最近，李女士和丈夫打算购买一套二手房，摆脱目前的租房生活。跟好些二手房中介打交道后，李女士很诧异，“我们名下没有房产，原以为买二手房首付两成或三成就行了，结果发现这根本无法实现。”

　　按照目前的银行信贷政策，购房者购买首套住房，若以公积金贷款，只需首付两成；若以商业贷款购房，只需首付三成。为何李女士无法实现首付两成或三成购买二手房呢？记者走访市场发现，目前在长沙购买二手房，不但无法实现首付两至三成购房，而且大部分热点区域的二手房，首付将达四成，乃至五成之多。这主要是二手房成交价与评估价之间的差值攀升所致。

　　以“成交价”购房，以“评估价”贷款

　　以目前长沙二手房的交易流程来看，如果购房者需要以贷款的方式购买二手房，则会存在“成交价”和“评估价”两个价格。“成交价”是购房者与原房主签约达成的价格。这一价格主要取决于原房主的要价预期，和购房者、中介与原房主之间的协商。而“评估价”则是购房者在办理贷款业务时，银行或公积金中心对房产的地段、装修、质量、房龄等方面评估认定的房产评估价格。银行和公积金中心不会依据“成交价”来进行贷款，只会依据房屋的“评估价”来进行贷款。

　　新环境地产人民东路某门店的置业顾问小吴告诉记者，以人民东路附近的某普通住宅小区为例，一套91平方米简单装修的二手房，原房主要价为81万元。按照新环境地产的中介经验推测，该套房产的评估价约为68万元。评估价与成交价之间的差值达13万元。如若以81万元成交，并以购买首套房的贷款条件办理商业贷款，购房者需要按评估价支付的首付约为21万元，加上与成交价之间的差值，首付总额为34万元，实际上已超过总房价的4成。

　　“成交价”上涨，致使首付比例增大

　　从事二手房中介行业多年的资深人士黄先生告诉记者，二手房购房里成交价与评估价之间的差值一直存在，但由于长沙房价上升，去年8月之后，长沙二手房成交价与评估价之间的差值开始攀升。今年年初，部分热点区域二手房成交价与评估价之间的差值，甚至已经达到了4000元/平方米以上。“洋湖板块的二手房，之前的差值大约是1000元/平方米，现在那里的成交价达到了7000~8000元/平方米，但评估价还是4000~5000元/平方米。梅溪湖板块部分二手房的差值就更大了。”黄先生如是说。

　　每个银行在房贷和房产评估的标准上各有不同，但基本上各家银行都会依据长沙市物价局和长沙市住建委提供的《长沙市二手房住宅交易指导价格》和《长沙市房屋地段分类表》，以及房产的具体情况，来评估房屋价格。据悉，长沙最近一次调整《长沙市二手房住宅交易指导价格》是在2011年12月。

　　业内人士告诉记者，目前二手房交易市场，因成交价与评估价之间的差值导致首付比例攀升，几乎无法避免。黄先生认为，今年长沙部分区域二手房成交价与评估价之间的差值还有可能继续上涨。“购买二手房相比购买新房，意味着更高的初期投入，这一点购房者需要做好心理准备。”业内人士如是说。记者 黄汝兮