二季度中国房地产市场增幅放缓,市场各方基本都认同房地产市场已到拐点,但对于未来房价的修正幅度莫衷一是。摩根大通中国首席经济学家朱海斌在昨日发表的研究报告中发表了较明晰的观点。他认为,这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往要更长,但房价崩盘的可能性依然很小。

　　在对比了覆盖31个经济体(不包括中国)1970年至2013年的61个房地产繁荣时期后,报告指出,仍然持续的城市化进程,收入的高速增长,高储蓄率及房地产政策的调整空间都会导致崩盘概率较小。

　　此外,中国房地产市场调整的传导机制与美国不同。在中国, 宏观渠道(即影响投资增长和财政能力,继而影响GDP增长)较金融传导(住房价格下跌,银行资产负债表恶化)更为重要。相比之下,在美国次贷危机期间(以及其他许多国家的房地产调整过程中),金融体系的传导要先于宏观影响。

　　房地产泡沫并不罕见

　　在过去十年,中国房价大部分时间都是在持续上涨(除少数季度外)。2004年至2013年,全国名义房价上涨136%(实际房价上涨84%)。一线城市的房价涨幅更加突出,北京上涨303%(实际房价上涨214%),上海上涨219%(实际房价上涨149%),深圳上涨457%(实际房价上涨335%)。

　　一些分析师称这种房价上涨“史无前例”,甚至是“史上最大的房地产泡沫”。这是真的吗?

　　摩根大通认为,如果只关注房价的涨幅,上述说法显然太过夸张。房地产市场的泡沫并不罕见,它在很多国家的各个时期都会发生。中国房价上涨(全国水平)的幅度与全球金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历相似。过去十年内,金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅甚至更高(印度没有正式的房价数据)。事实上,对中国房地产的关注更多是因为中国是第一人口大国和全球第二大经济体。

　　上涨越多泡沫破裂未必越严重

　　摩根大通指出,从历史数据看,并不支持“房价上涨越多泡沫破裂越严重”的说法。

　　首先,虽然所有的房地产繁荣期终将结束,随后经历一个修正期,但房价调整的幅度相差迥异。在其掌握的完整房地产周期数据的56个例子中,平均累计房价降幅为7.5%(或实际房价下跌21%),但标准差很大。香港房价下跌幅度最高,在1997年达到顶峰后累计下跌达58%。 其次是日本,在1990年达到顶峰之后的二十年内下跌了50%。但在我们的例子中,约有三分之一(56个中的19个)名义房价在修正期内并未下降。例如,意大利的房价在1975年达到最高点,英国在1973年达到最高点,日本在1962年达到最高点之后, 它们的名义房价均进一步上涨了近30%(三个时期实际房价分别下降了1.5%、3.9%和2.4%)。数据显示,收入增长较快的国家, 其房价在调整期下跌幅度较小,收入增长为负数(或持平)的国家房价下跌最严重。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌