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瑞银首席经济学家汪涛周一在宏观经济媒体电话会上表示，本轮房地产下滑并非政策触发，而市场供需出现失衡，再加上与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降，房地产拐点已经到来。
“一方面本轮房地产的下行并不是因为强力的政策调控，这和过去十年三次房地产周期都不一样。另一方面我们认为供需已经出现了失衡...房地产的供给超过了内在的刚需。”汪涛称。
瑞银认为，从供给方面来说，现在竣工的套数已经超过了实际的刚需，而很多城市都存在大量库存，因此开发商和建设者需要调整新开工数量。
她并不赞同中国城镇化会对住房形成巨大需求的观点。她认为，在每年新增城镇人口中大约有40%是因为城镇本身的扩大，是一个行政区划的调整，原来住在农村的人口没有迁徙，一部分人实际上不需要新的城镇住房。
另外还有相当一部分城镇新增人口是流动人口增加，而其中农民工很难参与到城镇的住房市场，也不会被保障性住房的保障网所覆盖，“因此他们存在的对房屋的需求并不能很快转化为有效的需求，所以这样的一个分析方式是高估了城镇住房市场的刚需。”汪涛表示。
据瑞银判断，城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套，而去年整个城镇竣工量为1,100万套。
而谈到房地产市场的投资性需求时，汪涛称，随着理财产品、货币基金等金融产品的发展，另外很多三四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止，使得投资房地产的冲动有所降低。
“同时随着人民币跨境结算，跨境使用的增加，资本项目的开放，很多人能更容易的把财产转移到国外，投资国外的资产，包括到国外买房等等。”她说。
她并称，现在通胀和通胀预期都比较低，人民币趋势性升值也成为过去，再加上房地产税也渐行渐进，所以从种种方面来看，房地产投资的各方面支撑因素已经被弱化。
她表示，“在供给大于刚需或者内在需求的时候，投资性的需求非常不稳，受到弱化的情况下，我们觉得未来的一两年可能进入房地产建设的一个调整期。”
针对近来房地产市场的疲弱，各地方的限购政策陆续传出松动迹象，内蒙古呼和浩特和山东济南甚至先后明文取消限购。
而汪涛认为取消限购作用不会太大，“因为大家如果对投资性买房觉得已经不再有吸引力的话，取消限购作用就比较有限。”
她认为政府对待房地产政策还是比较谨慎的，全面放松限购和全面放松首付比例这样的政策可能是会非常缓慢非常谨慎，而最可能实施的是加大户籍制度改革，和允许某些政府根据自己的情况有所放松。
来源：中国经济网
编辑：孟畅