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【红人评楼】洋湖style:洋湖青年刚需盘 性价比高

来源:红网 作者:曹文飞 孟畅 编辑:曹文飞 2014-01-16 11:41:22
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  相关链接:《红人评楼》第20期——洋湖style(专题版)

洋湖style项目营销中心

(洋湖style项目营销中心)

  洋湖style楼评开篇:
  
  长沙市房产研究中心最新发布的《2013年长沙楼市年报》指出,刚需购房者一直是支撑长沙房地产市场的中坚力量,2013年在长沙首次置业的购房人群占比高达87.98%,25-35岁人群是购房主力。中国指数研究院等机构的分析报告中,也给出了同样的观点。
  
  在长沙,有不少主打刚需的楼盘,它们大多售价相对较低,户型面积相对较小,购房者门槛低,洋湖style【楼盘详情】就是这样一个主打刚需的楼盘。项目位于岳麓区学士路与象嘴路交汇处,属于洋湖片区,毗邻湖南中医药大学,周边基本生活配套齐全。
  
  目前,项目主推84-104平米的三房及四房,均为“N+1”户型,除84平米外,其他户型还带有飘窗,户型紧凑实用,配套近8万平米的商业,已经引进华润万家超市。最高价为4999元/平米,目前在售7#栋剩余少量房源,户型有80、90平米小三房,100平三房(可改四房)。购房交1万元定金享总价直减2万5千元的优惠,性价比较高,适合首次置业的刚需族。
  
  洋湖style楼评概要:

 优点  不足  适宜人群
 售价较低,性价比高;
 户型周正,紧凑实用;
 物业管理费较低;
 自带近8万平米商业;
 临近洋湖湿地公园,环境好;
 未来升值空间较大。
 户型可选择性较少;
 公摊比例较高;
 教育配套略显薄弱;
 片区内无大型医疗机构。
 刚需置业;
 投资置业。

 测评人:曹文飞 孟畅 看楼时间:2014年1月9日 免费测评邀约电话:0731-82965766

 

  洋湖style楼评导读:

 综合  建筑  居住  配套  购买  网友点评
 区域规划  建筑单体  舒适性  商业街区  售价  综合优势
 房企品牌  园区布局  周边环境  教育配套  工程进度  户型评价
 土地产权  户型解析  物业管理  医疗卫生  评楼总结  
     交通出行    

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  《红人评楼》栏目欢迎长沙地区各楼盘自荐,测评邀约电话:0731-82965766。网友想了解哪个楼盘也可以跟我们推荐,把你想了解的楼盘名称发送至:redfdc@qq.com 。

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  一、综合
  
  1、区域规划:

洋湖style区位图

(洋湖style区位图)

  洋湖style位于长沙市岳麓区学士路177号,即学士路与象嘴路交汇处东南角,属于洋湖国际新城板块。洋湖板块是长沙河西三大核心板块之一,与梅溪湖国际新城、滨江新城并驾齐驱,也是近年来,长沙各大品牌开发商争先入住的区域。
  
  跟梅溪湖、滨江新城相比,洋湖片区更侧重于“生态”与“宜居”,这主要得益于片区内最核心的自然资源——7000亩洋湖垸湿地公园,公园一期于2011年6月正式开园,二期也于2013年5月开放,三期正在修建中。
  
  洋湖style所在位置在湿地公园的西边,开发较早,米兰春天、江山帝景等楼盘均已交付多年,各项配套逐步完善,加上毗邻湖南中医药大学,周边基本生活配套齐全,已有公交车直达,未来升值空间较大。
  
  2、房企品牌:

(项目由湖南上城投资发展有限公司开发)

  洋湖style项目由本土企业——湖南上城投资发展有限公司开发,该公司是湖南福天兴业投资集团控股子公司,经营房地产开发,项目投资,企业策划、管理及其咨询等。湖南福天兴业投资集团是拥有房地产开发、工程建设、实业投资、农业产业化,食品加工销售、环境评价、环保工程设计、环保工程施工等多家企业的大型企业集团,下辖5家控股子公司。
  
  从2002年起,集团公司涉足房地产开发与建设,经过11年多的历练,湖南福天兴业集团成为地产湘军有影响的企业之一。
  
  3、土地产权:

在售住宅均为70年大产权房

(在售住宅均为70年大产权房)

  项目位于长沙市岳麓区长沙含浦科教产业园内,东临含浦科教园用地;南临车塘河路;西临象嘴路;北临学士路,占地面积约120亩,建筑面积达30万平方米。
  
  通过长沙市国土资源局在线查询系统可以查到,洋湖style项目所在地块的权利人湖南上城投资发展有限公司,2011年以来分批拿到国土证,土地性质包括商业和住宅,其中住宅的产权年限是70年。

  洋湖style楼评导读:

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 房企品牌  园区布局  周边环境  教育配套  工程进度  户型评价
 土地产权  户型解析  物业管理  医疗卫生  评楼总结  
     交通出行    

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  二、建筑
  
  1、建筑单体:

项目业态包括住宅、酒店、公寓、商场等。

(项目业态包括住宅、酒店、公寓、商场等。)

  定位为“都会综合体”的洋湖style项目分两期开发,业态包括高层住宅、酒店、写字楼、公寓、大体量商场等。其中,项目一期包括8栋高层住宅,层高28至33层,二期4栋住宅和商业,目前开发的项目一期。
  
  从建筑上来看,项目规划得比较中规中矩,建筑外立面住宅为米黄色,商业为咖啡色,比较符合大众审美。从建筑朝向来看,所有高层住宅几乎都是正南北朝向,符合长沙亚热带季风气候的特点。
  
  跟周边其他项目多为两梯四户不同的是,洋湖style所有高层住宅为两梯三户,另外,部分楼栋一楼为架空层。
  
  2、园区布局:

项目园区布局

(项目园区布局)

  项目位于学士路与象嘴路交汇处的东南角,约120亩的土地上总体规划分为现代商业和传统住宅两大部分,规划结构分为两片(商业与住宅)、一街(商业内街)、一轴(主体景观轴)、七庭(七个不同主题的庭院空间)。
  
  其中,商业集中于交叉路口,沿学士路布局,象嘴路也有部分独栋沿街商铺。在管理上,商业区与住宅区分隔管理,既方便了业主购物,又保证了居住的私密性。

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  3、户型解析:

84平米三房两厅。

(84平米三房两厅。 >>>查看大图)

(94平米三房两厅。 >>>查看大图)

(104平米四房两厅。 >>>查看大图)

  洋湖style在售的户型为84-104平米的三房和四房,均为“N+1”户型,其中一间房为半赠送,直接面向刚需客群,这与其“为年轻人定制专属的品质华宅”的定位相吻合。并且,94平米和104平米的户型均带有飘窗,这在目前长沙在售的新房中,已经很难看到。
  
  具体而言,建筑面积约84平米的三房两厅一卫,户型比较紧凑,经济实用,不过客厅、餐厅面积略小,客厅开间只有3.7米。建筑面积约94平米的三房两厅一卫,客厅、餐厅面积比84平米的要大一些,客厅开间也有3.8米。
  
  另外一个建筑面积约104平米的户型,则设计成四房,面积更多宽敞。总体而言,三个户型均较为紧凑,几乎没有浪费空间。由于是两梯三户,公摊略高,为25%,层高则为2.98米。

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  三、居住
  
  1、舒适性:

园林效果图

(园林效果图)

  整个项目的容积率为4.068,容积率略高,当然,近8万方的商业抬高了整体容积率。绿化率为45%,在园林设计时,采用一个主体景观轴加七个不同主体庭院的方式,加上水景的运用,比较中规中矩,当然,这些都要等项目建成之后才能看到实景。
  
  高层住宅楼栋的楼间距约为40至50米,宽度比较适中。另外,项目实行严格的人车分流,车辆不能直接驶入小区,小区设置了南北两个人行入口。
  
  2、周边环境:

项目临近洋湖垸湿地公园

(项目临近洋湖垸湿地公园)

  沿着学士路一直往东就能直达洋湖垸湿地公园,洋湖湿地公园是中国中部最大的城市湿地公园,公园定位为修复湿地生态系统,保护生物多样性,发挥湿地净化水质功能,构件城市、湿地生态与人居和谐发展的示范新城区。公园一期于2011年6月开放,二期于2013年4月底开放。
  
  同时,项目临近长沙岳麓科技产业园、科技公园等、湖南中医药大学等,周边已经有多个开发多年的高档楼盘,高素质人群聚集。

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  3、物业管理:

物业管理费相对较低

(物业管理费相对较低)

  为洋湖style提供物业管理服务的是长沙弘裕物业管理有限公司,为开发商自有物业,物业管理费每月1.5-1.8元/平米,在长沙新建的高层住宅中属于较低水平。
  
  我们在百度搜索“长沙弘裕物业管理有限公司”,相关信息较少,不过并未查到有与其相关的投诉信息。
  
  4、交通出行:

周边交通路网发达

(周边交通路网发达)

  项目所在的位置属原含浦镇区域,现已改为含浦街道,2013年1月分为含浦街道和学士街道,属于洋湖片区开发较早的区域,加上湖南中医院大学搬迁于此,早已开通公交线路。距离洋湖style最近的公交站为学士路与象嘴路交汇处的“学士路口”站,途径908路西线、908路区间线、909路西站线、909路中南线、912路共5条公交线路。
  
  公路方面,象嘴路、学士路均为洋湖片区主要交通道路,目前学士路已经贯通至含浦中路,洋湖大道也已经全线贯通,从项目自驾出行的话,往西可上长潭西高速出城,往东可通过猴子石大桥、南湖路隧道、湘府路大桥、黑石铺大桥过江,非常方便。

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  四、配套
  
  1、商业街区:

项目规划了近8万平米的商业综合体

(项目规划了近8万平米的商业综合体)

  洋湖style项目规划了76000平米的商业综合体,定位为洋湖片区的区域商业中心,包含星级酒店、写字楼、商务公寓、商业裙楼等,学士路沿街也有部分已经在建的独栋商铺。目前,25000平米的华润万家超市已经入驻,建成后将给业主及周边居民生活带来极大的便利。
  
  项目北面为联丰村,西北面为湖南中医药大学,周边生活配套基本齐全,菜市场、餐饮、KTV、宾馆、银行均已开业,联丰村北面的利海米兰春天也规划了商业,包括横店影院、新一佳超市等,能够满足业主的基本生活需求。
  
  2、教育配套:

项目距离联丰小学仅500米左右

(项目距离联丰小学仅500米左右)

  项目自带一所幼儿园,将于交房后使用,周边还分布了近十所幼儿园。最近的联丰小学距离项目仅500米,学士中学则位于项目的西面。不过,相对于洋湖垸以东区域引进多所品牌小学相比,洋湖垸以西的教育配套略显薄弱。
  
  另外,湖南中医药大学与项目仅一路之隔,大学校园一般为开放式,可自由出入校园,业主子女也从小就接受教育氛围的熏陶,有利于孩子的成长。
  
  3、医疗配套:

距离最近的学士医院约2.7公里

(距离最近的学士医院约2.7公里)

  医疗配套是整个洋湖片区的短板。目前,洋湖style周边1000米范围内只有几个药房和小诊所,一般的感冒发烧可在周边解决。距离项目最近的学士医院,约2.7公里,距离坪塘中心卫生院(岳麓区第二人民医院)约4.8公里,如果驾车前往的话,比较方便。
  
  在洋湖片区规划中,拟建的湘雅洋湖医院尚未有动工的消息。好在片区内城市主干道已基本拉通,自驾过河前往省第二人民医院、省儿童医院、长沙市中心医院还算方便。

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  五、购买
  
  1、售价:

(洋湖style最高价4999元/平米)

  洋湖片区曾经是长沙房价的洼地,而随着湘府路大桥的拉通,周边市政配套逐步完善,片区内的房价也是水涨船高,因此,洋湖style的售价很有竞争力,首次开盘的最高价仅为4999元/平米,加上户型较小,总价较低,性价比高。
  
  随着春节“返乡置业潮”来临,洋湖style也加大了促销力度,在售的7号栋,在保持最高价4999元/平米的基础上,购房交1万元定金享总价直减2万5千元的优惠
  
  2、工程进度:

一期8栋住宅均已开工

(一期8栋住宅均已开工)

  整个项目分两期开发,目前一期8栋高层住宅及学士路沿街独栋商铺均在建,已经在售的是7号栋,预计2015年8月31日交房。春节后将陆续推出其他房源。
  
  3、评楼总结:

项目性价比较高

(项目性价比较高)

  长沙房产研究中心1月14日发布的《2013年长沙楼市年报》显示,2013年新建商品住宅网签均价为6450元/平米,洋湖style最高4999元/平米的售价远远低于长沙网签均价,加上主推的均为中等刚需户型,总价较低,使得购房者购房门槛低,负担相对较小。
  
  对比周边的楼盘,江山帝景均价5700元/平米,华润橡树湾均价6400元/平米,一路之隔的枫华府第均价也要5200元/平米,因此,洋湖style的价格具有较强的竞争力,户型也很紧凑实用,很适合首次置业的刚需族。
  
  另外,与周边楼盘不同的是,洋湖style规划了近八万平米的商业配套,引进了华润万家超市,待商业完工后,将给业主的生活带来极大的便利。

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  六、网友点评
    
  1、综合优势:

网友对洋湖style的综合评价

(网友对洋湖style的综合评价)

  搜房网网友“海鸟是只笨鸟”: 
    
  世上没有完美的东西,自然也没有完美的楼盘。每个楼盘或多或少都会有些许不足,这也是很正常的。买楼来说的话,还是有些硬性指标的,只要基本上满足,别的一些瑕疵至少还是可以忽视点点的。当时我想要买楼的时候,也是看了很多楼盘,而最终选定了洋湖style这个楼盘,也是因为它基本上满足了一些硬性指标。
  
  首先,是品牌效应。大家也知道现在这个整体局势来说,形势不是很好。天天都可以在网上看到某某楼盘的老总跑路逃债的消息。所以选择一个有资本的大开发商是很有必要性,至少心理来说是份保障,毕竟房子这东西也是要几十上百万的,不是个便宜货。
  
  其次,是绿化优势。购房的需求像我这种是自住的话,对小区绿化还是很在意的。毕竟每天上班都要吸入很多的汽车废气和灰尘,回到家的话还是希望自己的小区绿化多一些,空气清新一些,这样自己住在里面也会舒适很多。而洋湖style所处的位置,依靠岳麓山,毗邻长沙最大、华中地区最大的湿地公园——洋湖湿地公园。
  
  然后,是地段交通。地段的选择,其实也是很苦恼的一个。不要太靠近市中心,会很多噪音及灰尘,不算宜居。太偏远的乡里的话,空气是好,可是交通还是不怎么发达。洋湖style的位置刚刚好,随着洋湖的发展公交也会越来越多。

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  2、户型评价:

(”N+1“户型很受网友欢迎)

  搜房网网友“笨蛋别跑”:  
    
  我们都想买房,但是就怕看好了盘选错房,盘好也要选对房子才行。那我在售楼部朋友那里也了解了一下情况。
  
  要点一:首看客厅总貌
  
  好户型的客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,大小适宜。过大则易显得空旷冷清,过小易显得拥挤、小气。客厅做成长方形为宜,其宽度不应小于3.3米,深宽比不宜大于2米。
  
  若入户为起居厅时,宜在入口处设屏风等过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要,风水学上讲入户即看阳台容易钱财外流,在入口处设屏风等可弥补这一缺陷。
  
  要点二:次看卧室朝向
  
  主卧室朝向最好朝南,易于通风、采光,最佳面积大于12平米,宽度不宜小于3米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积大于10平米为宜。
  
  所以我觉得这些都蛮重要的,才拿出来分享的,洋湖style真的景观不错,但愿朋友们在他们开盘后去看,我打算抢占第一批!

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  新浪乐居网友“寄居小蟹”:
    
  表示昨天跟着男朋友洋湖style看房了,因为他和我都在岳麓区那边上班,所以打算在那边买套房,这样的话上班什么的也比较方便了,而且我们现在暂时是租房住的,打算买套房做婚房的。
  
  正好昨天有时间,所以我俩就一起去看看了看,赶脚户型很多啊,,果然有才啊,看了沙盘图,听了置业顾问的介绍,设计得很科学,空间上完全合理利用,赶脚一点都不浪费啊。真是心动了。

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