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【红人评楼】华悦城:红星成熟商圈 总体面积偏小

来源:红网 作者:曹文飞 孟畅 编辑:曹文飞 2013-06-24 13:47:40
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  《红人评楼》第三期——华悦城

  推荐:以专题形式浏览华悦城楼评

华悦城销售中心

(华悦城售楼中心。)

  华悦城楼评开篇:
  
  所谓“城市综合体”,就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,提供一站式的便利生活。2010年以来,长沙城市综合体进入高速发展期,据不完全统计,目前长沙筹建或面市的城市综合体多达30余个。
  
  本期《红人评楼》【>>>查看往期】测评的项目华悦城【楼盘资料】即是城市综合体,项目位于长沙市湘府东路,中意一路(韶山南路以南)与湘府路交汇处以东,属于雨花区政府着力打造的红星商圈范围。区域内交通便捷、各项配套成熟,升值潜力大。
  
  目前,华悦城住宅均价7200元/㎡,即将开盘的1号栋为偏商务的公寓楼,户型较小,比较适合成长型企业办公,个人投资或者过渡性居住。购买者需要注意的是,尽管红星大市场已经确定要搬迁,但还得等上好几年,周边环境复杂,也带来一定的安全隐患。
  
  华悦城楼评概要:
  
优点 缺点  
商圈成熟;
生活、商业配套齐全;
城市路网完善;
公寓可选户型多;
政府重点打造区域,升值空间大。
售价较高;
作为城市综合体,总体面积偏小;
自驾堵车严重;
乘坐公交不方便;
毗邻批发市场,周边环境复杂。
撰文:曹文飞
摄影:孟畅
时间:2013年6月14日
电话:0731-82965766

 华悦城楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  生活商业  售价
 房企品牌  户型分析  物业管理  教育医疗  工程进度
 土地产权  园区布局  人性化设计  交通出行  适宜人群
     居住环境    

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  一、综合

红星商圈是长株潭融城的桥头堡。

(红星商圈是长株潭融城的核心地段。)

  1、区域规划:
  
  华悦城,又名华悦商业广场,位于长沙市雨花区湘府东路二段300号,从韶山路出发,在与湘府路交汇处向东400米就到了项目所在地。如果仅仅说湘府东路,估计很多人脑中难以浮现出具体的位置,但如果说到红星大市场,那就明了多了。
  
  华悦城所在的区域正是雨花区政府着力打造的红星湘府商圈,这里是长沙南城最大的商圈,也是长株潭融成的核心地段。不过,以前的红星只是各类市场的聚集地,以低档市场为主。随着雨花区打造中部现代服务业中心战略的启动,商圈正在转型。
  
  按照规划,红星大市场将陆续外迁,目前,通程商业广场、红星国际会展中心已经开业,德思勤城市广场、华悦城两大城市综合体正在建设。该区域发展迅速,升值潜力巨大。

 华悦城楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买
 区域规划  建筑单体  舒适性  生活商业  售价
 房企品牌  户型分析  物业管理  教育医疗  工程进度
 土地产权  园区布局  人性化设计  交通出行  适宜人群
     居住环境    

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湖南华盛世纪城房地产开发有限公司基本信息。

(湖南华盛世纪城房地产开发有限公司基本信息。)

  2、房企品牌:
  
  华悦城的开发商是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司,公司于2010年1月15日经长沙市工商行政管理局批准成立。公司从长沙丰升置业有限公司股东会研究派生分立而成立的。经营范围包括房地产开发、经营,资质等级为叁级。
  
  湖南省机关事务管理局官方网站显示,长沙丰升置业有限责任公司成立于2002年10月,主要从事房地产开发业务,现为省机关事务管理局下属独资公司。

 华悦城楼评导读:

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 土地产权  园区布局  人性化设计  交通出行  适宜人群
     居住环境    

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长沙市国土资源局网站显示的华悦城土地情况。

(长沙市国土资源局网站显示的华悦城土地情况。)

华悦城开发商对项目土地产权年限的公开承诺。

(华悦城开发商对项目土地使用年限的公开承诺。)

  3、土地产权:
  
  长沙市国土资源局查询系统显示,华悦城项目土地使用权证号为长国用(2010)005991号、005992号、005993号、005994号、005995号,土地用途为综合用地,使用期限截止至2053年8月29日。
  
  不过,项目营销中心一份“关于华悦商业广场土地使用年限承诺的公示”中提到:根据其对应的物业功能,在办理分户国土证时,将原有的“综合用地”按商业用地(40年)和住宅用地(70年)划分。保证购买住宅的业主到时候拿到的分户国土证上,土地使用终止期限为2079年8月29日,如不符合约定,公司承担一切经济损失。

 华悦城楼评导读:

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 房企品牌  户型分析  物业管理  教育医疗  工程进度
 土地产权  园区布局  人性化设计  交通出行  适宜人群
     居住环境    

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  二、建筑

华悦城住宅区实景图。

(华悦城住宅区实景图。)

1号栋马赛会馆外立面。

(1号栋马赛会馆外立面。)

  1、建筑单体:
  
  作为城市综合体,华悦城自身规划有15万㎡甲A写字楼集群、5万㎡超五星级奢华酒店、10万㎡国际商业旗舰mall、12万㎡高端住宅、2万㎡国际泛购物中心商街—泡芙街。目前在建的是住宅及泡芙街。
  
  华悦城的住宅区共有8栋,其中1号栋是商住两用的公寓,其余7栋为纯住宅。在项目现场,我们可以看到,8栋楼的外立面都已经展现出来了,颜色为土黄色,看上去比较自然。可以很明显的看到1号栋外立面跟其他楼栋稍有不同,颜色更暗一些。
  
  1号栋是华悦城目前主推的产品,又名马赛会馆,为3梯13户的公寓楼,土地产权为70年。跟其他楼栋不同的是,1号栋采用双大堂设计,所有玻璃均为镀膜玻璃。

 华悦城楼评导读:

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1号栋马赛会馆样板房。

(1号栋马赛会馆样板房——SOHO办公。)

1号栋马赛会馆样板房——私人会所。

(1号栋马赛会馆样板房——私人会所。)


1号栋马赛会馆样板房——传媒公司。

(1号栋马赛会馆样板房——传媒公司。)

  2、户型分析:
  
  华悦城现阶段主推的1号栋,即马赛会馆定位为创意型私人office,整体来说偏商务,适合成长型公司,工作室及过渡性居住,因此户型面积不大。
  
  1号栋共有五种户型,最小的仅有51㎡,最大的也才103㎡。按照功能的不同,项目在设置样板房时,分别被打造成主题公寓、SOHO办公、传媒公司、培训机构、私人会所等。
  
  总体来说,虽然面积不大,但布局紧凑合理,无论是办公还是自住,都是不错的选择。不过,需要注意的是,公寓楼的布局跟学生宿舍类似,中间一条走廊,两边都是房子,因此要么朝南,要么朝北,没有南北通透的户型。

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华悦城鸟瞰图

(华悦城鸟瞰图)

华悦城园林效果图。

(华悦城园林效果图。)

华悦城园林效果图。

(华悦城园林效果图。)


  3、园区布局:
  
  华悦城占地面积3.7万㎡,约213亩,建筑面积50万㎡。分为住宅区、商业区、商务区三大部分,其中住宅区在项目的北面,南面也就是临湘府东路部分,西边为商业区,东边为商务区,三大部分功能分区明确。
  
  另外,项目住宅区还配套了20000㎡法式园林,从效果图上来看,有花草树木,有亭台,有水景,动静结合,富有灵气。不过,目前还在建设主体建筑,暂时看不到园林实景。

 华悦城楼评导读:

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     居住环境    

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  三、居住

华悦城容积率3.55,绿化率为40%。

(华悦城容积率3.55,绿化率为40%。)

  1、舒适性:
  
  华悦城项目容积率为3.55,绿化率为40%,这在城市综合体项目中算是比较高的。住宅区1至6号栋最高为26层,7、8号栋为33层。其中,2至8号栋的一二楼均为分隔门面,也就是华悦城现阶段主推的商业——泡芙街。
  
  目前正在销售的1号栋马赛会馆采用精装双大堂设计,并配备了新风系统、直饮水、wifi全覆盖等,大堂前台将有商务秘书接待,提供订票等服务。为满足企业用户的需求,还配备大型会议室,可供租用。
  
  对于成长型企业来说,在这里办公,比在普通写字楼办公节省了不少成本,同时也不失档次。

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     居住环境    

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为华悦城提供物业服务的是绿城物管。

(为华悦城提供物业服务的是绿城物管。资料图)

  2、物业管理:
  
  无论是商用还是居住,物业管理都至关重要。为华悦城提供物业服务的是浙江绿城物业管理有限公司,该公司隶属于绿城控股集团,具有国家一级资质。公司接管物业的类型有包括别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等,国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
  
  绿城物业在湖南设有分公司,浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司成立于2004年,先后受聘接管第一大道、中天广场、绿城青竹园等项目。

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     居住环境    

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新风系统提供24小时新鲜空气。

(新风系统提供24小时新鲜空气。)

华悦城采用了外墙保温技术。

(华悦城采用了外墙保温技术。)

  3、人性化设计:
  
  在华悦城的工装样板间内,展示了项目的一些人性化设计。其中,新风系统提供24小时新鲜空气,避免“空调病”,避免室内家具、衣物发霉,还能调节室内温度,排除室内各种细菌、病毒。
  
  项目建筑采用外墙内保温技术,楼顶屋面保温技术,保证室内的气温。所有楼栋采用IC卡门禁系统,具备可视对讲功能。除了1号栋,其他楼栋均采用普罗巴克门锁,可设置指纹、密码、钥匙三种开门方式,更加安全快捷,住在这里的业主也更加安心。

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项目住宅区西面紧挨着一个安置小区。

(项目住宅区西面紧挨着一个安置小区。)

项目对面即是红星蔬菜批发大市场。

(项目对面即是红星蔬菜批发大市场。)

  4、居住环境:
  
  除自身配备的2万㎡法式园林外,华悦城项目东面是圭塘河风光带,从项目往南步行10分钟左右,可到达3000亩天际岭国家森林公园,即省植物园,生态绿化较好。
  
  不过,由于红星商圈仍处于转型阶段,周边环境较复杂。我们在现场看到,项目东面紧邻着一个安置小区,居住人群复杂。
  
  项目对面即是红星蔬菜批发大市场,周边还有多个批发市场,人员混杂,安全隐患大。另一方面,红星大市场搬迁至长沙县跳马乡还只是一个决定,真正搬迁过去也需要好几年。

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  四、配套

华悦城周边的生活商业配套已经比较成熟。

(华悦城周边的生活商业配套已经比较成熟。)

通程商业广场、步步高超市、融城花园酒店均在周边。

(通程商业广场、步步高超市、融城花园酒店均在周边。)

项目自身配套了大型商业中心、五星级酒店等。

(项目自身配套了大型商业中心、五星级酒店等。)

  1、生活商业:
  
  华悦城所在的红星湘府商圈经历多年的发展,城市功能已经非常成熟,各项生活、商业配套一应俱全,项目正对面即是华润万家超市,往西不到一公里,还有通程商业广场、湘府百货、步步高超市、红星美凯龙等。
  
  同时,项目周边有多家星级酒店,高档写字楼,项目紧邻正在修建的德思勤城市广场包含大型商业中心、国际五星级酒店、商业步行街等。
  
  项目自身配套了10万㎡大型购物中心,超甲级写字楼,五星级酒店,购物商街等,其中购物街——泡芙街随住宅一起建成,预计住宅交房后就能开业。
  
  可以说,无论现在,还是未来,华悦城的生活、商业配套都是很完备的。

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项目周边一公里范围内,诊所、身躯卫生服务站较多,大型医院基本没有。

(项目周边一公里范围内,诊所、身躯卫生服务站较多,大型医院基本没有。)

  2、教育医疗:
  
  由于定位为城市综合体,教育并不是华悦城的卖点,置业顾问告诉我们,小区内会修建一所幼儿园,但具体位置、修建时间都还没确定。项目对应的学校是东北面的莲湖小学。
  
  医疗方面,项目一公里内,诊所、社区卫生服务站较多,大型医院基本没有。不过,这里交通便利,沿着中意一路往北5公里左右就有一所三甲医院——长沙市中心医院。

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从高升村南站台步行至华悦城还有约一公里的距离。

(从高升村南站台步行至华悦城还有约一公里的距离。)


  3、交通出行:
  
  华悦城所在的湘府东路是一条东西走向的城市主干道,串联起万家丽路,中意一路(韶山南路以南)、芙蓉路、新开铺路等城市主干道,自驾前往项目还是非常方便的,不过遇到上下班高峰期,中意一路与湘府东路交叉口也是长沙南城主要拥堵点之一。
  
  比较遗憾的是,截至目前,项目门口并未设置公交车站,项目西边较近的莲花小区站只有16路经过,且运行范围由汽车南站到火车南站,绝大多数市民想乘坐公交车前往华悦城的话,只能坐到中意一路上的高升村南站,再步行约一公里到达项目。
  
  从远期来看,项目临近长株潭城际铁路湘府路站口,等城际铁路开通后,可以直接通过城铁与长沙近几年将陆续开通的地铁2号线、1号线换乘。

 华悦城楼评导读:

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  五、购买  

华悦城目前主推的1号栋马赛会馆预计6月底开盘。

(华悦城1号栋马赛会馆预计6月底开盘,目前项目住宅均价7200元/㎡)

  1、售价:
  
  华悦城住宅1号栋将于本月底开盘,目前售价暂未公布,2~7号栋基本售罄,只剩余部分100~138㎡的大户型,另外8号栋预计下半年开盘。目前,项目对外公布的均价是7200元/㎡。
  
  1号栋正在认筹中,51㎡户型缴款1万元享受开盘时房款优惠2万,70㎡及以上户型缴款1万元享受开盘时房款优惠3万。
  
  同时1号栋可进行低首付。首次缴付首付款时,50㎡缴款2万,70-87㎡缴款3万,87㎡以上缴款4万即可,剩余3成首付的相应款项可以分两次于2013年12月31日及2014年5月31日前缴清。

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1号栋马赛会馆预计2014年年中交房。

(1号栋马赛会馆预计2014年年中交房。)

  2、工程进度:
  
  项目目前正在建设的是8栋住宅,包括住宅一二楼的商业街。我们在项目工地看到,这8栋楼都已经差不多建好了,部分楼栋在进行外立面的扫尾工程。不过,项目要把园林做好后才交房。其中,即将开盘的1号栋预计明年年中交房。
  
  项目沿着湘府东路的大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店均还未动工,不过,据置业顾问介绍,大型购物中心有望年内动工。

 华悦城楼评导读:

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 土地产权  园区布局  人性化设计  交通出行  适宜人群
     居住环境    

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华悦城项目沙盘。

(华悦城项目沙盘。)

  3、适宜人群:
  
  作为城市综合体项目,华悦城自身配套了相对完善的商业,项目周边生活、商业配套也非常齐全,因此,价格也相对较高。对于喜欢一站式的便利生活,预算又比较充足的购房族来说,无论是投资还是自住,购买华悦城都是个不错的选择。
  
  不过,华悦城目前主推的1号栋马赛会馆是偏商务型的公寓,较适合成长型的企业作为办公场所,或者是投资客购买用于出租。当然,过渡性住宅也是可行的。如果想要买纯住宅的话,得等下半年8号栋开盘。
  
  对于喜欢安静、喜欢大盘的购房者来说,不建议购买华悦城,一来项目面积较小,加上商业也只有200多亩;二来项目周边有多个专业批发市场,短期内还不会搬迁,环境复杂。

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