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“变”字当道 2018年楼市从“疯狂”归于平静

来源:三湘都市报 作者:卜岚 编辑:孟畅 2018-12-28 10:14:39
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  2018经历了史上最严调控,长沙楼市在冰与火的交替之间悄然变化

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  改革开放40年、房改20周年,在这个剧变的时代,无论身边微枝末节,还是宏大的时政变化,时代车轮滚滚向前。在快与变之中,在冰与火的交替之间,长沙的楼市也在悄然变化。

  这一年,长沙调控政策密集出台,楼市经历了史上最严调控;这一年,千人抢房、疯狂摇号浪潮此起彼伏,到年末却归于平静;这一年,土地市场频繁遇冷,开发商“紧衣缩食”以求平稳度过;同样是这一年,不少楼盘真金白银地打折,长沙楼市回归理性。

  为此,我们对2018年进行了盘点,归纳以下6大楼市关键词,对长沙楼市进行概括性梳理,用文字记录着长沙楼市的变迁。

  ■记者 卜岚

  房改

  人均住房面积从17到40.8

  “以前,我们一家十几口人就挤在位于南门口的18平方米的一间平房中。”回忆起20多年前的情景,长沙市民周爷爷记忆犹新,“现在我们都搬进了商品房,人均面积有40多平方米,真好!”

  1998年6月15日,全国房改工作会议宣布,从1998年下半年起,停止住房实物分配,实行住房分配货币化,新建住房原则上只售不租。当年7月3日,国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,正式宣布停止“实物分房”,明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向。

  从筒子楼,到单元房,再到如今的商品房,房改20年,长沙住房建设规模大幅增加,告别了住房严重短缺的时代,实现了从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。

  国家统计局数据显示,1998年房改时,全国城镇居民人均住房面积大概是17平方米,2017年达到了40.8平方米, 20年来翻了一倍还多。

  居者有其屋。多少年,多少人在为这个梦想而努力,而如今20年过去了,这个梦想正逐渐成为现实。

  调控

  刷新纪录,堪称史上最严

  2018年,成为了房地产历史上调控密集的年份。根据统计,2018年以来,全国陆续出台的房地产调控政策多达444次,预计全年在450次左右,刷新历史纪录。与2017年相比,年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%。

  而作为调控先行者的长沙,更是以铁腕的手段掀起了一波“反炒房”风暴。

  6月25日,湖南长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,这是长沙去年连续三次发布楼市调控政策之后的再次升级。项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面全面加码,让投机者铩羽而归。

  而这个堪称史上最严“调控令”出台后,6月27日长沙再次补发升级细则,规定取得不动产证4年后方可购买第2套房、非本市户籍落户满1年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税方可购房……门槛提高,将漏洞一一补上,从此炒房是路人。

  而如此高温状态的调控力度或将继续维持。今年12月,中央经济工作会议便说明了这一点。会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,完善住房市场体系和住房保障体系。

  抢房

  疯狂抢房到“日光难现”

  3月29日,长沙首个符合刚需定位的楼盘——春和景园公开认筹,认筹人数达1283人。

  5月3日下午,位于湘江北路的长沙北辰三角洲突然宣布对项目C3区5栋、6栋共计641套江景住宅启动认筹,641套房源共有5151人认筹,中签率12.4%。

  6月5日湘熙水郡公开摇号,342套房源有1486人认筹。

  “又没选上!拿出60岁母亲的户口购房也挤不进摇号名单!”仔细核对完华润置地广场公布的认筹排序1.5倍名单后,刘先生只能“望楼兴叹”,这已是他今年第4次陪跑了。

  上半年的长沙楼市,被一张“房票”搅得躁动不安。甚至出动了“6个钱包”,只为顺利上车,而造成各大城市万人抢房盛况的根源就在于,限价摇号制造的套利空间。不过,随着“625新政”的靴子落地,长沙市民似乎对手中的这张“房票”更谨慎了,看的人多了,买的人少了。

  11月21日,北辰三角洲开盘,推出479套刚需房源,剩余90余套房源;11月25日, 五矿沁园金城四期开盘,均价8700元/,当时建筑面积112、146均未售空。而在今年年初,这些盘曾是红极一时的“低中签率楼盘”之一。

  流拍

  从“逢双限必熔断”到“无人问津”

  土地与房价历来就被喻为“面粉”与“面包”的关系。不过今年从整体来看,长沙土地市场稍显冷静,土地高溢价率也明显减少。

  中国指数研究院长沙分院数据显示,2018年1-11月,长沙市各类用地平均溢价率为8.38%,比上年同期下降30.87个百分点。其中,住宅用地溢价率为9.22%,比上年同期下降57.23个百分点。商办用地溢价率为5.83%,比上年同期上升5.24个百分点。

  从上半年的逢双限必熔断,到下半年的土地流拍潮,房企拿地的情绪正发生微妙变化,更为谨慎,热情也降低。

  “土地流拍在长沙土地市场是少见现象,这也说明开发商拿地更谨慎,市场也逐渐回归理性。”合富辉煌首席分析师周明表示,今年调控不断升级,网签严格受限,预售审批更为严格,开发商回款压力增加,用于土拍的资金减少。此外,限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求,对于房企来说,这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力,企业拿地更加谨慎。

  维权

  一场没有硝烟的战争

  楼市的维权,是一场没有硝烟的战争。精装质量、购房资格、小区车位、降价等等,在长沙楼市的敏感期,这些问题也纷纷浮出水面……

  今年8月17日,湘熙水郡售楼处门前挤满了业主,拉起了横幅。究其原因是因该楼盘推出了一线江景房,均价在8700-9005元/平方米之间,而其6月初推出二线江景房,均价在9300-9700元/平方米之间。一线江景房位置更优,价格却更低,部分老业主感到十分不满,由此才引发了业主围堵售楼处一事。

  11月4日,数百位业主聚集在位于长沙望城区雷锋大道的美的翰城营销中心,业主表示,开发商公摊面积收取了2300元/的精装,而根据住建委文件,公共部分装修不应计入全装修价格,开发商明显违规;而且精装标准模糊,根本达不到2300元/。

  有业内人士指出,矛盾的集中爆发,或许是受限价影响,不少房企为了博得更大的利润,快速回笼资金,不得不让利促销、割肉买房,在利益被压缩的同时,楼盘质量往往会出现问题,因此维权也随之而生。

  全装

  大势所趋却又问题频发

  全装,绝对称得上2018年长沙楼市的关键“字眼”。

  3月15日,长沙市出台《进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》,鼓励房地产推行全装修销售。5月31日又印发《关于印发〈长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则〉的通知》。明确“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目,全装修部分的价格不得超过2500元/平方米。

  全装修新政的出台,意味着长沙将“迈入”全装修时代。据长沙克而瑞不完全统计,2018年第一个季度长沙全装修房源即实现了翻倍增长,达到了27%;3月,第二季度达到了44%,将近房源总套数的一半,并将逐渐成为主流。

  不过市民对此却不太买账。“全装是否变相抬高房价,又是否真能省心省事?”长沙市民刘先生为记者举了个例子,比如长沙梅溪湖中海熙湾5298元每平方米的精装修,是真的“价格合适”?还是如其置业顾问所言,是因为毛胚房批价低,他们要用装修部分来补。

  一面是对价格高企的不满,一面是对质量的担忧。为此,8月15日,湖南省相关领导在调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调,要持续严格市场监管,深入推进专项整治行动,规范二手房、精装修等管理。而在目前,长沙全装房新楼盘的备案工作或被暂停。

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