近日，广州市国土房管局在其官方微博上提醒，开发商垫首付行为存在借贷安全隐患，并请购房人慎重选择以分期首付的方式购房。

　　尽管如此，一季度楼市的遇冷，还是让急于出货的开发商继续祭出“零首付”、“首付分期”的牌，吸引购房者入市。据了解，目前市面上的零首付、分期首付多为免息，且办理起来十分便捷。

　　日前，新华网记者暗中调查了目前广州主推零首付、首付分期的几个楼盘。

　　●调查

　　保利地产：最长可分九个月还首付

　　在推行分期首付的开发商中，保利十分显眼。目前，保利在广州的保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉均有此项活动。

　　在位于荔湾区龙溪中路的保利塞纳维拉销售中心，售楼人员告诉记者，目前，分期首付活动的具体办法是：首套房买家4个月内付清首期房款（三成），二套房买家9个月内付清首期房款(七成)。

　　以一套总价1550000元的房屋计算，如果按照一般的情况，购房者需要一次性支付三成首付，即47万元。在保利塞纳维拉，则可按5%、5%、5%或10%的比例进行多次支付。每次支付的时间间隔为一个月。如果资金充足，购房者可以选择提前还清首付，但如果购房者不能按期进行首付偿还，则会根据逾期的时间收取一定的滞纳金。

　　购房者只需要提供一纸房产证明，即可进行分期首付，除此之外，不需要任何抵押或证明文件，“只要先给了第一笔钱，阳光家缘上就可以查到房子的交易信息，绝对是零风险，零利息，绝对可以放心。”售楼人员一再强调道。

　　时代地产：买家可分两年还清房屋全款

　　近期，有媒体指出地处东城核心区域的时代倾城推出了“零首付，轻松置业豪装三房”的优惠方式。据时代倾城的销售人员介绍，“零首付”即购房者只需先缴纳买房定金，首付最长可在之后的12个月内付完，无需缴纳利息。若不想进行房贷的购房者，也可以选择最长达2年的全款分期付款。

　　事实上，除了时代倾城这个项目以外，时代地产其他项目也打出了“零首付”的销售策略。

　　位于白云同和的时代花生Ⅱ也打出了“零首付”的销售策略，据销售人员介绍，“如果购买一套100万的房子，首套房需先支付9万，其余的21万首付每三月还款一次，剩下的70万可正常向银行贷款。”

　　那么首付的钱由谁来垫？时代花生Ⅱ的销售人员曾告诉新华网记者，一般来说会由子公司垫付（担保公司），该公司和购房者另外签定一份合同，还款无需利息，只要在合约日期内还清即可。“如果超过合同期限未缴清，购房者需补交滞纳金，如果购房者单方面终止还款，那之前缴纳的房款将不予退还并解除购房合同。”

　　新福港：小额贷款公司提供首付贷款

　　“现在买房可以降低首付标准。”近日，记者从一位新福港鼎峰的销售人员那里了解到，首套房的首付三成不仅可以一次性贷到两成，还能分期付款。

　　位于黄埔区香雪大道的新福港鼎峰，作为香港新福港集团进军广州的首个项目，在开盘当日就被爆出仅2小时300套豪宅全部售罄。然而，在这样不“愁卖”的楼盘背后，也藏着“低首付”的促销猫腻。

　　据了解，新福港鼎峰首期推出包括楼王在内的5栋住宅，均价在两万左右，而楼王单位均价达到23000/平。据现场的一位销售人员透露，“如果购买一套300万以上的住宅，一时间拿不出首付也没有关系，因为现在可以降低首付门槛。

　　所谓降低“门槛”，其实并非开发商“垫首付”，而是开发商背后的一家小额贷款公司前期借资给购房者，凑足三成首付后购房者便可向银行贷其余七成，全额付款之后购房者以抵押登记再次向银行贷两成款，并将其还给小额贷款公司。然而，这部分贷款以消费贷的形式贷出，且还款利率较高。 “在理想的状态下，购房者只需准备一成首付，其余九成都可以从银行贷款。”凯得小额贷款有限公司的业务人员告诉记者。

　　●背后

　　“低首付”实为开发商急于跑量

　　从“日光”到推出零首付、分期首付，背后的原因是什么？世联地产首席技术官黎振伟表示，“开发商之所以垫首付，是为了降低购房门槛，促进成交，这是房子不好卖的表现。”

　　对此，业内人士亦指出，开发商之所以采取这样的方式，最大原因是要争取拿到银行放款余下的七成房贷，让房子尽快卖出去；对于小额贷款公司来说，从中可以抽取一个点的利息；而对于银行来说，以消费贷的形式利息更高。在市场不景气的背景下，三方达成了统一。

　　以时代地产为例，今年是其上市的第一年，时代地产可谓是卯足了劲，从年初开始，就频频传来降价促销的消息。对此，有市场分析表示，这主要源于其今年上市后销售的压力。

　　据时代地产公布，截至2014年3月31日止3个月，该公司及其附属公司取得合同销售金额约21.1亿元人民币，签约建筑面积约为18.9万平方米。按照时代地产150亿的销售目标来计算，时代地产仅完成全年目标的14%。

　　●风险

　　首付可分期，又不需要任何利息，在这过程中，购房者看上去似乎占尽了好处。然而，好处背后，潜藏着哪些不为人知的风险？记者进行了进一步调查。

　　零首付周期长或遇政策变动

　　据悉，所谓零首付虽然看起来是没有门槛的，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，最起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次，申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行贷款的。

　　更重要的是，零首付买房购房者必须符合国家的贷款标准，如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项，这也是购房者需要考虑的风险。

　　贷款申请延迟或收不了楼

　　在保利塞纳维拉，售楼人员介绍，申请首付分期之后，保利将与购房者签订一份关于首付分期的协议，协议中附有还款账号，购房者只需要每月定期把约定的金额汇进这个账号，待全部首付还清后，购房者才能拿到购房发票。而在此过程中，购房者的还款凭证，就只是一张银行的汇款单。

　　对购房者最大的影响是，在还清首付之前，购房者的贷款申请将受到影响。由于申请房贷需要提供购房发票等相关证明，但在首付分期的情况下，消费者要拿到购房发票往往要在购房四个月甚至九个月后。也就是说，至少要在购房四个月后，消费者才能提交购房申请。

　　而据相关媒体援引多位银行房贷部门工作人员表示，目前房贷已经排长队，房贷时间少则2-3个月，多则半年，有些银行甚至无法确认放款时间。公积金贷款方面，受到公积金新政出台预期的影响，申贷出现激增45%-54%以上，“末班车效应”显现。

　　记者咨询业内人士了解到：“房贷需要在收楼前批下来，一收完楼就要供房还房贷了，因为只有在正式签字收楼后，购房款才会正式支付给开发商，购房者和银行才会存在借贷关系。假如房贷没有及时审批下来，开发商就无法取得购房者除首付外的房款，在这一情况下啊，开发商是不会交楼给购房者的。”

　　随后，在售楼人员的口中，这一说法得到了证实：“我们这里的贷款很快就能批下来的，一般两个月就可以，不会有什么影响，但要是真的批不下来，那也只能延迟收楼时间了。”

　　●说法

　　房管局：提醒购房人慎重选择

　　对于广州出现的垫首付现象，广州市国土房管局日前在其官方微博上提醒购房者：“开发企业以分期首付促销商品房的行为变相降低了房贷准入标准，但存在借贷安全隐患，请购房人慎重选择以分期首付的方式购房，以免造成不必要的损失。”

　　律师：低首付违反国家信贷政策

　　广东南国德赛律师事务所谢炎燊律师指出，“零首付”增加了购房者的负担，高额的利息以及巨大的还款压力都有可能超出购房者的实际能力从而导致购买者断供。银行发放贷款，必然会增加银行金融风险。

　　“开发商采用这种擦边球的方式擅自降低买房门槛。没有严格依照国务院规定手套住房贷款首付比例不得低于30%、二套房首付比例不得低于70%的政策，从法律的角度上来讲违反了国家信贷政策，也影响了国家对房地产的调控。”谢律师表示。

　　业内：银监会曾多次叫停垫首付

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文直言，开发商“垫首付”，意味着将部分原本不具备购房能力的购房者，提前推向了市场。但是这种方式给予的还款期限相对于普通银行借贷期来说比较短，需要购房者在短时间内偿还剩余房款给开发商，对于买家的资金压力实际上并没有起到太多缓解的作用。

　　“目前楼市尚未回暖，开发商自身也不自信，选择‘垫首付’这种促销手段实属下策。”赵卓文认为，垫首付的营销策略风险并不小。

　　他续指，实际上当年美国的次贷危机正是由于首付过低所致。资料显示，正是基于此，央行在2001年便做出了“严禁零首付个人住房贷款”的规定。而随后几年，银监会也多次叫停“零首付”或者“低首付”的违规现象。（新华房产广州调查组）