郭田勇

　　十八届三中全会报告中提出的关于“加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费”、“完善主要由市场决定价格的机制”等显示了政府更加强调市场在资源配置中的决定性作用，行政性调控将会逐步淡出历史舞台。那么，未来的楼市政策也将会逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市的实际供给需求现状产生分化。

　　全国房地产发展现状可以从房价数据中看出。根据国家统计局发布的1月份全国房价数据来看，70个大中城市中62涨2平6跌，显示当前楼市的基调仍为“稳中有涨”。房价环比上涨的城市个数减少，环比涨幅总体稳中有降。

　　虽然房地产市场出现减速迹象，但是一二线城市的需求依然十分旺盛。就北京而言，今年1月份北京商品住宅成交均价为26181元／平方米，与去年12月份基本持平，与去年1月份相比，上涨了15%。不过，自住房的入市预期会削弱北京商品住房的需求。去年10月中央政治局明确了“保障的归政府，市场的归市场”的住房供应体系总方针，随即北京市住建委于2013年10月22日表示，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右，该类住房价格比周边商品住房大约低30%。自住房的出现使得很多购房者持有观望态度，希望能够买到自住房，这种情绪影响了市场整体的成交状况。预计未来随着政府提供保障房数目的增加，商品住房的需求会相对减少，虽然整个格局仍处于供小于求的状态，但是价格上涨的幅度应该不会太大。

　　就三四线城市来说，则库存压力较大。从中国指数研究院统计的数据来看，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。目前三四线城市房地产市场供过于求的状态并非空穴来风。自2010年政府出台一二线城市房屋限购之后，很多开发企业都涌向三四线城市，致使三四线城市的房价突飞猛进，商品房供给急剧增加。从中国指数研究院的数据来看，从2009年开始，我国部分三四线城市住宅市场的供应量大幅增长，南通、烟台、佛山等地的土地供应总量居全国前列。土地放开之后，开发商为了回笼资金而大量推盘，打破了楼市的供求平衡。一方面，三四线城市居民对房屋的需求增速本来就比较缓慢，因为外来人口去三四线城市的比例毕竟不大，相比而言，近年来三四线城市楼盘房市的供给速度明显高于居民的需求增长速度，致使供过于求；另一方面，开发商的进入带动了当地房价的上升，有一些城市的房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望尘莫及。以温州和鄂尔多斯为例，温州自2011年9月开始，连续30个月出现同比下降，房产市场不容乐观。鄂尔多斯的部分楼市崩盘，从每平方米2万元降到1万元以内，楼市存在的风险不可小觑。

　　整体来看，一二线城市对住房的需求相对还是大于供给，库存较少，而三四线城市则正好相反。如何平衡不同地区的供求成为了政府需要解决的问题。十八届三中全会中提出的土地制度改革将打破土地二元结构，实现农地的入市流转，未来必将增加建设用地规模，增加房地产市场供应。未来随着中心城区土地资源的日益减少，居住成本越来越高，大城市逐步“去中心化”将会成为发展趋势。政策规划城市群的建立、城市高铁等交通网络的覆盖以及生活和商业配套的完备，大城市向周边城市扩张将成为可能。不同地区由于供需的不平衡，房产调控将会出现分化，各地区政府将会根据当地情况实行一定的调控措施，但是最终会慢慢让市场成为房地产市场的主导力量。

　　这种房地产市场分化并不等同于楼市的崩盘。所谓房地产市场的崩盘，并不只是简单的房地产价格的全方面大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括银行坏账、资金链断裂、资产大幅缩水、市场信心大幅度崩溃等等。不过，中国楼市存在的风险也是不容忽视的。尽管目前来看，中国楼市仅有某些区域存在泡沫，但是未来如果银行依然向房地产行业大量注入资金，而开发商还是一味走买地、盖楼、卖房的简单循环，大规模出现房地产泡沫也是有可能的。所以，未来银行在为房地产行业投资的时候应该依据宏观谨慎的原则，有选择性地将资金投入到房地产市场。

　　两会召开，很多民生问题都提上日程，大众心里对于政府将要采取的各种改革或者方案也充满期待，房地产问题自然也是重点。目前一二线城市房价稳中有升，三四线城市交易量乏力、供过于求，这种分化的局面如何能够得到平衡是政府楼市调控始终要面临的关键问题。从近期的房地产市场发展情况来看，一二线城市房价下跌的可能性不大，但是其增长的幅度不会像前几年那么大，北京、上海、广州、深圳等大城市的居民对房屋的刚性需求暂时不会减少，而自住房的出现会削弱人们对商品住房的依赖，一定程度上会缓解房价的大幅上涨预期。至于三四线城市，政府应该相应地出台应对楼盘供需失衡的措施，避免出现“跑路”、“鬼楼”等问题，使房地产市场逐渐恢复正常，形成合理完善的房地产供需机制。两会的召开对于将来房地产市场如何发展也将起着关键作用，我们一起期待两会将如何引导我国房地产市场走上健康规范的可持续发展道路。

　　（作者系中央财经大学中国银行业研究中心主任）