3月17日深夜，广州市住建委一纸令下，大大加码了广州楼市的限购政策；3月30日，广州楼市调控再加猛料。从两次调控到“五一”传统楼市旺季之间，经历了4月的小幅调整，广州房地产市场目前已经进入一个相对稳定的阶段。在这个“五一”，购房者面对新政后的新环境，置业需要注意的问题确实不少。

　　虽说“买涨不买跌”是购房者的普遍心理，然而，买楼先摸清市场行情，远比相信这句老话靠谱得多。仅以“3·17”和“3·30”两次调控先后的变化为例，就很能说明一些问题。

　　市场走向需仔细把控

　　“317”新政对广州市区的限购加码，而增城和从化并未纳入限购区域，因此，一夜之间，这两地尤其是增城，成为全城热点，刚需客和投资者，纷纷将目标转向此处。新政实施首日恰逢周末，增城楼盘人头涌涌，人气飙升，其中不乏因为限购在市区失去购房资格的人群。数据显示，“3·17”之后的一周内，增城成交大幅走高，凭3874套成交量成功问鼎，同比大增81%。然而，随着“3·30”新政出台，增城和从化被纳入“认房”范畴，增城热度显著下降，成交管家的宝座也让位花都。

　　据统计，在“3·17”新政次日以及“330限购升级”当日，广州楼市成交量分别是1107套和1516套，皆是爆发式增长。不过有意思的是，此后的成交量便逐渐萎缩，最终稳定在日均200套的水平线上。“3·17新政”满月后的广州楼市的降温效果也仅体现在成交量上，房价依旧坚挺且微微上扬。由此可见，限购与房价下降之间并不会划上等号。链家研究院广州分院院长周峰分析认为，再过三至四个月，比如到了7月份，如果整个市场成交量缩减的话，不排除到时郊区会出现降价。合富房地产研究院认为，“3·17”新政出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是既成事实。

　　业内认为，调控之后，房价和成交量会有明显的下滑，调控政策在楼市奏效，市场回归理性状态。因此对于普通购房者来说，调控后需有较为宽松的时间来考虑，摸清行情，择优购买。

　　此外，红利明显消失、规划又没跟上的区域特别需要谨慎。正如很多人熟知的楼市名言，买房首要选地段。地段最重要是能体现它的价值，如果一些房价虚高的区域在调控后会大幅度的下降，则调控升级后，更应该关心的是地段的价值。按照以往经验，调控对楼市的长期发展会有积极影响，调控后楼市回归理性可期。而对于购房者来说，调控未必不是好事。

　　房贷条件更加严格

　　新政后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。

　　离异1年内购房，即使名下无房无贷款记录（或已还清），购买普通住宅仍然需要五成首付，同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅，并在名下无房无贷款记录的情况下，才能够将首付降低至三成；若无房但有贷款记录，首付仍需四成，执行基准利率。

　　住房赠与方面的规定也是本次“3·30”新政的重要内容之一。

　　“3·30”新政之前，赠与人无需满2年亦可购房，受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与；新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。不难发现，新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额，“3·30”新政则填补了这一漏洞。

　　此前，利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”，是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺，要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，进一步严格住房贷款条件。

　　即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录，购买普通住宅首付仍需五成，若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录，则需七成首付。此外，利率全部上浮10%。

　　以“法人”身份购房风险多

　　“3·30”新政首次针对商服类房地产项目出台“限购”政策，个人不能买一手商业公寓。在记者走访中，有销售人员告知记者，想买公寓也有途径。“只要两三千块钱的手续费，然后备齐资料，就可以以个人全资名义注册公司，一两个月就可以办下来了。这样你就可以成为法人，就可以买公寓了。”不过，业内人士表示，注册公司买公寓会面临税费昂贵的问题，公司出售物业的税费比个人高。而且，注册公司并不难，但如果限定所买商业公寓不能用于居住，那也是个麻烦。

　　根据政策规定，在“3·30”新政之前拿到房产证的商服类物业，依然可以卖给个人，当然也可以卖给法人单位。但是，“3·30”新政之后的商服类物业交易就被分成两个市场，一个是法人单位市场，无论一手二手物业，都只能在法人单位之间流动；另一个是个人市场，不可以购买一手物业，只可以购买二手物业。但只能在个人之间流通，而且必须取得不动产证满两年后才允许流通交易。

　　除此之外，以公司的身份购买房产需一次性付款，即买房的门槛提高了，购房者得有充分的资金储备。公司买房缴税比个人买房缴税多很多。首先购买的时候，以公司名义买房，无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅均需按照房款的3%缴纳契税，不得享受税率减半的优惠，还需另外缴纳0.05%的印花税。其次每一年，公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。在实施的过程中，不同的地方会有所不同。再者还要按照“建筑面积×30元/年”征收土地使用税等。因此，以公司名义买房明显比个人购房，需要纳的税多得多，如果不按时纳税，还要额外缴纳滞纳金。

　　■买家案例

　　单身者遭遇置业两难

　　沈先生一直在广州天河区与朋友合租一套两房单位，工作5年、至今单身的他遇到了买房困境。

　　“原本的打算是先买一套小公寓，自住兼投资的。”沈先生告诉记者，他看好天河某3月底开盘的公寓楼盘，小户型的复式非常符合他的需求，准备开盘就去看看的，“主要是总价也不会太高，自己手头的钱差不多能够首付了。”然而，广州楼市新政出台，彻底打乱了他的计划。“幸好当时只是看了，还在犹豫没有签约，不然现在也来不及后悔了”，沈先生说，因为新政规定，3月30日之后购买的公寓只能在2年后转卖给法人，“关键倒不是2年的时间，而是不能卖给个人的话，接手的会很少，从投资角度来说，现在广州出租公寓的话，租金回报率不高，如果出手不畅的话，是肯定不划算的。”

　　放弃了购买公寓的打算，沈先生发现，买房变得更难选择。“我当然希望能买套自己的房子，不用再跟人合租，但是买我现在的资金只能买一房或者两房单位，不可能一步到位，房子面积小，如果结婚生子或者老人想过来一起住，那是肯定不够的，需要换房，问题是，现在认房又认贷，这个政策长期执行下去的话，我再换房首付就会高很多。”他说，其实小面积公寓对于单身者来说，是很好的过渡选择，首先有个自己的房子住着，想买大房子的时候，卖出换首付，或者留作投资放租都可以，然而买公寓行不通之后，买房反而更加困难，“我觉得跟我一样的人应该不少，至少我身边就有一些朋友在犹豫，买还是不买，卖什么。”

　　二手业主反价迫买家放弃购房

　　从“3·17”限购到“3·30”限购限卖，不仅外地户籍家庭购买本地商品房社保缴纳由原有三年提升至五年，而取得房产证不满2年禁止上市交易。“新政前期忙着帮客户网签、过户，都没时间休息。但到了4月突然清闲了，现在市场不仅客源少，房源也减少了，还有不少业主明确表示短期内不会卖。”某公司广州二手电商经纪人邱志坤表示，3.17限购新政发布后，已经签订了购房合同的客户都抓紧时间网签，生怕会有后续的细则发布不能顺利网签，而以前有意向再谈的年轻客户大多在市区没有了购房资格，开始去外围置业。

　　不同于买家急于网签，不少卖家心态却转发转变。

　　广州市民周先生看中了一套龙口中路小区两房单位，几次接触之后，业主报价370万元，周先生已基本认可这个报价，双方原定于3月下旬签约过户。然而，“3·17”新政出台给这起交易带来了变数。“当时新政出台，我就觉得有点麻烦了，因为那个业主是要卖一买一的，他想卖给我这套之后来凑首付，换一套更大的房子。”周先生告诉记者，在3月20日的时候，他接到了业主的电话，对方“一口价反了50万元”，也就是说，谈好的370万元房价转眼之间就要变成420万元，“这就超过了我的买房预算了”。

　　因为双方谈不拢，周先生通过中介来协商。然而，中介经纪却告诉他，事实上业主原本打算卖一买一换房，但新政出台后担心自身无法置业，所以用反高价的方式来让买家放弃购房。“那个业主他想买的房子户型比较大，因为新政之后认房又认贷了嘛，所以他的首付一下子就提高了不少，即使卖给我这套之后，可能他的预算也有点吃紧，所以他暂时不打算买房，也就不着急卖给我了。”

　　据了解，广州楼市新政之后，因为限购升级，认房又认贷等因素，造成不少意向购房和改善型换房的群体失去了购房资格或者是首付提高之后无法顺利完成交易，二手房交易纠纷有上升趋势。“即使没有新政的因素，二手房交易的连环单本身也是纠纷的高发区”，广州珠江新城某中介行经纪朱小姐告诉记者，目前已经有一些因为调控新政发生的二手房交易纠纷案例，除了业主反价不卖的，也有因为单身限购一套而失去购房资格的意向购房者取消交易。

　　做足功课 无忧置业

　　商品房相对其他商品的最大特征就是期房销售，也正是因为产品不是现成的，导致可设陷阱的空间很大，让人防不胜防。“五一”小长假将至，全年的第一波楼盘销售旺季也随之到来，开发商推盘“大战”无疑会给出购房者更多实惠。对于消费者而言，时刻保持清醒的头脑，警惕购房陷阱，才能真正做到无忧置业。

　　买房前做足功课

　　在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源；此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。

　　打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。

　　“内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

　　对于精明的购房者而言，先到规划部门去查询核实项目所在地的规划是应有之义，否则，看楼时，窗外是一片绿地，收楼时却可能成了一个大工地；楼盘宣传册上漂亮的园景加儿童活动场地，很可能实际上“不翼而飞”；路桥规划、变电站设置等，都与购房者今后的生活质量息息相关，查清为实。

　　买房时保持清醒

　　“购房送全屋豪华装修”“送全屋高级家具”“购房返租”……都是听起来很“给力”的优惠。然而，正所谓“天下没有免费的午餐”，很多时候，这些特别的优惠也是有实施条件的。比如，“购房返租”，它建立在一系列假设的基础上——如果房子能租得出去，如果租金很高……只要一个环节出现问题，“购房返租”就成为空谈。

　　在买房签合同的时候，购房者需要特别注意的是所谓的“补充协议”。据了解，不少纠纷往往就发生在补充协议上。“补充协议”是开发商与购房者签商品房预售许可证时的副产品，通常由发展商单方面拟就，许多置业者不知其所以然，贸然就签了，待“东窗事发”才大呼上当。

　　更有甚者，将补充协议加塞在合同文本中，要求购房者在骑缝处签字，有的购房者连补充协议的内容条款都一无所知就签了下来，事后往往发现，正是这些补充条款对自己的权益大有损害。因此，买房签合同的过程中，置业者必须擦亮双眼，对合同文本每页逐条过目，千万别少了耐心。

　　■相关链接

　　广州最新房贷政策一览

　　新公积金政策：

　　规定非本地户口申请公积金贷款，其公积金连缴年限由6个月升至2年，并且首套房首付比例从20%调高至30%，与商贷看齐。目前广州公积金贷款的贷款额度，一个人最高是60万元，夫妻双方最高为100万元。

　　银行贷款利率：

　　广州五大行及招商银行在4月1日联手将首套房最低折扣利率从8.5折上调至9折。部分银行额度紧张，放款时间延长至两个月。部分股份制银行利率调高到9.5折，只有个别的小银行还有8.5折房贷折扣，但8.5折房贷要求客户在该行有大额存款，或者购买大量理财产品。

　　差别化信贷：

　　购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，再次购买住宅：贷款首付款比例不低于70%

　　无房有贷，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房：购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%

　　无房无贷，首套房首付：30%

　　记者观察

　　调控新政对一手市场的冲击大于二手

　　克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示，从数据来看，应该说因为两个政策的出台，一手住宅市场被分成了三个阶段，从3月1日到3月17日，市场日均网签量大约是400套，随着“3·17”新政出台，到市场出现了大量的补签，再加上增城从化放量，日均网签量上升到了650套左右，直到“3·30”新政出台，3月31日开始市场日均网签量回落至200来套的水平，形成了一条抛物线。“这次新政，对一手的冲击大于二手。”肖文晓表示。特别是两年后才能交易这条，如果业主想要将物业出手，一手楼需要等3-6年，二手则需要2年。此外，二手交易毕竟市区为主，刚需改善的需求多；一手外围区域为主，投资的比例相对要大，因此，对于投资客来说，市场环境是比较差的。

　　在新政的影响下，广州楼市成交缩量不可避免，而且会比较明显，但在价格上，广州的房价“抗性”还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。

　　“因为有补签的因素，新政的影响远比新政满月的成交数据表现要大，”肖文晓告诉记者，社保3改5，大幅提升了外地人购房的门槛；取得不动产证两年方可出售，阻吓了投资客；增城、从化加入限购，挡住了外溢需求；认房又认贷，提升了购房资金成本；商服新政，公寓市场遭遇断崖式下跌，“这些都是楼市的大招、狠招，对供需两方面都有很大影响。”他说，住宅情况虽然比商服好一些，其实也有不少楼盘延后了推货时间，毕竟政策环境发生了重大变化，开发商的营销节奏普遍被打乱了。

　　本版撰文：

　　南方日报记者 许蕾