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【楼市观察2】折扣、调价挑起3月长沙楼市迷雾 业内称阶段营销调整

来源:红网 作者:康希 编辑:李雅婷 2019-03-22 17:11:55
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3月,楼市热点话题不断。/资料图

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红网时刻3月22日讯(记者 康希)市场供需之手,正在开始悄然作用长沙楼市。因为限购因素,拥有“房票”人群的数量减少,让集中供应的开发商们,开始重回“营销江湖”。

2019年3月中旬,来自有关部门的一组数据显示,截至今年3月中旬,实时更新的悦居星城APP注册的可购房人数约为5.6万。而在去年,该用户数字最高达到11.6万。

一边,是可购房人群减少,而另一边,则是片区集中供应出现。在高铁片区,“精装房卖毛坯价”“直降3000元”“团购价折扣价”等消息密集来袭,让3月楼市呈现出鏖战之姿。

“长沙楼市供需关系的变化,带来了开发商阶段性营销调整,很可能加剧不同片区的地产分化。” 湖南省房地产产业协会专家委员乐兵说。

现象一:购房群体数量萎缩 成交分化现象加剧

5.6万人。这是截至今年3月中旬,实时更新的悦居星城APP注册的可购房人数。

“长沙拥有购房资格的客户,越来越少了。”一位不愿意透露姓名的开发商说。越来越“珍贵”的购房资格,正在令购房者们占据更强话语权。

在湖南一事业单位工作的谭博林,3月22日在树木岭一家楼盘刚刚缴纳购房订金。从年后一直在看房的他,已经看了不下8个楼盘。“今年感觉可以挑选的房子挺多的,对购房者是好事。”谭博林说。

0731地产研究院数据显示,上周长沙市商品房供应面积环比明显增长,环比增长103.33%,商品房供应逐渐步入正轨中,其中住宅供应面积更是环比增长360%。

这些数据也很快在市场中得到反映。3月18日,据不完全统计,当天长沙全市共有7个住宅项目正在认筹,认筹房源数量达到1200余套,处于近期历史高位。

供求加大,需求减少,3月楼市的天平进一步向买房者倾斜,也引发了市场成交分化明显加剧,置业者对价格敏感度变高等情况。

3月18日,记者走访含浦片区一楼盘的认筹现场了解到,该小区因为不到7800元/平米的均价以及周边学校资源优势,首日认筹便出现了近期长沙楼市鲜少出现的热闹场面。而本周位于梅溪湖片区一个“9”字头房价的楼盘,推售316套房源,3天共计吸引了1165组认筹客户,同样需要采取首套刚需摇号的方式开盘。

据一位业内人士透露,在目前具有购房资格的群体中,不排除有部分人的购买力其实有限,会促使他们在置业的过程中很大程度以价格为转移,因而也造成性价比楼盘认筹火爆这一分化加剧的现象。

现象二:片区供应加大 开发商竞争白热化

不论从货真价实的市场供应,还是到自带话题的舆论发酵,3月长沙楼市的热点区域非高铁板块莫属。

雨花区一直是长沙内六区供应的绝对主力,其中高铁板块的推货量无出其右,源于板块内拥有不少大体量楼盘。3月,除了部分项目平推之外,纯新盘雨花吾悦广场新近入市,阳光城尚东湾将于下周推售400套房源,绿地长沙城际空间站也即将加推11号栋房源。而接下来的5-6月,还将有长房东旭国际、环球世纪城等项目推新入市。

根据区域内开发商的统计显示,高铁片区2019年整体供应量预计在150万平米左右,1-3月供应20万平米左右,4月开始放量,预计月均供应量为15万平方米。

集中供应的加大,带来了片区开发商竞争日趋“短兵相接”。价格策略成为最主要的竞争手段。雨花吾悦广场抛出低价房源,被戏称为“精装房卖毛坯价”,中天星耀城对部分特价房源进行价格调整,被形容为“暗降3000元”,还有一些楼盘推出团购优惠。

“由于限购政策的持续推进,实际上抑制了部分需求,而作为开发商,在市场供应趋增的情况下,如何在蓄客上占据更大的主动性,营销手段的调整会成为首选。”湖南中原资源中心总经理陈世霞说。

观点:预期趋稳,市场热度进一步下降成为大概率事件

“因为供需关系的变化,在一些片区非常明显,这令市场热度开始下降,同时,严格的调整政策,也让不少购房者和开发商对于市场预期有所变化。”一位不愿意透露姓名的开发商称。

事实上,长沙房地产市场预期趋稳,市场热度进一步下降成为大概率事件。

“3月楼市出现的一些新变化,开发商更多是基于公司营销战略作出的价格调整。”乐兵分析认为,目前开发商对于政策面的预判开始趋于短期之内难以松动,很多开发企业的观望状态已经有所转变。“再加上开年后公司需要大量资金投资建设项目,于是主动出击进行价格调整,本质上说还是为了抓住客源。”

值得注意的是,此次价格调整、打折扣牌的主力军楼盘集中在高铁板块。乐兵认为,高铁板块属于放盘量比较大的区域,而区域内以大型品牌开发商为主,产品同质化情况较为严重。同时,高铁片区自身的人口密度不大,流动性人口较多,在集中放量的情况下,开发商往往开始选择在价格策略上进行突破。

一种观点是,集中供应量的加剧对于片区内价格体系会产生较为明显波动影响,开发商以灵活价格策略主动应对竞争的概率加大。“很可能,高铁片区,只是一个开始。”陈世霞说。

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