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红楼知乎:如何成立业主委员会?

来源:红网 作者:李雅婷 编辑:李雅婷 2019-07-11 10:15:21
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编者按:入住新小区,业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中,很多小区普遍反映成立业主大会很难。相关数据显示,目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会,而这个30%左右的小区,业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主作为物业服务管理活动的重要参与主体,在小区的共建共治共管中发挥着举足轻重的作用。如果能够清楚了解自身在物业服务管理活动中的角色定位并自发充分参与小区的建设和管理,将极大促进高品质和谐宜居生活社区建设。那么,业主委员会的成立究竟需要哪些程序呢?有哪些条件呢?

一、什么是业主大会?什么是业主委员会?

业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成,对关系到整体业主利益的事情进行决议。

业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织,由业主选举产生,是业主行使共同管理权的一种特殊形式,不具备独立法人资格。

二、业主大会与业主委员会有什么区别?

业主大会是全体业主对关系到整体业主公共利益的事情进行决议,集体行使和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会由业主大会依法选举产生,是业主大会的执行机构。业主委员会对外是代表物业管理区域内全体业主的群众团体,对内是全体业主的物业管理责任主体。简单一点说,小区的公共事务由全体业主在业主大会上拍案决策,之后由业委会执行决策。

三、成立业主委员会的具体条件有哪些?

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

四、成立业主大会及业主委员会有哪些流程?

确认成立条件→提出申请→建立筹备小组→召开筹备组会议→公示选举办法→公示候选人名单→进行业主投票→最终公告、备案。

成立业主委员会的具体流程:

1、提出申请

如果你所居住的小区,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用超过一年的,那么业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出书面申请,填报《业主大会筹备小组成立申请表》,成立业主委员会。

2、成立筹备小组

街道办事处收到申请后,作出书面批复意见,指导小区成立业主委员会筹备小组。

3、开展筹备工作

筹备小组经批复成立后,应告知物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处,街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

4、进行信息公示

筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区(大厦)内明显位置张贴公布,征求业主意见,并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

5、选委员会候选人

筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人,并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布,同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

6、筹备业主大会

筹备小组完成以上工作后,将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处,并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请,同时做好会务筹备工作。

7、召开大会选举委员

筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票,宣读选举结果,产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

8、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内,持业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。

9、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核,给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续,并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

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五、设立业主大会,需要符合哪些条件呢?

2019年最新《湖南省物业管理条例》规定,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

1、交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

2、交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;

3、交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

六、业主委员会的产生方式

一般业主委员会有两种产生方式:

1、由业主或业主大会会议选举产生,依照《物权法》、《物业管理条例》,以及各地的相关办法依照程序产生;

2、对于较大小区,业主先按照楼选举各自楼委会,然后每个楼委会推选代表,集中而成业委会;这样方式形成的业委会,主要负责楼间共有的管理;而楼委会,负责楼内共有的管理。

七、业主委员会成员应具备的条件,一般有哪些呢?

业主委员会成员一般应具备以下条件:

1、具有完全民事行为能力的本小区业主;

2、遵守(临时)管理规约,正常履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务;

3、热心公益事业,责任心强、办事公道,作风民主;

4、组织协调能力较强,有必要的工作时间;

5、本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职;

6、无侵犯本物业管理区域其他业主合法权益和公共利益的行为;

其中:业主身份以不动产登记簿上的姓名登记为准。未办理不动产权登记的小区,可以以购房合同确定的购房人姓名来认定。

八、 业主委员会的人数设定

业主委员会的恰当人数,可以按照如下规则估算:接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如,对于1000户的小区,1000*2%=20,较好的委员数量为19或21。

在通常情况下,业主委员会由11至17位成员组成,也可以适当增减,但最少不能低于5人。其每届任期为3年,可以连任。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。

其中:业主身份以不动产登记簿上的姓名登记为准。未办理不动产权登记的小区,可以以购房合同确定的购房人姓名来认定。

九、业主委员会委员可否罢免呢?

由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会可以决定终止个别业委会委员资格。终止后,应当改选业委会成员。

个别业主委员会委员有下列情况之一的,可以决定罢免:

(1)以书面方式提出辞职请求的;

(2)不履行委员职责的;

(3)利用委员资格谋取私利的;

(4)拒不履行业主义务的;

(5)侵害他人合法权益的;

(6)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十、业主委员会如何召开业主大会会议?

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

1、定期会议:业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

2、临时会议:有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(3)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。

业委会准备以通讯形式召集业主大会的,应当提前准备好征求意见稿、决议草案等书面文件。

(内容综合来源:成都住建、湖南省物业管理条例、网络综合等)

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