交易不成，佣金全退，会否颠覆二手房市场？

　　近日链家地产通过朋友圈、报纸发送微信广告，称交易不成，佣金全退，广告上列举的情形例如社保断交，贷款问题，无法过户所导致的交易不成，佣金可全退，这个广告似乎完全颠覆了目前中介行业通行规则——中介佣金分步交割，少部分买家更是交易完成收楼后才支付佣金。盘源产权问题，买家资格审核，贷款资格一般都是前置审核，目前出现较多的是贷款成数不足或利率上浮过高所引发的纠纷。对于交易不成，佣金该不该给的问题，这也是中介与买卖双方官司频生的主要原因，通常中介都主张居间代理在买卖双方签约一刻即已实现，因此中介费还是要交，因此也屡屡出现交易不成中介追佣的诉讼或仲裁案件。链家网负责人邓劲翔表示，他们正是看到客户的“痛点”——交易不成，需要承担相关责任，本身已非常痛苦，他们不希望因追佣而造成客户痛上加痛，因此决定让出自身的一点利益，减少客户交易不成的损失。

　　不过，交易“挞Q”，中介佣金可全数退回，买卖双方就可全身而退吗？资深行业人士表示，一旦交易不成，矛盾焦点并不是中介与买卖双方的追佣问题，而是买卖双方对合同解除、违约责任认定以及违约金计算的争议，以一笔楼款为400万元的交易为例，佣金2个点，中介费为8万元，签约交10%，楼款为40万元，如果交易不成，无论是没收定金还是双倍退定，以及按日支付总楼款0.05%的违约金，交易不成的金钱损失远超过退回的中介费。至于因交易不成而产生的时间成本和因楼市变动而造成的损失，更是不可估量。行业人士认为，链家地产此举无疑将加重自身对交易双方资格审核的责任，但由于交易过程还是会产生诸多不可预见的风险，交易双方还是应该审慎做出决定。

　　文/图：广州日报全媒体记者李凤荷

　　链家地产：目前有4宗交易退佣，原因各有不同

　　广州链家地产客服部经理陈伟娟告诉记者，“交易不成，佣金全退”这个服务承诺在去年12月20日推出，至今为止共发生4宗的退佣个案，若全额收佣，佣金总计18多万元，他们一共退回8万多元佣金，余下10多万元的佣金也不再追收。

　　据介绍，这四宗交易不成的原因涵括了时下交易不成功的各个方面。第一宗交易是买家贷款审批下来的贷款成数不足，无力现金凑齐差额补足楼款；第二宗交易则是涉及税费优惠，业主一开始称是“满五”“唯一”，后来到交税阶段才是家庭成员另有一套住房，不符合税务优惠，由于楼价较高，无法就税费负担达成一致而解约；第三宗交易则是客户对房屋素质尚满意，但是后来在过户时得知土地年限剩余不多，因此提出解约；第四宗则是买家从别人处得知房屋曾出现非正常死亡的事件，虽然经纪从公安、新闻报道等多处都无法确证相关事实，最终买家坚持提出退房。

　　陈伟娟表示，买家提出解约，他们经纪和客服协调的时间短则一两周，长则两个多月。退佣的部分会出现在买卖双方与中介一起商定的解约协议中，链家地产也在协议中承诺不再追佣。至于买卖双方的违约责任，陈伟娟表示，一些交易的业主全退买家的楼款，其他交易的业主则没收部分楼款，退回部分定金。

　　在链家地产刊出“交易不成，佣金全退”的全版广告后，一位链家地产经纪在朋友圈发放消息，试图进一步厘清佣金全退的前提条件，称必须是在签约48小时内全额缴交代理费，才可以获得“交易不成，佣金全退”的待遇。为此，记者向链家地产求证“交易不成，佣金全退”是否必须一步到位全额交佣才可享受相关待遇。链家网负责人邓劲翔向记者表示，在“交易不成，佣金全退”服务承诺刚出台时，他们曾经有相关的规定，但后来已取消服务承诺的前置条件，只要交易不成，之前交的佣金全退，未交的佣金也不会追。

　　中介借此颠覆行业规则，意欲何为？

　　交易不成，佣金全退，看起来无论是各付各税（费）还是买家全付，这对于买卖双方来说都是大好事，中介是活雷锋“硬啃”损失，这种模式在强调各方承担相应的权利义务，遵守契约精神，慎重对待涉及大宗金钱的合同里，是不是过于儿戏？

　　律师张旭锋对记者表示，目前楼市调控政府较复杂，“限购、限贷、限价、限售、限商”，这些层出不穷的楼市新政，在客观上加大了房地产经纪机构作为居间方的告知、审慎审查义务，购房资格的审查与告知、贷款条件的预审与告知等，而这些义务履行与否、履行的是否全面妥当，对于佣金的收取是有关系的。中介的承诺无疑将加重了自己的审核义务，势必会加大自己的审核力度，因为关系到自己的切身利益，想必会进一步严格把关。

　　资深按揭业人士郑大源认为链家地产这一举措是社会发展非常良好的一步，值得鼓励。要实现这点，中介公司必须要加强培训，在签约之前就有严格的审核告知义务，所以这个不但不是儿戏，而是慎重，在审核过程中也能及时发现交易存在的隐患；当前的中介服务模式以结果为导向（签订买卖合同），只要签订了买卖合同就可以收取中介服务费。链家地产这个模式则是变成了以过程为导向，肯定对中介的服务提出了进一步的要求。

　　一位匿名中介人士表示，交易不成，佣金全退，有可能误导消费者“头脑发热”入市，以为不需要负责任。他们在实际操作中，对于交易不成的案例，一般都非常难追佣，佣金绝大部分会出现“烂尾”，而且更重要的是，佣金只是交易不成的一个副作用而已，“大头”在于违约责任和因此而产生的违约金，这部分的责任远超佣金，在买家违约而导致交易不成的案例里，业主几乎100%不退定，因此买家损失将可达楼款的10%，而佣金不过是1%~3%而已。

　　市民杨小姐去年“一买一卖”，在售出东风广场房屋时她是卖家，收取实收价，不过她看到买家的确在签约后就交佣金。随后她购入珠江新城一个近千万元的三房单位，由于当时业主需赎契，她担心交易时间过长，坚持必须要到收房后才支付佣金，中介公司也同意她的要求。她于去年4月份签约，到5月底收楼后才全额支付佣金。她认为链家地产这个措施，如果必须全额给足佣金才可享受，那链家也占用客户的佣金两三个月；如果分步交佣也可享受退佣，的确可增强客户的信心。

　　匿名的地产人士与张旭峰律师都认为链家地产是“噱头”，在于制造一个卖点，展示自己：够专业、讲诚信、有担当，这对于客户来说还是很有一些吸引力的，当然实际效果如何，还要看市场的检验。而郑大源认为买卖双方变成“小白”，本身是市场发展的趋势，是良性的发展，因为专业的事情交给专业的人士办理，每个人做好自己的事情即可，省心省力的享受他人服务是合理的。他认为链家新招最大的好处是增加了交易双方的信心，可以借此扩大交易份额。对于中介公司来说，则可以倒逼中介规范操作，减少纠纷，以防损害中介公司的声誉，有利于建立中介负责任的形象。

　　交易不成，到底有哪些责任需要承担？

　　据了解，对于违约责任，广州市存量房买卖合同（俗称网签合同）的第十条就对交易不成的违约责任进行了约定。该合同第十条具体如下：1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。在该示范合同，没有提到交易不成的具体原因，是主观的还是客观，还是由于买房资格认识误差被迫取消交易。如果发生了这种情况，就是很大的纠纷了，通常情况下，建议交易双方和中介一起沟通，因为这种违约责任不是买家的蓄意违约，如果业主非要追究买家的违约责任，或者中介非要收取中介服务费，则可以酌情收取，但是通常不会全额收取违约金的。

　　律师张旭锋表示，除可按照存量房买卖合同的违约条款约定，买卖双方也可自定违约条款以及违约责任，具体表述如“X方未能按照本合同第X条约定支付房款/交付房屋的，应当每日按未付房款/总房款0.05%的标准向X方支付违约金，逾期超过X日仍未支付的，X方有权解除合同”。