编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　2014年这半年，最为人关注的词或许是“下行”经济下行与房地产下行。在这个微妙时刻，我们关注和挖掘更加深度的“企业家、企业和它所代表的责任与承担”。

　　7月7日，观点地产新媒体在北京与华远地产董事长任志强面对面交流，反思和回顾过去半年的地产大势，询问下半年市场前进的导向和力量。

　　在自传《野心优雅》中，任志强自白道：“我太想让大家知道我也是个有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一张表面严厉的面孔背后，也有“不可告人”的弱点。”

　　更多时候，任志强给外界的印象是激进与强势。他多次就房地产问题与人展开激辩。

　　不过，激进“任大炮”的外衣包裹下，任志强却始终保有一颗率直、理性而忧虑的心。

　　“干开发商的活，操总理的心。”这是地产同仁给任志强的普遍评价，或许这便是任志强作为一位企业家给自己的定位与担当。

　　就今年房地产市场总的发展趋势，任志强认为没有发生变化，“城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，经济持续增长有变化，虽然现在下行了一个台阶，但是它还是增长的，没有从正变成负的”。

　　对于未来市场走势，任志强依然保持乐观态度：“今年并没有那么坏，下降18%之后，还有10亿多平方米。”

　　“没准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

　　以下是观点地产新媒体对华远地产董事长任志强先生的2014博鳌房地产论坛专访节选：

　　观点地产新媒体：有学者在一个演讲里有谈到，房地产的长期下行已成定势，包括交易、销售都在下行，您怎么看？

　　任志强：他说的应该是宏观经济下行，我觉得房地产会和宏观经济同步。通常情况下，世界各国的房地产一般都和宏观经济同步，换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升，宏观经济下降的时候，房地产可能也会下降。

　　有的人把股市和房地产作为原因，认为房地产下行带动宏观经济下行，其实我更认为房地产和股市都是宏观经济的一种表现形式，宏观经济下行才会让房地产下行。一般来说，房地产投资上行的时候，GDP是下行的。

　　什么叫下行？当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。从2000年到现在为止，基本上都是这个情况。今年房地产投资增长率可能下行，估计会变成个位数，可能小于10%，但小于10%对宏观经济也是正影响。

　　当投资增长是正的时候，对GDP的贡献度一定是正的，只是没有过去那么大了。我们估计会影响0.5个百分点，如果再加上香港企业的话，可能会影响1.2%的GDP。这就要靠其它投资增长来弥补房地产掉下去的这块投资，例如高铁、基础设施，否则投资增长的速度对GDP的影响比较大。

　　中国的经济总量越来越大，按照现在7%的增长，以50多万亿元的总量推算，大概有4到5万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候，10%的增长，不才1万亿吗？20万亿元的时候，10%的增长也才2万亿元。

　　现在50多万亿元的经济总量，按照7%的增速，也比过去的10%增长得更多，总量更大。所以最主要看整体的情况，不能天天过蜜月，老是高增长怎么可能？我们得过日子，7%的增长已经很好了。

　　这就叫增速下滑，比如今年房地产不好，但是可能增速还是正的，因为在计算GDP的时候不计算销售，只计算有多少投资，所以只要是正投资，就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系，销售下不下降实际上影响的是下一年，不会影响这一年。

　　观点地产新媒体：2014博鳌房地产论坛的主题是“下行通道中的房地产”，您认不认可？

　　任志强：对于下行有几种不同的认识，一种下行就是宏观经济下行，所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀，这是因为当时处于进入城市化的高增长过程，所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。

　　第二种下行是价格下行，其实资产价格是波动的，经常是今年下行，明年上行。比如说股市一直跌，但跌到2000多点，也就是在这个位置上波动。

　　第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。不能说中国宏观经济掉下去了，7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了，但是7%的经济增长还是正增长，在世界各个国家当中还是比较好的，只不过是中国习惯了10%的高增长，所以7%就受不了。

　　第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程，就是说宏观经济下一个台阶的时候，房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候，房地产可能是个位数增长，以后销售再降一个台阶之后，继续维持增长也是有可能的。

　　以去年全国13亿平方米的销售面积计算，估计今年即便下降20%，也还有10亿平方米的销售面积，这就相当于2012年的情况；下降到百分之二十五、六，接近30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。

　　未来市场发展过程中，房地产销售可能会维持10到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降，现在看来13亿、14亿平方米就到头了，当然下降速度会更慢，10亿平方米左右可能要维持很多年。

　　如果按照总量计算的话，还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。

　　观点地产新媒体：下降后每年的库存量怎么消化？

　　任志强：我们没有看到更多的库存，今年投资增长上升不是因为开工面积增加，今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止，新开工的增长是负百分之二十几，今年全年肯定是负的。

　　观点地产新媒体：负增长之后，后面的供应不够，房价会不会涨得很高？

　　任志强：升得很高可能不会，但是有可能还会升。今年还有几个月时间，我们看到趋势是持续下降的，新开工如果持续降年底的话，就把库存和总量调整了，今年可能会少开10亿平方米，再消化十多亿平方米，里外就相差20亿平方米了。

　　观点地产新媒体：这20亿平方米会不会把需求又推起来？

　　任志强：明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大，通常从新开工下降、土地供应下降到后期，大概要一年多时间才能在市场中反映。

　　观点地产新媒体：今年房企都是主动缩减开工量，不愿意去投资么？

　　任志强：没有市场预期，开工量就会下降；没有销售支撑，到位资金就会下降得很快，今年到位资金下降幅度是最大的，比2008年还大。

　　观点地产新媒体：很多企业还是感觉到市场前景不太好？

　　任志强：现在也没有太坏，不就下降百分之七八吗？在去年的基础上下降百分之七八，去年涨百分之二十几，只有2013年一年是好日子。

　　2010年是10.1%的增长，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年达到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增长就不得了，下降百分之七八也有增长。

　　观点地产新媒体：意思是和2012年持平，日子都还可以？

　　任志强：下降18%之后，还有10亿多平方米。

　　观点地产新媒体：今年这种情况，开发商是有准备的？

　　任志强：就是没准备的人才会死。

　　观点地产新媒体：您提到资产价格这个概念，影响资产价格的因素有哪些？

　　任志强：资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。比如资产价格完全下行了，就预示着房价跌了，但如果国内贷款提高利率，实际资产价格就没有下行，而是上行了。

　　例如一笔20年期100万元贷款，在优惠利率和非优惠利率情况下，可能差20万元利息。这样估算，一套房可以降10万元，但是消费者并没有得到任何优惠，实际还要多支付10万元，因为利率上涨了。更严重的后果就是，这在贷款的当月就发生了，利率上升以后，消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说，实际资产价格并没有下降，房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率，这个影响是很重大的。

　　资产价格可能受宏观经济的影响也比较大，不能只看房价跌没跌，要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起？就是因为个贷利率的问题。

　　房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现，没有优惠利率，个贷利率就把价格又涨回去了，开发商降的这部分钱都给了银行，老百姓没得到任何实惠，所以这一轮降价中，基本上老百姓没有得到任何实惠。

　　此外，供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了，人口外流了，导致这个地区的房子需求量下降，数量多了价格就下降。比如说工业转移问题，工业转移会把劳动人口带走，所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市，会出现供过于求的现象。普遍来说，就是一个资产价格下降的问题。

　　观点地产新媒体：归结起来，您认为总的趋势是没有发生变化？

　　任志强：经济持续增长没有变化，虽然现在下行了一个台阶，但还是增长的，没有从正变成负；城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，还是需要大量住房的；居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中，从年龄上可以看到，家庭消费中住房消费比重是逐年增加的，这也没有变化。有这几个支撑，市场不会发生大的变化。

　　不管保障性住房也好，棚户区改造房也好，这些也是房子，从总量上看增加了一部分供应量，这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。

　　现在市场统计包括保障性住房、自住房和棚户区改造，大家都分不清了。统计混乱就在这里，保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地，90%都是保障性住房，但是因为有10%的商品房，所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质，也是按商品房统计的。