红网时刻1月18日讯（记者 岳瑾）今日，戴德梁行发布了《2018年长沙房地产市场研究报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2018年，长沙甲级写字楼市场迎来历年最高供应量，空置率同比上涨12个百分点至45.4%。

未来三年长沙甲级写字楼市场将迎112.3万方入市

《报告》显示，2018年，长沙甲级写字楼市场迎来历年最高供应量，全年新增供应达到约68.2万平方米，推升市场总存量至179.1万平方米，在大量新增供应释放的背景下，空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。面对激烈的市场竞争，不少写字楼业主加大招商力度，在租金与免租期上给予优惠，大面积成交频繁出现，推动甲级写字楼净吸纳量取得突破，在2018年录得历史最高值25.8万平方米，相较去年大幅上涨106.0%。

由于目前长沙甲级写字楼市场供过于求，仍为租方市场，租金上涨的动力不足，2018年全市平均租金相较去年同期基本持平，达到110.1元/平方米/月。不过各项目租金走势分化愈发明显，市场里综合品质高端的项目往往能保持住较高的租金价格，而散售较为严重的项目租金变动往往随供求关系频繁调整。

长沙公司副总经理暨董事文学分析称，随着联合办公向二线城市下沉，其作为互联网大潮下的一种重要办公方式，在长沙甲级写字楼市场中表现也逐渐活跃，2018年联合办公占据了长沙甲级写字楼市场的最大份额，占全市总租赁面积的19.6%，房地产和TMT企业也是推动甲级写字楼去化的重要力量，其租赁面积占比分别达17.2%和16.9%，金融因受整体经济形势的影响较大，仅排名第四，占总体租赁需求的14.3%。从企业类别看，民营企业是长沙甲级写字楼市场租赁需求增长的最主要驱动力，占总租赁成交面积的83.8%，而外资企业和国有企业则表现相对保守，其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。

文学预测，未来三年，长沙甲级写字楼市场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市，市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速，写字楼净吸纳量有望进一步上扬，但由于目前甲级写字楼市场空置面积远超过历年全年净吸纳量，并且未来供应仍在持续放量，预计长沙甲级写字楼市场的竞争将更加激烈，设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。

零售品牌是长沙优质商业市场的扩张主力

《报告》显示，2018年，高端奢侈品商场九龙仓IFS与凯德在华首个购物中心管理输出项目凯德·壹中心的开业为长沙带来约37.0万平方米的新增供应，推升全市优质商业总存量至220.5万平方米。

整体来看，长沙优质零售市场表现优异，零售商对于长沙的消费增长态度乐观并积极拓展市场份额，新开业商场基本接近满铺开业，推动全年净吸纳量达到36.0万平方米，空置率同比下降0.5个百分点至5.2%，市场租金水平取得较大幅度的增长，至年底录得432.6元每平方米每月，同比上涨9.3%。

零售品牌是2018年长沙优质商业市场的扩张主力，其在全市新开业门店业态中所占比例为43.1%，餐饮品牌紧随其后，所占比例为36.9%，儿童和休闲娱乐业态占比分别为10.8%和9.2%。“目前长沙各大商业项目仍面临品牌资源有限，商场业态同质化的难题。”戴德梁行建议商场未来应在增强服务与体验、积极求变的同时，打造独有的卖点和特色以持续吸引客流。

文学同时认为，在消费升级的影响下，商业地产细分领域社区商业在长沙开始蓬勃兴起，若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业项目于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求，具有很强的便利性和针对性，其与购物中心形成差异化竞争，或将成为长沙商业地产的新一轮风口。

随着五一商圈土地资源日渐稀缺，商业项目开发商转战新兴商圈，使得长沙优质商业市场一主多辅的格局将继续得到发展。未来三年优质零售项目将主要集中在洋湖商圈、武广商圈以及溁湾镇商圈，预计将为长沙优质商业市场带来约70.8万平方米的未来供应。