春天来临,楼市却迅速降温,3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下,一、二线城市房价还会涨到什么时候?三、四线城市房价会跌到什么水平?

　　业内人士预测,在去年突如其来的爆发式高增长结束后,今年楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现,楼市正在步入调整期。

　　成交持续低迷

　　3月份以来,楼市继续降温,去年市场极度疯狂与春风得意,终于不可避免地导致了“马失前蹄”。

　　中原集团研究中心监测数据显示,今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头,而进入3月份,楼市成交更加低迷。

　　高华证券公司的研报称,3月首周,已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今,已公布数据的24个城市中有18个交易量下降,中值同比下降28%。

　　“监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说,“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响,今年楼市前景不太乐观”。

　　值得注意的是,一线城市房价涨幅过高,滞涨迹象渐显,而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示,近几个月来,全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓,房价下跌的城市逐渐增加。

　　“去年楼价涨幅过快,尤其一线城市楼价涨幅过高,而太高的价格一定会抑制需求,包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力”,经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。

　　在区域差异日渐明显的同时,房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示,大企业与中小企业之间的分化日益明显,大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。

　　数据显示,去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿,销售前10强企业总金额超过10000亿元,龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录,成为超大型企业。

　　房地产进入调整期

　　成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩……越来越多的迹象表明,目前楼市面临的形势出现了根本性的变化,楼市正逐步步入调整。

　　“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点,意味着房地产牛市结束,进入一个调整期。”王小广说,“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩,库存水平居高不下,上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

　　中国房地产业协会副会长朱中一预测:“经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化,预计2014年及今后一个时期,房地产的走势将更加平稳和理性。”

　　“调整是一个比较长期的过程,但这是房地产行业必须经历的阵痛,只有经历了调整,今后才能健康发展。”王小广说。

　　在调整成为大势所趋的背景下,一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下,房价不会再出现去年疯狂上涨态势,但也不会大起大落。

　　“一线城市地价实在是太高了”,卓越置业集团执行总裁张远感叹,“今年一定是分化年”。

　　“一、二线城市情况最令人担心,如果去掉投资需求,供给绝对是过剩的,政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。

　　房企面临危机

　　业内人士认为,进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期,政府需要落实好分类调控的政策,而企业也要积极防范风险,加快转型升级步伐。

　　广东房地产行业协会会长蔡穗声表示,今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同,首套房贷款优惠利率都上浮了15%,,融资环境的变化凸显风险,房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外,互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮说:“不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展,大中小城市要协调发展,这才是楼市调控长效机制。”