原标题：湖南房企开始争夺本土话语权

　　在房地产行业，每个地区都有一个向外地攻城拔寨的龙头企业代表。杭州的绿城，重庆的龙湖，成都的蓝光……如今，这些外地房企早已进驻长沙排兵布阵，而长沙乃至湖南可以走向外地开疆扩土的房企却寥寥无几。
　　
　　一直有个无法回避的事实，在70%以上的市场都被外地房企占领的背景之下，因为拿不到地而嗷嗷待哺的众多本土房企，只能在强手如林的竞技场上偶尔捡漏。
　　
　　但是，日前湖南大汉集团当选为中国房地产业协会副会长单位，这是湖南省该行业企业的首次当选。如今，大汉模式已经成为推进县域经济发展的一个标杆。无独有偶。去年，湖南富兴集团旗下的金地以35.79亿元的价格拍下老火车北站片区，成为当年的地王。有业内人士称，这也许是湖南房企另辟蹊径争抢市场的信号。
　　
　　在经历一波波调控以及市场的大浪淘沙，面对外来大鳄声势逼人的开疆辟土，本土房企为何“节节败退”，其背后的原因值得思索。但是，如何在强敌林立的赛场上异军突起，才是人们关心的重中之重。
　　
　　三湘华声全媒体记者
　　
　　侯小娟
　　
　　现象
　　
　　湖南房企缺大佬
　　
　　与湖南西边相邻的贵州省，去年GDP为8006.79亿元。这个GDP比湖南少6000亿元的省份，诞生了中国第一大楼盘——花果园，实现全年单盘成交245亿元，这个数字是去年长沙楼市成交金额的三分之一。
　　
　　2012年，其开发商贵州宏立城集团因之跻身克而瑞中国房企销售面积排行榜第8名、销售金额第18名。
　　
　　然而，在湖南，却缺少这样一个家喻户晓或者可以在全国排兵布阵的房地产企业，湖南本土房企在全国市场上一直“悄无声息”。2013中国房企百强名单中，更是不见湖南本土地产品牌的身影。
　　
　　如今，杭州的绿城，重庆的龙湖，成都的蓝光，大连的万达……众多地方房企开始在长沙攻城拔寨。万科、绿地、保利、珠江等房企旗下的产品，是购房者们无法规避的。而这些房企都来自于全国各个不同的地区，它们早已占据了长沙房地产70%以上的市场。而本土房企只能在强手如林的赛场上艰难生存。
　　
　　探因
　　
　　市场化程度低，开放经验欠缺
　　
　　市场，总是用最原始的方式决定资本的流向。
　　
　　早在1992年，靠贩卖科技器械起家的万科，那时已经确定了房地产为核心业务，并开始向全国扩张的步伐。6年后的长沙，房地产市场才开始进入市场化进程。
　　
　　“湖南的房地产市场到1998年才真正开始进入市场化进程，在2008年以前，市场都是相对封闭的。”世联地产长沙公司总经理王培文说。
　　
　　中原地产房产政策研究总监陈世霞曾向媒体表示，长沙市场上单位房成为拉低房价的主要原因。从前政府宣称单位房也是市场化运作，但实际上单位自建房比纯商品房价格至少便宜20%以上，大部分价格要低2000元/平方米。
　　
　　“公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类的都有单位自建房，正规编制员工都有房子分，而这个群体正是商品房的主流客户群，必然分流商品房客户。”陈世霞说。
　　
　　“现在，长沙房地产市场化程度也在80%以下。”王培文说，长沙房地产在市场化的同时，始终存在一种分配与半分配的现状，长沙市的集资建房和定向开发一直保持了较大的量，在同类城市中都属于情况比较严重的。
　　
　　另外，还有业内人士表示，长沙房地产市场化程度低的重要因素之一在于早期土地市场管理的混乱。
　　
　　“在过去，土地管理相对混乱而没有规划，对于很多有成绩的企业，政府通常用土地作为补偿。”该人士说，这就吸引了很多完全没有开发经验的企业进入到房地产领域，导致大量低质量的产品出现在市场。而他们对于开发经验的缺乏以及对市场的认知，让他们无法经得住市场的一波波洗礼。
　　
　　融资能力弱，资金链压力太大
　　
　　相比全国性经营的外来房企，本土房企融资渠道整体偏弱。这也是疲软的市场下，在回款速度放慢的当下，本土房企一再收缩战线的主要原因。
　　
　　银行贷款、信托、民间借贷、地产基金，这是本土房企常用的几种融资渠道，尤其在楼市调控后银行开发贷缩紧的背景下，本土房企所依赖的融资方式成本越来越高，融资难度也越来越大。
　　
　　“从前开发商去银行只需要填数据，现如今，资产抵押物的审核严，各个环节都不好做。”一家本土开发商表示，“融资难度加大之后，地产私募基金出现，可是大基金公司看不上我们这种小开发商，本土的基金公司对我们也有很严格的风险评估。”
　　
　　诺亚财富是国内首家在纽交所上市的独立财富管理机构，早在2008年参与设计及承销国内首只房地产开发基金。其长沙分公司总经理王畅介绍，“长沙具有较好开发实力和品牌价值的房企并不多，而基金项目为了控制风险，不会考虑企业资质和规模太小的融资方，所以导致很多中小型房企很难募集到资金。”王畅说，目前公司只与多家全国前50强的地产企业或者区域龙头房企合作。小型房地产企业的负债率达到了90%以上，投资风险太大。
　　
　　不仅如此，湖南省财信华盛资产管理有限公司融资总经理彭树龙说，地产私募基金的融资成本有所区别，本土企业相对较高，大多可以达到16%—18%。一线大品牌房产企业的议价能力更高，其融资成本相对较低，年化回报率约为11%左右。
　　
　　“公司没有原始积累，一旦融资渠道断裂，公司将难以为继。”上述开发商表示，这几年，长沙房地产市场，转行的、跑路的都数不胜数。
　　
　　突围
　　
　　本土房企异军突起？
　　
　　就在本土房企被外来大鳄压得只能捡漏的背景下，上个月，湖南大汉集团旗下的大汉城建当选为中国房地产业协会副会长单位，这是湖南省该行业企业的首次当选。
　　
　　另外，去年湖南富兴集团旗下的金地以35.79亿元的价格拍下老火车北站片区，成为当年的地王。
　　
　　对此，有业内人士称，湖南本土的房企此前已经错过了上一波最好的发展时机，现在也许正在另辟蹊径，通过“曲线救国”的方式赢得市场。
　　
　　据了解，大汉集团打造的“大汉模式”，迄今已成功开发株洲、怀化、溆浦、娄底、双峰等32个市、县、区的50多个项目，已经成为推动县域城镇化的一座标杆。
　　
　　而富兴集团旗下的金地已经在北京、上海、天津、沈阳等地，通过住宅、工业地产等一步步实验，回归湖南入主商业地产，屹立于长沙金融生态区。
　　
　　观察
　　
　　抱团发展，另辟天地
　　
　　“虽然外来品牌已经占据了长沙楼市的大部分天地，但是，就数目而言，本土开发商的数量约占了一半，但是供货量却只占三分之一左右。”易居中国长沙副总经理罗伟才表示。
　　
　　在他看来，困境之下，本土房企若要突围，只能集团式发展，“本土房企需要团结起来，拧成一条绳。”
　　
　　其实，本土的企业已经在践行抱团发展的模式。如大汉集团在推进县域城镇化建设的同时，也在用另外一种方式，聚集湖南企业一起突围。
　　
　　去年9月27日，湖南首个“湘商总部基地”正式落户大河西先导区普瑞大道西的金桥国际商贸城，这个由大汉集团、曾氏铝业集团、建鸿达集团、德庆置业及丰都集团等企业共同投资逾600亿元的商贸物流综合体，在大汉集团董事长傅胜龙看来，可以让分散而庞大的资金汇聚成一股强大势能，成为面向未来的增长力量，这也不失为一种突围的方式。
　　
　　罗伟才说，就目前而言，长沙单个的本土房企并不具备发展优势。“通过战略合作、合并等方式，不仅可以优化本土房企的队伍，也有助于本土房企品牌效应的树立。”
　　
　　在富兴集团房地产事业部副总经理肖兵看来，本土房企要保证自己的市场份额，要摒弃做“资源项目”的心态，勇敢地在激烈竞争中做“市场项目”；另外要做精品、树品牌，走强强联合的路，才有足够实力抵御外强的“侵略”。