在刚刚闭幕的全国两会上三、四线楼市会不会调整成为热门话题而《政府工作报告》也提出了新的调控思路今年楼市会“崩盘”吗?

　　专家预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市房价调整的趋势还将延续;而一线城市将延续上涨趋势但涨幅会收窄

　　“崩盘论”对阵“挺涨派”

　　房价环比下降城市明显增多但土地市场依旧火爆

　　2月的最后一个周末程序员宋毅感觉自己逃过了一劫。

　　春节过后因为出差耽误了交定金没想到杭州城北的北海公园楼盘率先宣布降价3000元/平方米同区域的天鸿香榭里也跟风应战还导致售楼处被砸。

　　“我要是真交了定金不就成冤大头了!”山东人宋毅在杭州工作了4年。过去一年多他和女友的周末大多在售楼处或房屋中介度过。眼看房价越来越高涨势越来越猛去年底宋毅决定不能再等了。不过现在他的想法变了“看来还得再等等”。

　　从去年下半年起包括杭州在内的一、二线城市房价快速上扬“日光盘”迭出。面对楼市暴涨“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出让楼市“大佬”们率先感到了寒意。

　　“非常不妙”万科董事会主席王石用这四个字来预测2014年的楼市。

　　“2014年房价涨幅将出现大幅回落”一向唱多的华远集团董事长任志强也公开表态。

　　在诸多地产大佬“痛心疾呼”之后杭州打响了2014年楼市降价的第一枪。紧随其后常州的雅居乐星河湾、南京的新都国际和大地伊丽雅特湾也相继降价1/4。

　　国家统计局最新数据也显示今年1月70个大中城市中房价环比下降的城市明显增多新建住宅环比下降的有6个;二手住宅价格环比下降的有13个数量为2013年1月来最多。其中在最具楼市风向标意义的北京出现了19个月来的首次二手房价格环比下调。

　　看着数据听着名人“忠告”再联想到去年李嘉诚抛售内地房产的新闻“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延甚至成了全国两会上的热门话题。鄂尔多斯市市长、温州市市长均被记者追问楼市会否“崩盘”。

　　不过市场上也出现了与“崩盘论”针锋相对的“挺涨派”。土地市场依旧火爆是“挺涨派”的重要理由。在第十四届中国房地产发展年会上首创集团董事长刘晓光就表示“从去年的拿地情况来看大家还是看好今年的楼市。”

　　今年以来热门城市土地市场热度持续高涨。前两月上海闸北区、深圳前海都诞生了新“地王”。北上广深四个一线城市的土地成交额高达1443.3亿元同比上涨84%;一线城市住宅楼面价已达到1.2万元较2013年同期上涨了56%是2012年的3.2倍创下历史新高。

　　供求关系紧张也被认为是热门城市房价稳健上涨的主要理由。房地产市场分析专业机构克而瑞研究中心发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》认为热门城市市场目前去库存化特征显著这预示着未来房价上涨的趋势不变。以北京为例去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米市场成交面积却达到了1104万平方米住宅市场仍属供不应求。

　　信贷政策影响楼市预期

　　只要信贷政策维持不变楼市或将进入调整期

　　在“崩盘论”与“挺涨派”外更多业内人士认为今年楼市特别是二、三线城市很可能进入调整期。

　　“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变流动性不松动今年楼市可能会调整。”　中原地产市场研究部总监张大伟说以杭州为例从供需数据看开发商还没有被逼到降价的地步但由于信托需提前偿付开发商急于回笼资金这才是楼盘降价的主因。

　　信贷政策被认为是目前房价上涨动力削弱的主要原因。

　　去年下半年以来收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台直接导致市场需求延缓释放影响了市场供求关系。

　　“楼市供需两端都是变量。过去大家普遍认为房价仍会大涨为了提前锁定交易价格大量需求是提前透支的。所以是供应端不积极需求侧很恐慌。但现在需求侧被信贷卡了脖子开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账如果一位北京购房者要购买首套房首付30%按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%增加的总利息相当于总房价的21%。

　　购房者贷款成本提高导致开发商可以提价的空间有限。与此同时需求侧的变化也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间鄂尔多斯市长廉素坦言还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套供求比达到了1∶0.6。

　　信贷收紧给开发商造成了资金压力促使其调整销售策略以现金为王跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消费者预期。“杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市将对购房者心理预期造成较大影响。”张大伟说“在资金面趋紧的情况下特别是库存严重、新增人口数量放缓的城市不排除再次出现楼盘降价。”

　　防风险与强兜底并重

　　《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”

　　过去十年中国楼市一直保持了高速增长但中间也经历了约四次调整。业内人士认为此次调整将更突出地域差异的特点。

　　链家地产市场研究部研究员张旭表示1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大但内部分化明显加剧:高库存城市率先出现降价而公共资源集中的一线城市尽管房价涨幅有所收窄但依然延续了两位数增长。

　　“在信贷政策不会明显放松的情况下市场自发的‘降价换量’调整要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市价格调整的趋势还将延续;而一线城市将延续上涨趋势但涨幅会收窄。”张旭说。

　　基于楼市现状今年的《政府工作报告》告别了全国楼市调控“一刀切”的思路首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。

　　“由于市场分化已经比较明显再出台全国一刀切的楼市调控政策已没有必要。下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况有针对性地出台政策。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为各地今年楼市调控应着重四大任务。一是严格防范风险确保金融安全根据地区差异差别化的信贷政策必须坚持防止投机资金进入房地产市场。二是根据各地实际需求把握好土地供应的节奏。三是政府做好“补位兜底”进一步完善住房保障政策。四是针对当前住房的主要矛盾政策应继续支持“夹心层”的住房需求。

　　在注重调控“差异化”的同时今年楼市调控也有一条共同的原则用住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上的话概括就是“双向调控”。

　　“双向调控就是不仅仅调控需求端还要在供给端进行调控在抑制投机投资性需求的同时还要满足自住性需求。”秦虹说。