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长沙楼市后市预测:调控不松房价稳定是大势

来源:红网-潇湘晨报 作者:刘李 编辑:孟畅 2018-07-20 09:31:29
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2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。图/记者辜鹏博

  2018年上半年,房地产政策调控进入新阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

  中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。上半年调控力度并未减弱,截至6月底,已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,长沙上半年也历经6·25反炒房政策,楼市调控收紧。

  下半年,长沙房地产市场将呈现怎样的走势?本报记者采访了多家市场机构对长沙下半年楼市的研判,供众房企和购房者参考。

  湖南中原战略研究中心:

  长沙市场处于下行周期的前端

  湖南中原战略研究中心提供数据显示,历年来,长沙楼市量价受政策变动影响显著,三四年一轮回,本轮调整预计周期会更长,目前处于下行周期的前端。

  建议开发商应遵循市场规律,价格与价值匹配,切勿盲目拔高售价。应基于所在区域下半年新增供货量、推售节点及项目目标客群购房心态变化,权衡项目价值及核心竞争力,谨慎定价,警惕客量稀释下,丧失性价比优势。

  商办市场,在住宅限价严厉执行环境下,商业性质公寓产品相比住宅更具溢价能力。截止到2018年6月底,内六区整体经营性用地商业占比56%,达1357万平米,望城核心板块体量最大,外围新兴板块未来开发绝对主力就在商办市场。

  随着供求关系转变,对于房价上涨过快的市州可能出台限制价格涨幅政策。多数城市去库存任务已完成,益阳去库存仍需时日;从2018年上半年供求比来看,除岳阳和常德供求平衡外,其余六大城市均供不应求,其中一大贡献是长沙多重政策压顶,原籍客户回流至市州购房;当前均价基本超过6000元/平米,近两年库存快速去化,导致供求关系转变,是房价走高的主要诱因。

  0731地产研究院:

  购房者选择空间更大

  0731地产研究院方面认为,长沙土地市场自2015年以来,政府放慢了土地供应节奏,拿地相对较困难,因此出现了众多房企转战市州拿地的状况。到了下半年,这种状况将有所扭转,首先,正常情况下下半年土地供应节奏相较上半年要快;其次,反调控措施明确表示,严格落实年度土地出让计划,优先保障住宅土地供应;因此,相较上半年,下半年长沙土地市场将相对热闹,土地供应量将大幅增长,而这其中“双限地”将占据一定比例。

  供应情况:就供应来看,目前长沙达到预售条件而未办预售证的项目不在少数,随着政府加大对项目捂盘的清查力度、并制定相关的惩罚措施,再加之下半年土地供应节奏的加快,下半年长沙住房供应量将有明显增长。

  从成交情况来看,长沙2018年下半年新房成交量短时间内会出现下滑,这是因为政策中关于限购新房的条款仍有许多细节需要明确,购房需求人群仍在适应政策的过程中。而从中长期来看,随着下半年住宅供应有所起色,以目前长沙购房人群基数,去化率可以得到保证,成交量同样将呈现上升态势。

  房价走势:就房价而言,“稳”是大趋势,这也是调控的一大目的。调控政策出台,购房人群基数下降,并一定程度上缓解了市面上的恐慌情绪,这将有效促进房价稳定。此外,从下半年开始,长沙供应的土地中,安居型用地将占比60%以上,这其中就有大批“限房价竞地价”地块,这类土地最高房价都已经明确,这也是长沙房价稳定的一大助力因素。

  购房者建议:对于购房者来说,6·25新政出台后,随着部分投机者以及伪刚需购房者被挤出,购房人群基数下降;并且随着政府加大对项目捂盘情况的摸排清查并制定相关惩罚措施,下半年长沙市住宅供应将明显上升。买房的人少了、能买的房多了,因此购房者将更有选择性,看中合适的再入手。

  长沙世联市场知识管理中心:

  下半年土地市场将开仓放粮

  长沙世联市场知识管理中心认为,长沙楼市将呈现“热”者持续、“温”者遇冷、“冷”者愈冷局面。

  6·25新政之后,开发商将加快推货节奏,积极拿证,尽早抢占市场,快速回笼现金流。6·25新政之后热门项目始终受欢迎,非热门项目客户量将逐步减少。非热门项目开始启动转介,品牌开发商转向环长沙地级市寻求机会。

  2015年后,长沙土地供应大幅减少,供不应求;2018年土地供应小幅增长,预计长沙下半年土地市场将开仓放粮,加推4000多亩土地。

  长沙土地供应紧俏,且受“双限地”等调控政策影响,房企拿地艰难且利润空间压缩,周边三线城市将受到青睐,特别是环长沙城市群热度较高,龙头企业纷纷进驻三线城市。

  合富辉煌湖南公司:

  高品质产品、改善户型将更受青睐

  合富辉煌湖南公司方面认为,楼市政策叠加效应将开始凸显,后期再出台仍紧或仍松的政策概率较小。

  受政策影响,楼市成交将开始出现分化。供应量将上涨,预计将超过去年同期。受房地产最新政策影响,下半年开发商将会加快推售,不再捂盘惜售。下半年特别9、10月份为市场的传统旺季,市场供应将增加。房票稀缺,高品质产品、改善户型将更受青睐。

  土地供应将持续增加、限价地块仍将为市场主力。上半年的土地供应中,限价地块面积占比达六成以上,下半年限价地块仍然将是市场主力,以达到稳定房价的目标。

  2017年土地供应未完成年度计划,上半年虽然土地供应有所增加,但为稳定房地产市场,预计政府将增加优质地块供应,下半年土地供销量较上半年有所上升。

  中心板块土地稀缺,岳麓区大王山、天心区暮云镇、望城区等城市外围区域或将成为土地供销热点区域。

  土地资源稀缺、熔断+摇号成常态,开发商拿地难度仍然较大,整合资源、合作开发将成为常态。

  长沙克而瑞:

  或有房企通过降低预售价格加速入市

  长沙克而瑞方面认为,2018年上半年,长沙市场随着政策逐步落实,愈趋规范,最大力度保障刚需,遏制炒房行为。受近期政策影响,长沙供应短时间内将大幅上涨,但目前可上市的货量依旧不足,走势有待观察;土地政策方面,下半年长沙土地供应或将加速,国土资源局为保障安居型商品住房用地,在新挂牌出让的商品住宅用地中,将提高安居住宅的供应。

  今年下半年的政策、市场环境仍不明朗,不确定性因素较多;土地在维持“熔断”政策的同时供应将有所增加;房地产市场不同物业分化明显,下半年普宅供应将有所增加,受政策因素影响,部分需求外溢到商务公寓,使得商务公寓供不应求或将加剧。随着调控的持续,市场整体价格将趋稳;在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,下半年将会有更多持货观望的房企或加大供应量、尽可能的多推项目,或选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成全年的销售目标。

  潇湘晨报记者 刘李 见习记者 兰叶青 长沙报道

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