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承诺交房5年内办房产证 如今买房合同竟“无效”?

来源:羊城晚报 作者:谢颖 编辑:孟畅 实习生:周晔 2017-02-23 15:44:12
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涉事小区宣传单张

  羊城晚报讯 记者谢颖摄影报道:2011年,东莞东城丽欣家园开卖,尽管早知道这属于单位集资房,由于开发商承诺5年内可办房产证,罗女士还是买下了一套100多平方米的房子。5年过去了,房产证仍没到手,连当初签订的“合作建房合同书”都被律师宣称“无效”,这下,罗女士等460户业主炸开了锅。

  22日上午,在东莞东城区房管所等部门协调下,开发商仅表示会跟进办证事宜,但拒绝业主一切赔偿要求,并声称如若有业主想退房,只能通过法律途径。

  承诺五年内办证成谎言

  “因为集资房都办不了按揭,所以我们当初也没怀疑是否存在无法办证的问题,加上开发商反复强调会有独立房产证,并在合同中写明。”

  记者从罗女士展示的《东莞市丽欣家园合作建房合同书》看到:甲方在乙方分得实物房屋之日起5年内,由甲方负责乙方所分房屋的房产证,房产证办理费用为80元/平方米。

  甲方落款为东莞市方科电子设备有限公司,据悉,该公司法人为谭伟斌,经营范围包括电子产品、通讯设备等,并无房地产销售。

  2016年年底,合同上规定的时间即将到期,房产证还没有影,业主们才感觉被骗,齐齐来到开发商处讨说法。

  开发商承认无法办房产证

  今年1月17日,开发商出具了一份书面情况说明称,之所以未能办房产证(不动产权证),是因为丽欣花(家)园土地属于集体宿舍用地,不属于商住用地。该说明还支“招”,现在该小区可申请三旧改造项目,申请成功可保留原建筑物,业主按楼面地价1800元/平方米补偿土地出让金给政府,如顺利完成改造可变商住用地,则可办理独立产权证。

  该说明一出,业主们炸开了锅。当年该小区价格约3500元至3800元每平方米。“当时承诺可办理独立房产证,如果补交1800元一平方米的话,我当时干嘛买这里。”

  开发商的另一个方案则是原价收回房屋,业主表示更不能接受。

  双方协商做出相关约定

  22日上午,五名业主代表与开发商协商对话。过程中,东城区房管、住建等部门确认了丽欣家园土地性质目前不属于商住用地,无法办理单独房产证。而此前为上述合作建房合同见证的广东瑞轩律师事务所律师则表示合同无效。

  业主代表称,当时承诺可办单独房产证,并写入了合同中。如今甲方无法履约,属于欺诈行为,理应承担责任。如业主要退房,则应找有资质评估公司以能办证价格评估,开发商按此标准退款。不退房的业主,开发商作差价赔偿。

  此外,还应当签署补充协议,对现有土地证、房产证、房屋维修基金、未来可能因拆迁产生的赔偿款作出约定。

  对此,开发商表示,只能退还收取的80元/平方米办证费,免去半年物业费,安装太阳能作为补偿。而退房要求则只能走法律途径。此外,开发商同意将土地证与房产证交由第三方,经公证后由双方共同保管。如未来该地块拆迁获得赔偿款,开发商需将款项分给业主,同时将继续跟进办证事宜。

  购房前应审查开发商资质

  广健律师事务所刘功荣律师告诉记者,开发商预售房屋需要取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证等。如果连房地产销售资质都不具备就售楼,则违反了国家相关规定。

  该案可能涉及刑事责任和民事责任两部分。从刑事责任来看,涉及非法集资、合同诈骗。但合同诈骗是以非法占有为目的,资金并未用于所承诺内容。但该案小区已建成,并有业主入住,刑事责任可能难以认定,要以公安调查为主。

  从民事责任来看,无效合同就需要双方返还收取费用。业主需将房屋返回至开发商,公司则需返还收取款项。业主可要求按银行利率收取一定利息。这样一来,业主就显得比较吃亏了。

  但刘律师提醒,市民在购房时应当尽到审查义务,选取有资质的房地产公司,买房前了解证照是否齐全,这样的房屋才受法律保护。

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