“新常态”之下的房地产行业未来怎么走?

　　不创新，毋宁死。

　　这对所有的房地产企业来说都是一个重大的课题，这一课题，事关房地产企业的兴衰甚至是生死存亡。

　　越早创新、越早实践，对于房企来说就越主动，越有利。彩生活将物管这个微利行业变成暴利行业，彻底颠覆了外界对这个行业的看法;观澜湖在获得土地后，通过经营国际重要高球赛事，增加土地的附加价值。彩生活主席潘军和观澜湖营销中心总经理洪刚都用他们的实践告诉我们，在新常态之下，地产企业的未来还大有可为，所以正如地产大佬任志强所说，没有理由“看衰”房地产市场。

　　作为地产界著名的“预言帝”，“任志强”三个字无疑可用“如雷贯耳”来形容。

　　尽管这位“退休老汉”如今已然交接了华远地产的“指挥棒”，但影响力却丝毫未减，原因无他，唯其极其精准的“预言”。年初时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大：“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”

　　回首2014年楼市的种种事情，事实证明，“任大炮”的预言又一次成真了。2014年初至今，房地产市场明显呈现出低迷的态势，住宅销售量价增速双降。年关将至，昔日房企们雄心壮志制定的目标，如今却显得很是“沉重”。

　　据Wind资讯统计，截至2014年12月22日，共有27家房企(按申万统计分类)对年度业绩进行了预告，其中明确业绩增长的仅有13家，占比不足一半，同时，还有5家房企表示年内将出现亏损，另有3家公司扭亏。

　　彼时，供需两旺、房价一日千里的“黄金时代”俨然已成为历史，即使如潘石屹、王健林等大佬都不由得感叹房地产市场“一天不如一天”的“窘境”，而对于经济新常态下房地产行业的未来走向也成了人们专注的焦点。

　　作为一名著名“预言帝”，任志强却罕见地表现出了其对于楼市谨慎的态度。

　　并不看衰房地产市场

　　据国家统计局公布的最新数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的最低值。

　　日前，任志强在一次活动中表示，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑;当月房地产开发投资增速已经连续3个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变;土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降。“房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。”

　　对此，显然并非是任志强最担心的，在任志强看来，最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰。库存压力不仅出现在大城市，二、三、四线城市都出现了。

　　据国家统计局数据显示，截至11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。

　　任志强认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。

　　除了库存以外，任志强对于开发商目前所拥有的资金情况显得更加悲观，“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了”。

　　令人疑惑的是，一贯唱多的任志强突然“变脸”开始“唱衰”，但仅仅两天后，这位“预言帝”却称“唱衰”实为媒体的“误读”，称并不看衰房地产市场，并在日前活动上讲述了自己的理由。

　　城镇化将拉动房产市场回暖

　　在任志强看来，房地产市场库存增加时减少供给是市场调节的合理手段，“投资增速下滑是一个很聪明的调整办法，需求缩减了，房子卖不出去，库存多了，我们就减少生产，运用这段时间把库存消化。”任志强表示，人口上涨的空间以及城镇化的推进，将拉动房地产市场回暖。

　　“城镇化推进的过程中重点要解决的问题之一是，要解决3亿人的住房问题，这3亿人搁哪儿?把这3亿人起码要安置在房子里。”

　　因此，任志强认为，房地产仍然是重要的支柱产业，“但我们现在面临的问题是库存仍然巨大，我们估计会在底部运行一个较长的时间，所有开发商可能都会为出台一些新的政策而感到高兴”。

　　对于需求，任志强也表现出格外的信心，“9·30新政和调息以后可以看到成交迅速增长。11月份是今年销售增长率最高的，说明我们的消费需求是在的”。

　　任志强还表示，通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来，这5个条件是：库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。

　　任志强表示，随着房企稳定去库存，房地产市场或将在2015年四季度回暖。