澳海澜庭项目总占地面积约500亩,建筑面积达100万平米,建成后同时可容纳居住约9000户家庭,小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼。
  
  项目分多期开发,预计4到5年建成,目前在建的一期洋房均将要封顶,将于2014年下半年交房。由于总共只有6层,工程进度相对较快。另外,今年6月将推商铺。

  澳海澜庭楼评导读:

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 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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在高新区、市政府附近上班的刚需族可考虑购买。

(在高新区、市政府附近上班的刚需族可考虑购买。)


  3、适宜人群:
  
  尽管打着“洋房”的旗号,但澳海澜庭是个货真价实的“刚需盘”,连置业顾问也坦言“我们走的是量”。随着望城撤县改区,滨水新城开发,越来越多的刚需族瞄准了望城区金星北板块。澳海澜庭价格较便宜,户型多样,公摊低,得房率高,值得刚需族考虑购买。
  
  而从地理关联来看,澳海澜庭临近长沙高新技术开发区,而市政府周边房价已是水涨船,因此在高新区及市政府周边上班的人可以考虑购买。
  
  不过,由于是目前在售的均是楼梯房,不想爬楼梯的市民可以先绕道了。另一方面,该区域现阶段商业、娱乐、医疗等配套极度缺乏,小区自有商业还未动工,购买时需做好充足的心理准备,预计近几年周边配套只能满足基本生活需求。

  澳海澜庭楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  商业  售价
 房企品牌  户型解析  物业管理  休闲娱乐  工程进度
 土地产权  园区布局  小区环境  教育  适宜人群
     交通出行  医疗  

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