首付减负，月供减量，二次置业者借央行房贷新政轻松置业

　　 从首付七成变首付三成；从利率上浮30%到按基准利率计算，9月30日出台的央行房贷新政成为二手楼市逆转的关键因素，地产人士认为“银十”可期。在这一大波“跑步入市”的改善型置业者当中，有学位房买家，有为父母改善居住买电梯房，有“小换大”的自住型买家。以往楼市只有“独沽一味”的首次置业者，如今各种各样住房需求的二次置业者蜂拥而至，终于为二手楼市交投重新注入活力。记者从各大中介行以及按揭公司了解了多个10月份因房贷新政入市的置业个案，相信未来数月类似的改善型置业潮将涌现，现在正在看房的人士说不定在年底就成业主了，或许读者可以从这些“跑步入市”的置业故事中获得一些有用的参考信息。

　　 换房客

　　 青睐300万~500万物业

　　 据合富置业芳满分行主管高海涛表示，最近要求看房的客人呈现增加的趋势，也有部分买家依然选择观望。10月上半月，有购房意欲的买家比较活跃，咨询的买家比房贷新政出台前增加了将近一倍，买家都以改善型需求为主。他们比较关注面积为90~170平方米的三房、四房单位，总价集中在250万~400万元左右。

　　 合富置业富力现代第一分行主管余昌胜表示，房贷新政利好是换房客增多的主要原因，加上近期放松限购的吹风也有些影响。换房客买房积极性会比之前要高，选择二、三、四房户型的换房客都有，总价都在200万元以上，73~140平方米。

　　 合富置业锦城二分行主管黎湛表示，现时东风东板块的换房客积极性比之前有所提高，很大原因是与房贷松绑政策的利好有关。该板块大多数购房买家都是改善型买家，自新政出台后，改善型买家的看房量明显增大了。黎湛表示，该板块的换房客多数因为学位房而购房，近期楼梯楼的成交有所下降，电梯楼成交较多。现时换房客一般会选择总价约400万~500万元，面积约90~100平方米的三房电梯楼单位为主。

　　 合富置业东湖二分行主管陈东升表示，自从央行出台关于房贷新政以及陆续有银行出台细则后，很多换房客看好后市，加上10月份是传统的置业旺季，所以换房客入市信心增加不少。陈东升表示，目前，大沙头和东湖片区的换房客会把手头上的楼梯楼置换为电梯楼，也有部分客户为父母购置物业，改善居住环境。打算购置电梯房的换房客，一般会选择总价段是220万~300万元的三房单位，面积大约80~110平方米单位。

　　 置业案例一：买家还清贷款即入市买学位房

　　 中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，近期分行成交了一套嘉诚国际公寓，买家因银行首套房认定松动而加快了入市的步伐。据了解，该套嘉诚国际公寓是面积约37平方米的单间，带水荫路小学学位，业主是在2007年左右一手购入，当时购入价约1.1万元/m2，购入后一直用于出租，这种户型的租金约3000元/月，由于有资金周转需要所以放盘，初始放盘价约118万元，后由于急卖，降价至108.5万元成交。

　　 而买家购房预算在100万元左右，且购入该套单间前已有一套住宅在供，但在上个月时已还清贷款。正是由于银行对首套房认定的放松，因此，买家看房约两三个月，最终决定入手这套嘉诚国际公寓的单间。

　　 置业案例二：看房两天即入手文德路学位房

　　 中原地产文明路分行高级营业经理陈海虎介绍，近期分行成交了一套仰忠街楼梯楼低层三房单位，买家是二次置业，购房打算用于自住，该套三房面积约75平方米，总价约210万元，折合单价约2.8万元/m2。

　　 买家购房预算约210万元，且看中该套单位带文德路小学学位，较符合买家要求，由于银行首套房认定政策调整，使买家在买二套住房的首付压力减轻，因此，促使买家提前还清首套住房贷款，购入该三房单位，买家看房仅两天左右，最终顺利首付三成，按揭购房。

　　 置业案例三：“小换大” 总价405万首付仅三成

　　 中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋表示，近期分行成交的一套凯城华庭电梯三房，面积约120平方米，总价405万元，折合单价约3.4万元/m2。由于银行首套房认定松动，买家最终买到自己的心仪单位。买家原来已有一套住宅，出于改善居住环境的需要想再次置业，看房时间约有半年。

　　 最近，银行对首套房认定的调整，使不少买家有机会再次享受到首付三成的优惠，无论是在减轻资金压力方面，还是增加楼市信心方面，都加快了买家入市的步伐。而这位买家在还清了第一套房的贷款后，得益于首付压力的减少，最终选择到了这套面积120平方米的心水三房。

　　 按揭案例一：首付减轻 利息减少

　　 亿达按揭业务三部总监肖婉婷介绍，客户本来拥有1套90平方米的物业，该物业已结清在银行的贷款，因为要改善居住，现需要购买一套120平方米的物业，以便一家人居住，成交总价300万元。审批过程中，只需提供原贷款合同，结清证明，原物业的查册表审批，最终批复了七成贷款210万元，利率为基准利率。若按照旧政策，此客户只能申请办理三成的按揭贷款，利率按基准上浮1.1倍执行。

　　 按揭案例二：

　　 结清贷款 “三套房贷”也可首付三成

　　 亿达按揭肖婉婷介绍，客户本来拥有1套市区物业，该物业才30平方米，已结清在银行的贷款并卖掉。以他当时的经济能力买不起市区房，就在增城碧桂园买了一套物业，第二套贷款最近刚结清。经过考虑，想孩子入读一些好学校，就在华景新城新购一套91平方米的物业，且可改善居住环境，总价225万元。按原来政策，业主已有两次贷款记录，这次买房算第三套房贷，此客户只可做某银行商贷，该产品要基准利率上浮1.3倍，但新政后，不但可借七成，还可享受基准利率。

　　 按揭贴士：如何申请提前还贷？

　　 中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，结清贷款可算首套房贷，因此近来多了不少提前还贷的客人。按照程序，按揭客户需向银行提出提前还贷申请，一般来说开始供楼6个月后可部分还贷；供楼1年后可全部还贷。银行收到客户的提前还贷申请后会进行审核，通过后将通知客户准备提前还贷的扣款。提前还贷的扣款时间与客户提出申请的时间一般相隔1个月左右，有的银行在批准还贷申请时会明确告诉按揭人士扣款时间，有的则是模糊处理，叫客户等电话通知。

　　 目前正在还贷的客户中不少享有利率7折优惠，如今首套房贷款大部分是基准利率，少部分可打9.5折利率优惠。

　　 亿达按揭肖婉婷建议按揭买家，人行的征信系统需要一定的时间才能更新信息系统，所以必须以结清证明为依据；为能挑选到更适合客户的贷款产品，建议办理时咨询专业的按揭机构；央行房贷新政为限贷松绑，但目前广州市中心区域仍受限购政策影响，持有两套房屋的本地家庭不可新购房屋，多套房业主仍需要通过卖出房屋才可以腾出名额购房。