房企再刮“众筹”风　创新还是噱头?

　　不少品牌房企选择和互联网金融平台合作,业内人士认为,仍需警惕资金监管等方面的问题与风险

　　房地产众筹,作为一种全新的投资和运作模式,在去年可谓出尽了风头。包括万科、绿地、远洋等大型品牌房企纷纷推出众筹活动,试图在市场冷清时抓住购房者注意力。在当时的业内看来,与其说是投资和开发的新模式,房地产众筹更像是一种营销噱头。

　　而在今年,房产众筹卷土重来。与去年不同,不少品牌房企开始选择和专业的互联网金融平台合作。相比于简单的众筹低价房源和房产权益投资,这些房企的众筹产品已经表现出定制化和服务链条化的特点。在业内看来,房产众筹固然是房企的一种新尝试,对产业链改造具备一定积极作用,但目前仍存在资金监管等方面的问题与风险。

　　房产众筹卷土重来

　　近日,远洋地产与京东金融跨界合作的房产众筹项目正式上线。而这已是时隔半年后,京东金融与远洋地产的第二次合作。

　　据了解,在京东金融的协助下,远洋地产于北京、上海、天津、杭州等多地楼盘合计168套房产,将以6.18折的价格开启“抢房活动”。日前,168套房源信息正式公布,项目均来自北京、上海、天津、杭州、武汉、大连等全国13个一、二线城市。

　　同样的,就在5月29日,平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等房企成立了国内首个房地产众筹联盟。据介绍,该联盟是由平安集团旗下的房地产互联网金融平台平安好房发起。首个项目由碧桂园上海嘉定项目提供产品,平安好房提供平台。

　　据平安好房首席执行官庄诺介绍,“碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位,投资者可以购买,在楼盘完成后,就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后,投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。”

　　不仅是住宅项目,最近万达也推出了商业地产众筹项目。6月8日,由万达集团、快钱公司宣布将推出商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集的资金将全部直接投向2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场,投资金额起点仅1000元,投资者可享受商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。

　　合作模式升级

　　仔细观察这一轮房产众筹风潮不难发现,相比于简单的筹资建房和产权收益,更多的是链条式的金融服务和产品定制化服务。

　　据远洋方面介绍,京东金融与远洋地产的第二次合作,是在总结首次房地产众筹经验的基础上,有针对性地推出一系列优惠。例如,对于参与众筹的消费者,京东金融提供了“白居易首付分期+装修白条+小金库”的一站式服务,其中,首付分期服务的首付款最长可分期24个月,首付分期比例可达15%,贷款上限为80万元。

　　碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌则透露,认购项目众筹金融产品者,可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。另外,投资者还可对项目规划、开发、建设等环节提出建议,参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程中,在一定程度上实现产品“定制化”。

　　“众筹收益仅是一个营销的噱头,房企其实更多希望通过这项服务招揽购房者。”易居研究院研究员严跃进分析,通过此类方式,能够化大为小,使得普通购房者也有能力参与此类投资。而对房企而言,加快了融资速度,减少对传统信贷的依赖程度,这背后有一部分潜在的资金收益,而这部分利润是能够分配给投资者的。

　　互联网金融成热门

　　相比于之前和众筹平台合作,此轮的众筹浪潮中,更多的房企则选择与互联网金融公司合作。

　　这其中,不得不提的就是P2P和房企的嫁接。

　　除了京东,近期还有不少互联网金融推出了地产相关项目,例如民生电商旗下P2P投融资服务平台——民生易贷,联合万科推出了基于商业楼盘开发的“民生e房-万民宝”项目。

　　据不完全统计,如今,在50强房地产企业中,已有接近50%的企业通过各种方式“拥抱”了互联网金融,涉及资金逾200亿元。

　　★　名词解释

　　房产众筹

　　众筹,即大众筹资,由发起人、跟投人、平台构成。目前市场上的房地产众筹大致分为三种类型。一是投资理财产品型,用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利,贬值则亏损。二是营销推广型,将众筹的概念应用在营销活动中,例如楼盘与众筹平台推出房源,在网上以一定价格的底价起拍,溢价部分则分配给众筹投资人。三是合作建房型,先寻找购房群体,后根据客户的购房需求拿地,并通过专业开发商代建直至最终交付使用。

　　观察

　　众筹风险不容小觑

　　在一些业内人士看来,对房企而言,房产众筹或者P2P既是融资渠道,亦是销售渠道。在这两种模式下,投资者可以获得更多的投资选择,同时还能给终端的消费者带来实惠的理财收益和购房折扣;而房地产企业则享有了新的融资渠道,比以往的银行和信托等融资手段有更低的成本,以及宣传的“噱头”,可谓是双赢。

　　但另一方面,在不少业内人士看来,房企众筹仍然存在很多问题。

　　中筹网金创始人唐人表示,目前现有的部分房产众筹模式中作为平台角色的主体都不是单纯的中介方,而是直接或者间接的交易方,参与众筹和资产运作,缺乏独立性。这样的众筹平台方成为直接或间接的交易方,就会不可避免地成为收款主体,从而形成资金池。反观以往P2P平台卷款跑路事件,可知平台自建资金池将给不明真相的普通投资者带来巨大的投资风险。

　　CRIC研究中心研究员房玲表示,越来越多房企拥抱互联网,试水金融,但真正能够利用互联网思维改变房地产行业的还是少之又少。现在更多的房企仅仅停留在营销层面,容易被复制、模仿,随着越来越多房企的加入,购房者也容易产生疲劳。房企互联网化转型,应具备可持续性,如何利用互联网思维去改造房地产的各个环节,提升效率,促进价值提升。

　　此外,也有业内人士提醒,根据相关法律规定,募资对象超过200人即为公开发行,而众筹的低门槛集资方式,稍不谨慎就容易触碰非法集资的红线,建议投资者投资前需要做足详细功课。

　　数据

　　近50%

　　据不完全统计,如今,在50强房地产企业中,已有接近50%的企业通过各种方式“拥抱”了互联网金融,涉及资金逾200亿元。

　　25亿元

　　2014年11月份,京东金融联手远洋的首次房产众筹有近20万人次参与,筹资额超2200万元,涉及房屋总价值则逾25亿元。