如今的开发商不但注重产品质量，更注重品牌口碑。长沙晚报全媒体记者 王志伟摄

“买房首先看品牌，口碑好的才值得关注。”这是近年来，购房者比较一致的观点。在消费者心目中，品牌意味着更强的综合实力、更高的质量标准、更优的配套服务，而这些都指向一套好房子。

房屋买卖涉及的金额巨大，一旦遭遇纠纷，往往损失惨重。因此，最好在做决定前了解清楚。可是，商品房销售纠纷还时有发生，来自中国消费者协会分析报告的数据显示，2018年全国消协组织共受理商品房投诉7924件，主要涉及房屋质量问题、逾期交房及办证、虚假宣传等方面，而在维权形式则表现出金额高、案例集中、诉求相对统一、短时间集中爆发等特点。

商品房质量问题投诉最集中

中消协分析报告认为，涉及商品房的消费纠纷主要集中在四个方面。比较严重的是开发商在建设项目过程中，擅自更改规划，以赠送面积吸引消费者购买房产，但实际建筑施工过程中赠送面积因不符合国土规划等部门要求而无法兑现，造成实际交房和效果图、平面图、沙盘展示甚至购房合同等出入较大，严重的甚至造成消费者购买房屋的部分或全部为违章建筑。不过，业内人士认为，此类违规问题比较少见，但一旦出现就是牵扯规划、工程等多方面的大问题。

此外，房屋质量问题还是比较集中的投诉内容，如墙体裂缝及楼板裂缝、屋面渗漏、墙体空、墙皮脱落、公用设施设计不合理等。对此，消费者有着最直接的感官体验，看得见、摸得着，也最容易取证。但专业验房机构从业者刘工表示，此类问题最好经专业检测，确定其严重程度，然后再向开发商提出相应的解决诉求。否则，开发商很有可能敷衍了事，反倒为房屋后期使用留下隐患。

在开发商逾期交房或办理房产证方面，购房者比较关心，也很容易引发集体性投诉维权。有的开发商逾期交房后又不向消费者支付延迟交房违约金，或给出合理解释，更有甚者多次延期，使用“拖延战术”，让人很是恼火。法律人士建议，对于此类问题，可直接依据购房合同相关条款诉诸法律途径予以解决。

至于开发商虚假宣传方面，比如精装修标准、学区归属等承诺，有时会因后续不可控因素而发生变数。若消费者在最开始签订购房合同时没有对此进行明确，原本承诺的权益很有可能无法兑现。

与其事后维权，不如学会避免

除了以上四种常见且集中的投诉问题外，记者还注意到一些容易被购房者忽略但又会带来极大纠纷隐患的细节。比如正常的土地使用期限是70年，但是由于拆迁、工期等各种原因，业主所拥有的产权时间往往会无形中缩短。也有可能是地区规划变更导致开发商拿了地以后不能立即开发销售。还有一些开发商捂地、捂盘也导致产权缩水。如果产权年限缩水较大，对于消费者也是一种损失，会给抵押、贷款、交易等方面带来诸多影响。

还有一种“面积缩水”的可能，购房者也应留意。有些不良开发商会在最终面积核算中，故意增加公摊面积，让套内建筑面积缩水。对此，购房者收房时，一定要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

如果收房时开发商附加许多不合理要求，购房者也一定要警惕。比如先交房后验房，先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙等。其实，消费者收房时除了要仔细检查房子的质量外，还要重点关注开发商交房手续是否齐全、流程是否合理，以最大限度避免收房时被忽悠。与其在事情发生后维权，不如在纠纷发生前学会如何避免，将个人损失降到最低。

二手房交易要事先了解房源

二手房交易过程中，买卖双方也都要睁大眼睛，看好细节，以免遭遇陷阱。如果是委托中介公司的，更应对中介资质、口碑等先行考量，而不能做“甩手掌柜”，否则房子买卖不成，还可能被带进各种套路。去年，长沙市多部门联动对房屋中介机构进行重点整治，查处了一批违规违法单位，购房者不妨多多关注黑名单、曝光台上的名字，公司的经营行为是否有不良记录和评价好坏可以作为重点参考，以免自己也掉到“坑”里。

通过房屋中介购买二手房时，一定要签订正式的委托合同，签订之前要认真查看合同条款，对于不平等、不理解以及加重消费者责任的条款要勇于说“不”。

交易前，购房者要尽量通过多渠道了解售房人所售房屋的相关信息，特别是有无涉及产权等方面的纠纷。法律人士还特别提示，对于二手房房产证上有多个共有人时，买卖二手房需所有共有人到场签字，若只与其中一个或者部分共有人签字，买卖合同是无效的。

温馨提示

购买新房时

1. 不要购买未取得商品房预售许可证的商品房。

2. 不要轻易支付定（订）金和签订预购协议。

3. 不要只交购房款而不签订《商品房买卖合同》，二者必须同时进行。

4. 不要草率签订《商品房买卖合同》，要仔细阅读和理解《商品房买卖合同》中的各项条款，以防合同欺诈。

5. 不要向售房单位交纳除购房款以外的任何费用。

6. 不要接收未经过竣工验收备案的房屋，且房屋交付使用时必须签收《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

购买二手房时

1. 一定要多渠道了解房源信息，避免产权纠纷。

2. 一定要签订购房合同，并对交房、付款等细节进行约定。

3. 一定要选择正规中介机构，避免私下交易。

4. 一定要有维权意识，发生纠纷大胆发声。

租房时

1. 选择正规房屋中介，千万不要相信路边电线杆上的小广告及招租信息，以防误入黑中介的租房陷阱。

2. 慎重签订租房合同，要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式，相关违约责任要注明清楚。

3. 物业交割也要清楚，明确水电、燃气费、电话宽带等租房前有没有已产生的费用。

4. 特别要注意核实房屋出租者的房屋权属证明、身份证、户口簿等，避免“二房东”转租受骗。

5. 消费者要懂得保护自己的合法权益，对聊天记录、微信记录、签订的合同、缴纳的费用和房屋原貌等拍照存证。