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【红人评楼】龙湖湘风原著:经济实用型别墅 园林独特

来源:红网 作者:曹文飞 孟畅 编辑:曹文飞 2013-08-27 09:45:34
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  相关链接: 《红人评楼》第10期——龙湖湘风原著专题版
  
  龙湖湘风原著楼评开篇:

龙湖湘风原著项目入口处的项目名。

(龙湖湘风原著项目入口处的项目名。)

  拥有一套别墅是许多人的居住梦想,近年来,随着面积不大、总价相对较低产品的出现,圆了不少人的“别墅梦”,此类别墅被称之为“经济实用型别墅”。本期《红人评楼》【查看往期】测评的是位于望城区谷山下银星路上的龙湖湘风原著,主打产品是联排别墅,另有少量高层、商业。
  
  龙湖湘风原著【楼盘详情】是龙湖地产在华中地区的首个作品,从拿地开始就备受关注。龙湖的产品好评最多的是它的园林,刚交房的小区,园林就相当于不少交房五六年的小区。湘风原著的园林示范区现已开放,有意购买的置业者可以实地参观一下。
  
  目前,湘风原著主推产权面积160㎡左右的联排别墅,最低价176万元/套,相当于在长沙中心城区买一套湘江边的高层,适合有改善性需求的中产阶层。相对而言,别墅的居住环境更好,但交通、配套远不如湘江边的高层。如何选择,就看购买者想要怎样的生活。
  
  龙湖湘风原著楼评概要:
  
 优点  缺点  适宜人群
 经济实用型别墅,门槛低;
 一线房企,品质有保证;
 园林景观独特;
 配套体育公园;
 区域升值空间大。
 位置较偏;
 距离公交站台稍远;
 交房时间稍晚;
 物业管理费偏高;
 周边环境有待改善。
 改善型置业者;
 中产阶层。

 测评人:曹文飞 孟畅 时间:2013年8月16日 测评邀约电话:0731-82965766

  龙湖湘风原著楼评导读:

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  《红人评楼》栏目欢迎长沙地区各楼盘自荐,测评邀约电话:0731-82965766。网友想了解哪个楼盘也可以跟我们推荐,把你想了解的楼盘名称发送至:redfdc@qq.com 。

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  一、综合
  
  1、区域规划:

龙湖湘风原著区位图

(龙湖湘风原著区位图)

  龙湖湘风原著位于望城区金星大道与银星路交汇处西南角,谷山森林公园北面。项目所处的位置正是望城区重点打造的滨水新城区域。望城成为长沙的“第六区”后,与岳麓区接壤的星城镇成为望城融入长沙的桥头堡,而望城也在该区域着力打造滨水新城。
  
  滨水新城被定位为省会长沙的新城区、区域发展的增长极、两型社会的实验区、城乡统筹的样板区。全境已纳入长沙市都市区范围和长株潭“两型”社会综合配套改革试验核心区,是长沙市先导区重点建设的五大核心板块之一。
  
  经过几年的发展,湘风原著所处的星城镇区域已经越来越成熟,市政配套逐步完善,商业氛围日益浓厚,已经开始显现新城区的风貌。两大城市综合体也处于在建和筹建阶段,区域升值空间较大。
  
  2、房企品牌:

龙湖地产品牌LOGO

(龙湖地产品牌LOGO)

  龙湖湘风原著是龙湖地产进入华中地区的首个作品。龙湖地产有限公司创建于1994年,成长于重庆,发展于全国,至今已经有19年的历史,是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司,总部设在北京,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
  
  龙湖地产有限公司于2009年在香港上市,是大陆香港上市市值最高的民营企业,综合实力排名中国房地产前十,是国内公认的中国别墅专家。在2012年中国房地产企业销售金额榜单中,龙湖地产以400亿元排第11位。
  
  中国房地产行业素有粤派、海派、京派、渝派地产四个派系,龙湖是渝派的代表之一,渝派地产特别注重精细化,他们的产品在园林营造、社区配套、物业服务等方面很舍得下功夫。
  
  3、土地产权:

(2013年1月8日,龙湖拿下的三宗地块之一。)

  2013年1月8日,龙湖地产以6.9亿元底价摘得长沙望城谷山地块,该地块位于长沙望城区与岳麓区交界处,总占地约30.7万平方米,总建筑面积约48万平方米,折合楼面价1440元/平米,规划业态为低密度住宅产品及商业。
  
  望城区国土资源信息网显示,龙湖地产拿下的地由三宗地块组成,两宗商住用地,一宗住宅用地,出让年限为商业40年,住宅70年,三宗地的建筑密度均≤38%。

  龙湖湘风原著楼评导读:

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  二、建筑:
  
  1、建筑单体:

(龙湖湘风原著样板房外立面)

  龙湖湘风原著最主要的产品是3层的联排别墅,另外,还有10栋33层的高层,以及少量的类独栋别墅。别墅的外立面为新古典主义风格,采用石材和涂料。从样板房来看,外面的颜色较浅,看上去比较清新淡雅。
  
  不少想购买别墅的购房者对联排别墅的隐私性非常担心,通常情况下,从自家露台可以看到隔壁邻居家的露台,而龙湖湘风原著在这方便考虑得很周到,相邻两户的露台中间有一个高为1米的柱子隔开,互相看不到,对视野影响也较小。
  
  湘风原著的施工单位为重庆海博建设有限公司,该公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质,曾承建多个龙湖的项目,并与万科、金科等开发商有过合作。
  
  2、户型解析:

(龙湖湘风原著样板间起居室。 >>>查看详细户型图)

  龙湖湘风原著目前在售的是产权面积为159㎡的联排别墅,地上三层。一楼为起居室、厨房和餐厅,附带一个卫生间。二楼原本只有一个卧室,不过由于一楼客厅为6.6米的挑高,因此,可以浇筑楼板,使二楼增加一个卧室。三楼是附带衣帽间的主卧,另加一个书房,可连通起来作为一个大套间。另外,赠送的负一层层高4.5米,赠送双车位。
  
  整体来说,湘风原著的户型属于经济实用型,赠送面积大,功能分区合理。产权面积160㎡左右的户型,可使用面积达到300㎡左右,并且不包含花园。另外,项目预计在9月份左右推出高层,面积为80-100㎡,户型图暂未公布。
  
  3、园区布局:

(龙湖湘风原著一期鸟瞰图,图中右上角道路为银星路)

  龙湖湘风原著整个项目占地约1300余亩,建筑面积约65万方,项目背靠谷山森林公园,分两期开发,目前在建的是项目一期。
  
  从园区布局上来,两条市政路在项目中间呈十字型交叉,除东北部为龙湖体育公园外,其余三个部分均为小区。而从物业类型布局来看,10栋高层均位于与银星垂直的金甲冲路左侧,商业则分布于银星路、金甲冲路沿街。
  
  需要提醒的是,为保证业主的隐私性,在未来的管理中,项目的别墅区与高层区将分区管理。

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  三、居住:
  
  1、园林景观:

(倍感阴凉的林荫小道)

(花繁叶茂的园林)

  谈到龙湖的产品,人们称赞最多的是它的园林。参观龙湖在重庆的项目时,最深刻的印象是原生态的园林,让人感觉龙湖是把别墅建在花园里。从已经开放的龙湖湘风原著园林示范区来看,龙湖把原生态的园林搬到了长沙。
  
  在龙湖的园林设计中,最为经典的是“五重景观造园技法”,一重景观是草坪等,二重景观是花卉、小灌木,三重景观是2-3米的灌木,四重景观是4-5米高小乔木、大灌木,五重景观是高12-15米、冠幅5-10米的大乔木。有了这“五重景观”,走在龙湖的小区内,你会觉得你置身园林中。
  
  龙湖在园林方面的投入之大是大多数开发商难以做到的,龙湖在全国多个城市有自己的苗圃,在移植过程中采取“3级跳”,即使是刚交房的小区,也能享受成熟的园林。
  
  2、物业管理:

(贴心的提示牌。)

  为龙湖湘风原著提供物业服务的是其自有的龙湖物业,别墅物管费为4.6元/㎡,稍微有点高,目前长沙的别墅物管费大多在3-4元每平米之间,青竹湖板块的全独栋别墅区绿城青竹园物管费4.2元/㎡,同为渝派房企开发的金科东方大院别墅物管费也才3元/㎡。
  
  成立于1997年的龙湖物业拥有物业管理企业国家一级资质,并通过香港品质保障局ISO9002认证,业务涉及社区管理、公用设施养护、家政服务、绿化石材养护、房地产经纪等领域,是全国知名的物业管理公司。
  
  在龙湖物业的服务中,有几项特别人性化,例如保安深夜巡逻时都会换上无声的软底鞋,对讲机设备也换成耳麦系统。晚上十一点后,小区里的路灯将全部调暗30%,以免影响业主休息。

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  3、周边环境:

(整个项目背靠谷山森林公园)

  除了小区内让人惊叹的园林,自然环境也是龙湖湘风原著的卖点之一。整个项目背靠谷山森林公园,有一部分处于山谷之中。跟开发较早,游人众多的岳麓山相比,谷山显得更加原始。谷山森林公园占地6400亩,未来将打造成长沙市三大省级森林公园之一。
  
  远离中心城区的望城无论是空气质量,还是气候舒适度均比主城区好很多,而有谷山做屏障的龙湖湘风原著在自然环境上有了更多的优势。据统计,该地区夏天的平均气温比闹市区低3-5摄氏度。
  
  不过,由于该片区还在开发阶段,周边部分市政配套仍在建设当中,项目银星路的大门正对面是一个比较杂乱的自建小区,居住环境有待改善。
  
  4、交通出行:

(从项目入口步行至金星北路的“银星路口”公交站约15分钟。)

  龙湖湘风原著位于银星路上,金星北路与银星路交汇处的西南面。对于购买别墅的业主来说,大多数家庭都有车,由于金星路车流量相对较少,路况较好,从项目驾车到岳麓区非常方便。
  
  尽管家里有车,但对于老人跟小孩来说,很多收获都是乘坐公交出行。目前,银星路上暂无公交车站,距离项目最近的站台是位于金星北路与银星路交汇处东北角的“银星路口”站,途径公交车包括903路、903路区间线、907路A线,从项目大门口步行至公交站台约15分钟。
  
  置业顾问介绍,目前正在跟有关部门协商,将来可能会在项目门口设置公交站台。

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  四、配套:
  
  1、生活商业:

离湘风原著最近的商业——好莱坞购物广场。

(离湘风原著最近已经营业的商业——好莱坞购物广场。)

  商业配套跟不上,购物不便是不少别墅置业者担心的问题。龙湖湘风原著定位为“城市别墅”,在这方面显然有所考量。项目在银星路、金甲冲路上规划了沿街商业,目前商业楼还未动工,按照置业顾问的说法,沿街商业将在2015年底整个一期交房时投入使用。
  
  目前,距离项目最近的是银星路与金星北路交叉口的好莱坞购物广场,广场的一楼为商铺,二楼为生活超市,规模不大,但也能满足基本的生活需求。附近还分布了一些银行、饭店、超市、网吧等。
  
  与项目相邻的滨水新城首个城市综合体项目国际广场现已动工,不过目前在建的是住宅,酒店、写字楼和商业安排在三期,通常情况下得等上几年。稍远一点的明发商业广场也处于筹建阶段,尚未动工。
  
  2、教育配套:

湖南师大附中星城实验中学

(湖南师大附中星城实验中学)

  尽管是新兴区域,但该区域中的教育配套已经比较完善。龙湖湘风原著小区内将建设一个幼儿园,项目周边也有多所幼儿园。星城实验小学、湖南师大附中星城实验中学均在银星路上。
  
  湘风原著没有跟周边的学校签订赠送学位协议,因此九年义务教育阶段按照教育部门的规定就近入学。有点担心的是,周边的的新楼盘不少,而两所学校的学位有限,过几年周边楼盘的业主全部入住后,周边学校能否容纳这么多学生估计是个问题。

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  3、医疗卫生:

(湘雅康乃馨医院在项目西面,能满足基本医疗需求。图片源自该医院官网)

  医疗配套是该片区的短板,目前,片区内尚无营业的大型综合性医院。距离项目最近的是湘雅康乃馨医院,由中南大学湘雅三医院和长沙康乃馨老年病医院联合运营,是一所综合性二级医院。另外,项目周边还分布了一些小型诊所、卫生室。
  
  好在从项目通往岳麓区的金星路较为畅通,如果开车的话,20分钟左右可直达中南大学湘雅三医院和省肿瘤医院。
  
  4、休闲娱乐:

(修建中的龙湖体育公园效果图)

  2013年1月,龙湖地产在望城拿地时,该地块出让的附加条件之一就是“竞买人必须参与望城体育公园项目建设及经营管理”,这就是8月1日动工的龙湖体育公园。
  
  龙湖体育公园位于湘风原著的东北角,公园占地250亩,在设计上充分尊重原始地形,使景观自然化、立体化、趣味化。内部设施涵盖室内标准篮球场、室内网球场、室外标准篮球场、室外排球场、五人制足球场、乒乓球场、羽毛球场、地自行车道、登山步道、游泳池、儿童游乐场、攀岩场地等,可满足各类体育爱好者的需求,其规模堪称湖南之最。
  
  根据项目运营管理安排,龙湖体育公园将于2015年底正式开园,而湘风原著的交房时间也是2015年底,也就是说,业主入住后即能享受体育公园的配套。

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  五、购买
  
  1、售价:

(龙湖湘风原著在售联排别墅,最低价176万元/套。)

  龙湖湘风原著目前在售的是使用面积约300平米的联排别墅,最低价176万元/套,按照最小户型158㎡的产权面积计算,单价每平米一万多,首付55万元起,目前参与红网团购4万抵10万。
  
  从价格变化来看,湘风原著售价在增加,今年6月下旬首次开盘时,曾拿出30套特价房,一口价168万。但从总价来看,湘风原著属于经济适用别墅,长沙沿湘江的部分高层单价早已破万,买一套跟湘风原著产权面积相当的高层,也要花上将近两百万。
  
  预计在9月份面市的高层售价暂未公布,置业顾问透露高层售价跟周边项目差不多,目前,周边高层项目的均价在5000元/平米左右,预计湘风原著高层的售价会高出周边项目。
  
  2、工程进度:

(龙湖湘风原著项目工地)

  龙湖湘风原著目前在建的是别墅和高层,别墅只有三层,建设速度比高层显然要快很多。10栋高层也基本开工,首批高层产品预计今年9月份推出。配套的龙湖体育公园也于今年8月1日正式破土开建,目前只有沿街商铺尚未动工。
  
  按照规划,项目将分为两期开发,而目前在售和在建的别墅、高层均属于一期,整个一期将在2015年12月31日前统一交房,配套的沿街商业跟体育公园也计划在那个时候投入使用。
  
  项目一期共有460亩,相对部分现房销售或是分批次交房的项目来说,购买湘风原著的业主等待的时间稍微有点长。

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  3、适宜人群:

(龙湖湘风原著适合有改善性需求的中产阶层。)

  购买别墅的置业者首先是有一定的经济实力,其次是对生活品质的要求较高。不过,一些面积较大的联排或者独栋别墅总价最低也要四五百万,让不少人望尘莫及。龙湖湘风原著产权面积最低158㎡,总价最低不到两百万的产品圆了一部分人的“别墅梦”。因此,湘风原著很适合有改善型购房需求的中产阶层。
  
  跟同价位的产品相比,湘风原著176万的总价相当于在长沙主城区湘江边买一套150㎡左右的高层,高层的交通更便利、配套更成熟,但居住舒适性、私密性,周边环境显然不如湘风原著,鱼和熊不可兼得,最终看购房者如何取舍。
  
  跟同类型的产品相比,长沙三环内的联排别墅均价大多在10000-15000元/平米之间,湘风原著在价格上不占很大的优势,不过,龙湖的园林、物业在业内有口皆碑,体育公园也是独一无二的。当然,湘风原著最终呈现的产品依旧有待时间检验。

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  六、其他
  
  1、媒体观点:

(龙湖湘风原著入口处喷泉)

(竹林深处的湘风原著样板房。)

  龙湖地产这么多年确实做了很多优秀的作品,首先给湖湘人民一种信心,来看长沙项目,龙湖从拿地到产品样板间、示范区开放,项目开盘,再到配套的体育公园奠基开工,速度是非常快的,相比一些“磨洋工”的企业,也给湖湘人民信心。
  
  龙湖的诚意是显而易见的,至于龙湖优势,例如园林规划、户型创新、星级物业标准等能否给业主带来真正舒适的居住感受,还有待时间来检验。(资深房地产网站编辑M小姐)

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  2、网友点评:

(新浪乐居网友对湘风原著样板间的点评。)

  新浪乐居网友“怒吼的青蛙”:
  
  对像我这种工薪阶层家庭长大的孩子来说,基本上对别墅的了解很有限的。因为觉得自己买不起所以就没有很去关注,不过最近龙湖在长沙很火,我也网上看了看样板间的图片,完全就被吸引了有木有,太喜欢了,无论是儿童房还是书房等都很有特色,看着我就开始联想了,要是我生活在这样的环境,我肯定把朋友叫过来,经常在家里开party,还有无聊的时候周末的时候可以自己浇浇花种种草,太羡慕了啊~
  
  >>>查看原帖: 
 
  新浪乐居网友“西西西西西”:
  
  龙湖这次给我们长沙人的惊喜很大啊,起价164万(首次开盘价格,编者注),给出这么大的优惠足以见到其用心啊,龙湖户型在300左右的产品,地下一层就可赠送九十多平米,这么高的赠送当然大家都不想错过。
  
  我觉得买龙湖很有前景的啊,先买下再说啦,说不定以后还会挣,连本带利都挣回来。龙湖在别的城市发展模式跟这差不多,再加上龙湖在选址的时候就充分考虑了各方面的因素了,有体育公园,离长郡中学、师大附中等都很近,地理位置都比较优越。
  
  >>>查看原帖:  

  新浪乐居网友“网名用不完”:
  
  龙湖的绿化也是龙湖讲究的地方,也是龙湖的一大亮点,上次经过谷山公园的时候就觉得空气好好,生活在那里每天都会心旷神怡,心情都会美美的,至少我是这么觉得的。心情美美那一整天做事都会有激情些。
  
  我特意在我网上查了一下龙湖的绿化标准,龙湖有五重绿化,感觉就是生活在绿色当中,龙湖的绿化理念,要求硬质铺地在20%以下,远远超过绿化率指标的景观。这个我反正也不懂,感觉要求好严格,看到连绿化都这么严格要求我觉得龙湖真的是在用心做品牌。不过严格要求是对业主负责。园林好的话住着也会舒服。
  
  >>>查看原帖:  

  搜狐焦点网网友:
  
  龙湖进驻长沙准备投资建成龙湖体育馆(实为龙湖体育公园,编者注),我觉得龙湖好大手笔啊,我住在龙湖旁边,我还是很期待体育馆的建成,我喜欢散步,到时候就可以经常去锻炼锻炼啦,现在生活在城市确实需要一个好的场地去锻炼。
  
  之前我还怕龙湖要收钱的,毕竟是别墅嘛,能住进去的肯定也是有钱人,但是后来听说居然不要钱,我顿时就对产生加倍龙湖敬意了,而且这个体育馆规模也是很齐全的,运动,休闲,都有分类,挺够意思的呢,所以我还是很期待体育馆的建成的,虽然我买不起龙湖,但是还是可以享受到龙湖给我们带来的方便的。
  
  >>>查看原帖:
  
  搜房网网友:
  
  龙湖是早就知道的,但是没有和龙湖打过交道,知道这次龙湖来长沙,从网上搜到信息,然后去了万达的售楼部,小小的展厅,热情的销售,一如我们大家所看到的宣传,龙湖的物业和绿化是到位的,带着对金牌物业的向往,带着对不需要等待就可以直接享受的成熟绿化,我毫不犹豫的办了卡。
  
  剩下的过程是微妙的,不知道怎么表达,感觉很仓促,很多东西还没有了解清楚,对于我这么一个很想买的人,因为是自己要住,是比较谨慎的。这次推出的两个户型不是我想要的,所以我想等下次再看看。
  
  我在河西还看过其他品牌的房子,碰到过很多销售人员,提到龙湖,他们都说等待龙湖提高长沙房子的品质,我想至少这一期是看不到了,整个这个项目也不会定位很精品,不过倒是适合我这种有点梦想,敢贷款的人。顺便说下,龙湖的销售人员和服务人员不错,如果以后的物业能够延续,买得就值。
  
  >>>查看原帖:

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