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【红人评楼】中房瑞致国际:性价比高 可选户型偏少

来源:红网 作者:曹文飞 孟畅 编辑:孟畅 2013-08-08 09:13:34
时刻新闻
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  强烈推荐: 《红人评楼》第8期——中房瑞致国际(专题版)
  
  测评人:曹文飞 孟畅
  
  测评时间:2013年7月25日

中房瑞致国际营销中心

(中房瑞致国际营销中心)

  中房瑞致国际楼评开篇:
  
  几乎每个城市都有一条名为“人民路”道路,其位置一般处于城市的传统中心位置,凝结了众多的人气和当地居民的情感,也随之成为一个城市的财富动脉。长沙亦是如此,长沙的人民路横贯东西,从湘江东岸一直延伸到浏阳河东岸,在近两年,还将延伸至黄花国际机场,串联起黄兴路步行街、新友阿、高桥等传统商圈。
  
  本期《红人评楼》【查看往期】测评的项目中房瑞致国际【楼盘详情】是人民路上的“百万大盘”,位于浏阳河东岸,人民东路(隆平路)与望龙路交汇处,芙蓉区四大核心板块之一——芙蓉生态新城核心位置。目前在售的94-129㎡的高层,有塔楼和板楼,起价5588元/㎡,无论刚需还是改善性需求都能承受,性价比较高。
  
  除高层外,项目还将建设洋房、酒店、公寓、大型商业等,其中,商业体量达到22万平米,但开工时间未知。项目分四期开发,预计2017年建成,目前开发的是一期,对于前期入住的业主来说,周边的菜市场、生活超市只能满足基本生活需求,若要享受一站式购物的便利,还得等上几年。
  
  中房瑞致国际楼评概要:
  
 优点  缺点  适宜人群
 实力央企开发,品质有保障;
 多路公交直达,交通较便利;
 价格适中,性价比高;
 政府重点区域,升值空间大。
 项目体量大,开发周期长;
 商业等配套建设进度慢;
 在售户型面积大,可选择性少;
 板楼公摊面积偏大。
 改善型置业;
 刚需置业;
 投资置业。

  中房瑞致国际楼评导读:

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  《红人评楼》栏目欢迎长沙地区各楼盘自荐,测评邀约电话:0731-82965766。网友想了解哪个楼盘也可以跟我们推荐,把你想了解的楼盘名称发送至:redfdc@qq.com 。

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  一、综合

  1、区域规划:

中房瑞致国际区位图

(中房瑞致国际区位图)

  中房瑞致国际项目位于长沙市浏阳河东岸,人民东路(隆平路)与望龙路交汇处,正处于芙蓉国际新城板块的核心位置。芙蓉生态新城是长沙市芙蓉区四大核心板块之一,其定位于未来的高端居住区。
  
  板块位于浏阳河东岸,东起和平路,西接浏阳河,南邻武广新城,北达展览馆路,近年来,芙蓉区发展重心逐步东移,要将浏阳河畔建设为生态宜居示范区域,随着交通不断完善,大型企业商业进驻,未来,芙蓉区东部将成为城市副中心,同芙蓉区西城遥相呼应。
  
  中房瑞致国际项目正处在板块的核心,也是区域内首个大型都会综合体项目,随着人民东路东延线及红旗路的拉通,该区域将于长沙黄花国际机场及高铁南站无缝对接,发展前景看好,升值空间大。

  2、房企品牌:  

中房集团LOGO

(中房集团LOGO)

  中房瑞致国际的开发商为长沙中住兆嘉房地产开发有限公司,系中国房地产开发集团公司控股的上市公司——中房重实地产股份有限公司(原重庆国际实业投资股份有限公司)在长沙的大型房地产开发企业。
  
  中房集团经历29年的历程,在全国200多个城市,总开发面积达到2.7亿平方米,目前已发展成为在北京、上海、重庆、深圳、长沙、广州、南京等地拥有多家大型房地产开发公司的大型国有集团企业。
  
  3、土地产权:

中房瑞致国际国有土地使用权证。

(中房瑞致国际国有土地使用权证。)

  中房瑞致国际项目总占地面积828亩,总建筑面积约116万平米,由七个地块组成,将分四期开发。业态囊括高层、洋房、公寓、酒店、商业。教育用地等。
  
  在长沙市国土资源局在线查询系统查询的信息显示,中房瑞致国际的开发商长沙中住兆嘉房地产开发有限公司,2008年至2012年先后取得项目各个地块的国有土地使用权证,地块的用途包括商业、综合和住宅用地,对应的使用年限分别是40年、50年和70年。

  中房瑞致国际楼评导读:

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  二、建筑
  
  1、建筑单体:

正在建设中的项目一期高层。

(正在建设中的项目一期高层。)

  目前,中房瑞致国际在建的是人民路以北地块的13栋高层和配套幼儿园。这13栋高层层高为26-30层,其中,望龙路沿街的5栋楼为两梯四户的塔楼,其余8栋均为南北通透,两梯两户的板楼。
  
  部分楼栋已经封顶,并且露出了少部分外立面,采用浅黄色作为主色调,在蓝天的映衬下,显得很是淡雅,不惊艳,但很耐看。另外,根据楼书的介绍,项目采用了2.4厘米的中空玻璃,在节能、隔音、消除霜露等方面比单层玻璃更出色,这种设计在长沙市场并不多见。
  
  我们在现场看到,项目目前的承建方有两个,分别为江苏南通三建集团和湖南东方建设,这两家公司均是国内较为知名的建筑公司。
  
  2、户型解析:

中房瑞致国际在售最小的户型是94㎡的两房。

(中房瑞致国际在售最小的户型是94㎡的两房。)

  中房瑞致国际主推的是94-129㎡的大户型,94㎡是项目面积最小的户型。参观完项目的样板房后,给人最大的感觉就是“大”,大客厅、大阳台,大卧室,相比一些紧凑的刚需户型来说,空间舒适感好了许多。
  
  在不少项目把90多㎡,甚至80多㎡的户型设计成小三房时,中房瑞致国际最小的94㎡户型设计为两房两厅一卫。121㎡及以上的户型多了一个房间,并且主卧配备了独立的卫生间和衣帽间,并且采用了双阳台设计,动静分区。
  
  对于大多数普通刚需族来说,90㎡以下的中小户型是他们首次置业的首选,而房瑞致国际目前在售的户型均较大,因此项目主要面向的是改善型需求客群。

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  3、园区布局:

(中房瑞致国际园区布局,目前在建的是最北边的高层。)

目前在建在售的人民路以北区域(临人民路的酒店和商业未建)。

(目前在建在售的人民路以北区域(临人民路的酒店和商业未建)。)

  对于中房瑞致国际这样的大体量的楼盘来说,各个园区的布局很重要。项目总共有七大地块组成,除了目前在建的地块位于人民路以北外,其余地块均位于人民路以南。人民路以北的地块主要是住宅,以及配套的幼儿园。
  
  不过,该地块人民路沿街规划了大型商业,与该地块对面的地块规划的酒店、写字楼、公寓等,组成项目的商业集中区。商业区往南是项目规划的小学,以及另外一所幼儿园。目前营销中心以南的两个地块都是洋房+高层的模式,沿街为高层,中间为情景洋房,另外两个地块暂时规划为高层。
  
  总体看来,中房瑞致国际将商业集中于人民路两旁,且较为集中,有利于形成商圈,而幼儿园、小学设在项目的最北端和最南端,避免吵闹。而洋房被高层“包围”的设计也突出了洋房的静谧,各个组团动静分区、规划合理。

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  三、居住
  
  1、舒适性:

园林示范区实景

(中房瑞致国际园林示范区实景)

中房瑞致国际园林示范区实景

(中房瑞致国际园林示范区实景)

  中房瑞致国际的绿化率是42%,容积率为2.9,容积率较低。从正在建设的一期高层来看,各个楼栋之间的间距较宽,并没有给人很压抑的感觉。小区的车位比是1:0.8,基本能够满足业主需求。
  
  从公摊面积来看,目前在建的一期高层,两梯四户的塔楼公摊面积为17%-18%,公摊面积属中等,不是很高也不是很低。不过两梯两户的板楼,公摊面积达到24%-27%,稍微有点高,看来有得必有失。
  
  由于项目还处于主体建筑施工阶段,暂时没办法看到园林的实景,不过从营销中心后面的园林示范区来看,走在里面,有走在公园里的感觉。
  
  2、物业管理:

为中房瑞致国际提供物业服务的是长城物业。

(为中房瑞致国际提供物业服务的是长城物业。)

  为中房瑞致国际提供物业服务的是长城物业,对于高层住宅来说,2016年以前,物业管理费是1.88元/㎡,之后是2.1元/㎡。置业顾问的解释是,2016年以前小区还在建设当中,很多配套还未完善,因此降低了物业管理费。
  
  长城物业集团总部位于深圳,业务领域涉及地产开发、物业管理、社区商务三大板块。在物业管理领域,长城物业服务的物业类型包括住宅类物业(多/高层商住楼、别墅、公寓)和公建类物业(写字楼、商业、会展中心、高等院校、医院),业务遍及全国25个省、自治区、直辖市。

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  3、细节设计:

中房瑞致国际地下车库采用金刚砂耐磨地面,俗称金刚砂地坪。资料图

(中房瑞致国际地下车库采用金刚砂耐磨地面,俗称金刚砂地坪。资料图)

  目前,长沙很多楼盘的地下车库在使用几年后就出现破损、起砂等现象,业主不得不投资进行改造,为解决业主的后顾之忧,中房瑞致国际地下车库采用金刚砂耐磨地面,俗称金刚砂地坪。这种工艺可以增强混凝土地面的耐磨性和耐冲击性,比非金属的硬化地面起尘少,耐冲击更好,而且对防静电有很好效果。
  
  对于常规供水水箱二次污染的问题,中房瑞致国际采用了无负压供水系统,系统采用微机控制技术,结合高性能变频调速器,根据生活用水量的多少自动调节水泵转速或增减运行水泵的台数,实现恒压供水,不仅高效节能,自来水直供避免了二次污染。
  
  4、交通出行:

中房瑞致国际位于人民东路,乘坐公交可直达东站、西站、火车站,交通较便利。

(中房瑞致国际位于人民东路,乘坐公交可直达汽车东站、西站、火车站,交通较便利。)

  总体来看,中房瑞致国际的交通算是比较方便的,如果选择自驾出行的话,出门向西过了浏阳河,沿着人民路可以一直到黄兴路步行街,人民东路东延线、红旗路南段均在修建当中,这两条路拉通后,从小区可以一路直行到黄花国际机场和高铁长沙站。
  
  公交方面,目前项目靠人民路上有“望龙村”公交站,途径的公交车包括168路、168区间线、317路、809路、广汽菲亚特专线,可以直达星沙、汽车东站、高桥大市场、长沙火车站、五一广场、汽车西站等。
  
  在不远的将来,即将通车的长沙地铁2号线人民东路站就在浏阳河西岸,距离项目只有几分钟的车程。

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  四、配套
  
  1、生活商业:

中房瑞致国际规划了22万㎡一站式商业,但开工时间未定。

(中房瑞致国际规划了22万㎡一站式商业,但开工时间未定。)

项目边上望龙小区有菜市场、生活超市等,能满足业主日常生活需求。

(项目边上望龙小区有菜市场、生活超市等,能满足业主日常生活需求。)

  作为都会综合体项目,中房瑞致国际规划了22万㎡一站式商业旗舰,包含长沙一流时尚购物中心、大型超市、大型文化娱乐城、时尚动感街区、星级酒店、CEO公寓等,成为该区域的商圈。
  
  目前,除沿望龙路的高层一楼商铺外,项目的其他的商业配套目前均未动工,对于前期入住的业主来说,暂时不能享受一站式商业旗舰带来的便利。不过,周边望龙小区已经有成熟的菜市场、生活超市等,能满足业主的日常生活需求。
  
  若要娱乐休闲的话,最近也要过浏阳河到芙蓉区政府周边,驾车约9分钟,公交约20分钟。此外,中房瑞致国际紧挨大汉建材批发城,业主购买装修材料非常便利。

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  2、教育配套:

大同瑞致小学建设签约仪式。资料图

(大同瑞致小学建设签约仪式。资料图)

  中房瑞致国际规划近3万㎡的教育配套,包括两所品牌幼儿园和一所高标准小学,其中北边的一所幼儿园正在修建,小学也已经跟大同小学签约,在《长沙晚报》今年4月16日刊登的一份名为《明后年新建和投用的中小学》名单中,包含了大同瑞致小学。
  
  尽管是中房瑞致国际小区的配套学校,不过置业顾问告诉我们,并不能保证购买瑞致国际的业主子女有该小学的学位,只是承诺优先入学。
  
  目前来看,瑞致国际周边的楼盘并不多,只有紫御江山、爵世名邸几个较小的楼盘,按照就近入学原则,大同瑞致小学学位竞争并不激烈。
  
  3、医疗卫生:

(中房瑞致国际距离旺旺医院约4.9公里,驾车约10分钟。)

  对于不少新兴区域的楼盘来说,医疗配套一直是其短板,中房瑞致国际项目周边1000米范围内只有望龙村卫生室一家医疗机构,范围扩大一点也只有一些小型诊所和卫生室。
  
  距离项目最近的医院是旺旺医院,旺旺医院位于万家丽路与人民东路交汇处东南角,该医院经国家卫生部、商务部批准设立的全国首家中外合资医院,是集医疗、预防、教学、保健、康复、急救为一体的现代化大型综合性医院。
  
  好在中房瑞致国际项目交通比较便利,项目距离旺旺医院约4.9公里,驾车约10分钟。如果公交前往,只需4站在芙蓉区政府站下车,再步行400余米可到达。

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  五、购买
  
  1、售价:

(中房瑞致国际起价5588元/平米,均价5800-5900元/平米。)

  中房瑞致国际8月份将有两栋楼预计开盘,户型为94-129㎡,其中78号栋是塔楼,起价5588元/平米,均价5800-5900元/平米,已于8月3日开盘。另外一栋预计在8月份开盘的是81号栋,为板楼,价格比塔楼要贵,折后均价6200元/平米。
  
  这样的价格在长沙楼市不算高,也不算低,预计等项目商业配套完善后,销售价格会继续走高。数据显示,2012年10月05日,项目第一次对外报出的起价是5388元/平米,8个月以来,售价累计上涨了512元,涨幅为9.5%,其中,近两个月价格持平。
  
  2、工程进度:

中房瑞致国际项目工地。

(中房瑞致国际项目工地。)

  中房瑞致国际开发周期6年左右,预计2017年全部完工。目前在建的是人民路以北的13栋高层和配套幼儿园,我们在项目工地看到,目前大约有7栋高层已经封顶,正在进行外立面装修,其余楼栋还在建设当中。
  
  按照约定,已经售罄的7栋高层将于2014年6月和10月分两批交房,预计8月开盘的78号栋和81号栋将于2014年底交房。
  
  其余几栋还未入市的高层也计划于今年10月和11月分批推出,其中包括配备中央空调的楼王74号栋。另外,营销中心后面即将动工的洋房和高层预计2014年推出。

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  3、适宜人群:

中房瑞致国际国际明年将推洋房。

(中房瑞致国际国际明年将推洋房。)

  目前,长沙浏阳河东岸缺乏大型的都会综合体项目,也缺乏大型的购物中心,而中房瑞致国际恰好填补了这个空白。对此购买该项目的业主来说,等上三四年,就能在家门口享受一站式购物、娱乐、休闲。
  
  瑞致国际目前的均价不到6000元/平米,低于长沙新建商品住宅均价,在长沙市场来说,属于中等偏下水平,无论是刚需置业,还是改善型置业,都可以承受。不过,项目在售的户型面积偏大,可选择性较小,偏重改善型置业者。
  
  对于前期入住的业主来说,目前周边的商业配套只能满足日常购物需求,好在项目交通便利,无论是自驾还是公交,均可很方便的到达高桥、万家丽、黄兴路等大型商圈,总体而言,性价比较高。

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  六、其他
  
  1、媒体点评:

中房瑞致国际项目紧邻大汉建材批发城。

(中房瑞致国际项目紧邻大汉建材批发城。)

项目周边的人民东路人行道正在施工。

(项目周边的人民东路人行道正在施工。)

  长沙某房地产网站主编:
  
  中房瑞致国际位于人民路与望龙路交汇处,项目分四期开发,拥有22万㎡一站式商业旗舰,16万㎡风情欧式园林,3万㎡精英教育配套,是长沙东城最大的城市综合体,项目建成后,将成为浏阳河东的商业中心,发展潜力较大。
  
  不过,就目前来看,中房瑞致国际项目所处位置较偏,生活商业配套都不是特别齐全。且项目开发周期为6年,前期入住的业主会有所不便。

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  2、网友评价:

有网友担心人民东路沿街,即71号栋前面修了酒店后,跟楼房间距会不会太窄。

(有网友担心人民东路沿街,即71号栋前面修了酒店后,跟住房间距会不会太窄。)

  搜房网网友“发个照还要注册”:
  
  71栋听说前面要修一栋酒, 店大楼,之前也没注意,这次特意标出来了,是我标出来的红框框里面建酒店吧,现在右边那块区域应该还是这样空在那的吧。是这样还好,71栋离马路本来就很近了,再建一栋酒店的话,楼间距这个问题也要值得考虑了。
  
  置业顾问说是有90多米,可是我看怎么没有这么宽呢,感觉好近好近啊,倘若真的建酒店的话71栋的西方会被挡掉很多。
  
  >>>查看原帖:

  搜房网网友“jiangmai111”:
  
  前两天拿到中房瑞致国际的一张DM,上面的“22万平一站式商业旗舰领国际时尚”,吸引了我,做完典型的购物狂,我都不好意思说我的周末都花的逛街上,每个月底都是我最痛苦的事情,这次老公说要换房,我就提议买商圈房,以后逛街可以省打的的钱,一个月下来也是笔开销呢,这次看了这个中房,想说着可以去了解下,看什么时候能建好,最好是入住就可以开始逛了。
  
  >>>查看原帖:
    
  新浪乐居网友“嘻哈猴.040201”:
  
  最近这一个月中房瑞致国际所处的人民东路真是好事连连啊,先是“浏阳河东岸启动大规模拆迁7月开工建设风光带”再是“杨家山到黄花机场只需20分钟”,看来各位业主这次不管是居家还是投资买中房瑞致国际都买对了呢,看的小编我是好生的羡慕啊。
  
  >>>查看原帖:
  
  搜狐焦点网友“1274684077@qq.com”:
  
  刚看到的,他们8月份开盘的最低价是5588啊,还1千抵2万,这样算下来其实是还蛮优惠的,虽然二号线暂时延迟了,但也不影响以后交房后居住的交通啊,他还自配有小学与幼儿园,更好的是有商业中心呢,这样算下来,还蛮划算的。
  
  >>>查看原帖:

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