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长沙二手地争夺战:多家房企欲通过土地二级市场拿地补仓

来源:华声在线 作者: 编辑:李雅婷 2017-03-09 10:39:20
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  “要深耕长沙,欢迎介绍地块信息,成交有重酬!”

  “股权转让、合作开发、在建工程转让、资产转让、融资代建,机制灵活、开放包容、合作共赢,包括但不限于长沙的地,其他区域亦可推荐!”

  房子有二手房,土地也有“二手地”。开年以来,记者已收到多家房企发来的寻地信息。显然,土地招拍挂市场谨慎的供应节奏,让房企对于土地资源的渴求已经达到一定程度。

  事实上,在长沙房地产市场,越来越多的企业另辟蹊径,在土地二级市场通过各种渠道寻找新机会来补仓。开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等行为愈发活跃。

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  等米下锅,品牌开发商忙找地

  “有些开发商还不拿地就没东西卖了,高管就要下岗了。”长沙一位资深业内人士笑言,最近在业内,只要放出一个二手地块的信息,马上会有很多房企负责土地拓展的人士主动联系,了解详情。

  去年,龙头房企业绩飙升,手中现金较为充裕。而房企要想增长得更快,就要尽可能多地拿地,尤其是龙头房企在规模上激烈竞争的当下,都导致了房企补充土地的积极性较高。

  近期,在长沙,除了在“招拍挂”寻找机会,恒大、碧桂园、阳光城、旭辉集团、远洋地产、福晟集团等品牌开发商纷纷把目光瞄向了土地存量市场。

  碧桂园集团副总裁、湖南区域总裁黎晓林对潇湘晨报记者表示,二手地和合作开发的有多个项目正在洽谈,开年以来碧桂园在湖南已拓展了五六个新项目。

  “只要有合适的,我们都要。拿地形式灵活,大小都可以。”鑫苑(中国)置业有限公司湖南区域总裁何洪伟说。

  事实上,不仅仅是开发商,一些信托公司也对在长沙的合作开发跃跃欲试。“我们是资金方,可提供投融资金规模约10亿元。”一家知名的信托公司相关负责人称,可以做项目合作开发、项目合作收购、合作拿地(需要有地价优势)、一二级联动开发。

  02

  住宅用地供应不足,抢地很正常

  今年开年以来,长沙土地招拍挂市场交易活跃,年后放出的10宗土地全部拍出。统计显示,2月份出让的10块土地中,住宅用地3块、商业用地1块、商住用地4块、工业用地2块,成交总额达38.15亿元,最高溢价率为171.8%。

  “一级土地市场只是冰山一角,大部分交易还是通过开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等方式进行,土地二级市场在水下若隐若现。”长沙市房地产开发协会相关负责人指出,长沙还是以二级土地市场为主,仅仅以一级土地市场的数据并不能说明问题。

  二级市场的土地价格往往比较合理,房企青睐土地二级市场的另一个原因则是,拿地快捷简单,不用等招拍挂。对于一些品牌房企而言,在采取股权合作等方式时,往往会采取品牌输出的方式。

  克而瑞长沙机构总经理刘佰忠也认为,本轮拿地并非是房企在不计成本地拿地,高价地只是少数或者个案。如果是综合各类形式的拿地数据,目前土地市场的地价平均值实际在合理范围。

  长沙楼面地价被迅速抬升,这种现象是否正常?在碧桂园湖南区域负责项目拓展的副总裁李小平看来,2013年出让土地131宗,2014年出让土地86宗,2015年出让土地52宗,2016年出让土地45宗,近几年长沙土地市场交易呈下降态势,且出让土地中还有相当一部分是工业用地,真正形成住宅的用地并不多,所以抢占土地资源的现象很正常,“但房地产市场处于调整期,政府调控背景下,面粉接近面包的价格,显然存在时间风险,理性经营者会适可而止,而不是蜂拥而至”。

  “从去年四季度到今年2月底,长沙各种土地交易累加起来有50宗以上,而招拍挂只占到其中的1/4或1/5,其中真正‘吓人’的地价地块至多1/10。综合来看,内五区非中心城区地块,地价大多仍在3000~4500元/平方米之间。”刘佰忠说。

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  盘活存量资产的时间窗口到了?

  土地二级市场,即土地使用权出让后的再交易,土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权,进入流通领域进行交易的市场。

  就在上个月,国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、*押二级市场的试点方案》,长沙市被列入全国28个国有土地二级市场试点城市之一。方案还明确,力争到2018年底,在试点地区建立符合城乡统一建设用地市场要求的土地二级市场,以盘活存量土地。

  有业内人士直言,政府应该加大清理闲置土地力度,通过土地严格收回和盘活存量闲置土地制度,让一些开发商不得不利用寻找合作伙伴等模式,将土地开发出来,保障市场供应。

  “由于前期的存量较大,去库存成为近年的市场主题,政府对土地市场的供应相对谨慎,造成开发商在开发项目上僧多粥少的局面。”何洪伟认为,这导致了开发企业之间并购转让行为的日趋活跃。随着库存压力逐渐减小,政府将会适当放开土地市场供应。

  “在二手土地领域合作开发、企业并购的活跃说明了长沙市场的活跃度。”黎晓林说,长沙的存量土地占主流,行业规则在变化,很多房企会退出市场,应该说现在到了一个盘活存量资产的时间窗口,但这个时间窗口有多久,就要看下一步的市场走势和表现了。

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